Изх. № 53-04-698
12.08. 2019 г.
ЗДДС – чл. 45, ал. 3
ЗДДС – чл. 45, ал. 5, т. 1
В дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика” е постъпило Ваше писмено запитване, прието с вх. №53-04-698/21.06.2019 г., във връзка с прилагането разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
…..е собственик на недвижим имот – идеална част от урегулиран поземлен имот (УПИ), по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ), заедно със самостоятелни обекти от построена в имота сграда, както и идеални части от сградата. Имотите са придобити чрез публична продан по изпълнително дело, проведено от частен съдебен изпълнител (ЧСИ) …, като постановлението за възлагане на имота е издадено на 22.02.2013 г. Сградата е обитавана от преди 1990 г., като към този момент е била вече присъединена към мрежите на водоснабдителни и електроразпределителни дружества. Видно от приложените към запитването документи имотите са послужили като обезпечение за отпуснат банков кредит през 2008 г., а правото на собственост върху тях е било установено от нотариус по реда на чл. 483, ал. 1 от отменения Граждански процесуален кодекс (ГПК) през 2006 г.
Дружеството желае да продаде посочените имоти, но не разполага с акт за въвеждане на сградата в експлоатация, поради което не може да установи обстоятелствата, релевантни за третирането на сделката за целите на ЗДДС.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Налице ли са условията за облагане на предстоящата сделка по реда на ЗДДС?
По така установената фактическата обстановка, въпроса и относимата към тях нормативна уредба изразявам следното становище:
Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9 от закона, когато е извършена от данъчно задължено лице и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. По отношение на сделките, свързани със сгради или части от тях, чл. 45, ал. 3 от закона установява изключение от общата разпоредба на чл. 12, ал. 1, предвиждайки същите да бъдат третирани като освободени от облагане с ДДС, в случай, че не са нови. Дефиниция за нова сграда е предвидена в §1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на Закона за данък върху добавената стойност (ДР на ЗДДС), съгласно която нови са сградите, които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“, или за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Видно от тази разпоредба, в случай че са изтекли повече от 60 месеца от издаването на разрешение за ползване по реда на ЗУТ, сградата не е нова за целите на ЗДДС, следователно на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС нейната доставка може да се третира като освободена от облагане с ДДС.
В конкретния случай към запитването не е приложено разрешението за ползване (или негов еквивалентен документ) на сградата, част от която е офисът, който дружеството възнамерява да продаде. Такова и не е открито от дружеството, съгласно изложеното в запитването. Фактът, обаче, че имотите са придобити през 2013 г., както и че са съществували в същия вид в предходни периоди, през 2006 г. и 2008 г., косвено индикира изтичане на срока, предвиден в §1, т. 5 от ДР на ЗДДС. Във всеки случай, дори да се допусне, че разрешението за ползване на сградата е издадено в последния възможен момент, непосредствено преди възлагането на имота на дружеството от страна на ЧСИ, то срокът по §1, т. 5 от ДР на ЗДДС е изтекъл на 22.02.2018 г., т.е. към настоящия момент сградата не следва да бъде третирана като нова за целите на ЗДДС и няма пречка сделката с нея да бъде третирана като освободена доставка по смисъла на закона.
Изложеното не следва да се взема предвид в случай, че разрешение за ползване е издадено в момент, последващ придобиването от страна на дружеството, или към настоящия момент все още не е издадено, тъй като в такъв случай срокът по §1, т. 5 от ДР на ЗДДС все още не би могъл да започне да тече, както и ако след придобиването на имотите от страна на дружеството е издавано ново разрешение за ползване, например в резултат на промяна в конструкцията на сградата, основен ремонт, преустройство и други подобни дейности.
Необходимо е да се отбележи още, че в случай, че дружеството желае да третира доставката като облагаема, същото може да се възползва от правото си по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
Във връзка с евентуалната продажба на УПИ, в който е построена сградата, следва да имате предвид, че съгласно чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС освобождаването, предвидено в разпоредбата на чл. 45, ал. 1 не се прилага по отношение на сделки с УПИ, с изключение на частта от тях, съставляваща прилежащ терен към сградите, които не са нови. Това означава, че продажбата на притежаваната от дружеството идеална част от УПИ, с изключение на съответната идеална част от прилежащия терен към сградата, определена по правилото на §1, т. 6 от ДР на ЗДДС, следва да бъде обложена по реда на закона, независимо от начина, по който бъде третирана доставката на обектите в сградата.
Необходимо е още да се има предвид, че в случай, че дружеството е придобило сградата под формата на облагаема доставка, начислен му е данък и е ползвало данъчен кредит, и впоследствие я продаде като освободена доставка, то по силата на чл. 10, ал. 2 от ЗДДС ще бъде задължено да коригира ползвания данъчен кредит по правилата, установени в чл. 79, ал. 2 и ал. 3 от ЗДДС.