неделя, септември 23

Регистрация по ЗДДС на дружество с дейност покупко-продажба на недвижими имот

Ремонт на къща
Ремонт на къща

В запитването е изложена следната фактическа обстановка: Дружество с основен предмет на дейност покупко-продажба на недвижими имот закупува стари имоти. Предстои продажба на имот /стар/ с продажна цена около 130 000 лв.

Зададен е следният въпрос: Дружеството следва ли да продаде заявление за регистрация по ЗДДС на основание чл. 96 от закона?

В отговор на поставеният от Вас въпрос, изразявам следното становище:

В чл. 96, ал. 1 от ЗДДС е посочено, че всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Облагаем оборот по смисъла на ал. 2 е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

  1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
  2. доставки на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и
  3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС.

По отношение определянето на облагаемия оборот за целите на задължителната регистрация по чл. 96 от ЗДДС се взема предвид сумата на данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите със ставка нула. Съгласно чл. 12 от ЗДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга, когато е извършена от данъчно задължено лице и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка.

Предвид цитираните разпоредби, за да се прецени дали извършваните от дружеството доставки на услуги формират оборот за регистрация по реда на ЗДДС, следва да се определи характерът на тези доставки, т.е. дали същите са облагаеми на основание чл. 12 от ЗДДС, или представляват освободени доставки, попадащи в обхвата на регламентираните в глава четвърта от ЗДДС доставки. В тази връзка на първо място следва да се квалифицира естеството на доставките, които дружеството извършва.

Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9 от ЗДДС, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Видно от определението, за да бъде една доставка облагаема за целите на ЗДДС, то същата следва да е с място на изпълнение на територията на страната и да не е сред изрично посочените в глава четвърта от ЗДДС „Освободени доставки и придобивания“.

Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови. Определението за „сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на закона. С визираната норма е дадена дефиниция за „нови сгради“, а именно:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“ или;

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.

Предвид гореизложеното, ако предмет на продажбата е сграда, която е стара, стойността от продажбата й няма да участва при формирането на облагаемия оборот по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Следва да имате предвид, че по смисъла на ал. 3 на чл. 96 от ЗДДС, в облагаемия оборот не се включват доставките на дълготрайни материални или нематериални активи, използвани в дейността на лицето.

Изразът „Дълготрайни материални или нематериални активи, използвани в дейността на лицето“ следва да се тълкува в два аспекта – дефиниране на понятията дълготрайни материални/ нематериални активи и тълкуване на израза „използване на активите за дейността на лицето“.

Лицата, които са предприятия по смисъла на чл. 1, ал. 2 от ЗСч, при определяне на понятията дълготрайни материални/нематериални активи е необходимо да се спазват изискванията на ЗСч и приложимите счетоводни стандарти.

По отношение тълкуването на израза: „използване на активите за дейността на лицето“ – от облагаемия оборот следва да се изключат само тези активи, които участват непосредствено в независимата икономическа дейност и допринасят/спомагат за извършването й, като е налице пряка или косвена обусловеност между използването на актива и извършваните от лицето доставки, без самите активи да са предмет на доставка. При последваща доставка с предмет разпореждане с отделен дълготраен актив, същата не се включва в облагаемия оборот по силата на чл. 96, ал. 3 от ЗДДС.

В изключението не попадат активи, които лицето държи за продажба. т.е, те следва да се квалифицират като материални запаси или инвестиционни имоти.

В този смисъл, при условие, че имота е нов по смисъла на ЗДДС и се класифицира като инвестиционен, би могло да се направи извода, че същия не попада в хипотезата на чл. 96, ал. 3 от ЗДДС и приходите от продажбата следва да участват при определяне на облагаемия оборот по чл. 96, ал. 1 от закона.

Следва да имате предвид, че всеки конкретен случай се преценява отделно, като се вземат предвид всички факти и обстоятелства.