Изх. №17-00-1
27.03.2020 г.
чл. 45, ал. 1 от ЗДДС
чл. 45, ал. 5 от ЗДДС
чл. 45, ал. 7 от ЗДДС
чл. 44 от ППЗДДС
Фактическата обстановка, изложена в запитванeто, е следната:
„Х“ ЕАД е ипотекарен кредитор по отношение на 3 броя поземлени имота (върху имотите е учредена договорна ипотека в полза на Банката), за които предстои извършване на покупко-продажба. Продавачът на имотите е дружеството „У“ ЕООД с ЕИК ………….., което е регистрирано по ЗДДС.
Имотите предмет на предстоящата сделка са както следва:
– поземлен имот № ……….., кв. ……….., по плана на гр. София, ж.к. ……………., с площ – ……… кв. м., съгласно документ за собственост и с идентификатор …………. по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед за одобрение на КККР №…………2012 г. на изпълнителен директор на АГКК, с площ ………. кв.м. съгласно скица, вид територия: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. За поземленият имоти са отредени УПИ III-общински, УПИ II-…. и УПИ I-за парково застрояване.
– поземлен имот № …….., кв. ………, по плана на гр. София, ж.к. …… …….., с площ – ………кв. м., съгласно документ за собственост и с идентификатор …………… по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед за одобрение на КККР №…………..2012 г. на изпълнителен директор на АГКК, с площ ………. кв.м. съгласно скица, вид територия: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. За поземленият имоти са отредени УПИ III-общински, УПИ II-…. и УПИ I-за парково застрояване.
– поземлен имот № ……….., кв. …………, по плана на гр. София, ж.к. …….., с площ – ……..кв. м., съгласно документ за собственост и с идентификатор ………. по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед за одобрение на КККР №РД……….2012 г. на изпълнителен директор на АГКК, с площ ……….. кв.м. съгласно скица, вид територия: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. За поземленият имоти е отреден УПИ V-общински.
В направеното запитване е изложено, че по отношение на поземлените имоти има влязъл в сила подробен устройствен план ПУП-ПРЗ с решение на Столичен общински съвет (СОС). Протокол на СОС №……./………2001 г., Решение №……., с който за имотите има отредени УПИ I-за парково озеленяване и ТП, УПИ II-……, УПИ III-общински, УПИ V-общински и улица.
Към направеното запитване са приложени: Решение №……, Протокол №…….от …2001 г.; Извадка от ГИС София – графична скица; документ за собственост; Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижимите имоти.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Какво следва да е данъчното третиране на доставката на трите имота от страна на „У“ ЕООД, съгласно ЗДДС?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросът и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното становище:
Данъчното третиране на доставките, свързани със земя и сгради е уредено в чл.45 от ЗДДС и чл. 44 от Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС).
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.
В чл. 45, ал. 5 от ЗДДС са изброени доставки, по отношение на които ал. 1 не се прилага. Сред тях е прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ), с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови. Видно от текста на разпоредбата, за да се определи вида на имота ЗДДС използва дадени легални дефиниции в ЗУТ.
„Урегулиран поземлен имот“ или „урегулиран имот“ по смисъла на § 5, т. 11 от ДР на ЗУТ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство, а „поземлен имот“ е част от територия (включително и тази, която трайно е покрита с вода), определена с граници, съобразно правото на собственост ( § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ ). От дефиницията е видно, че за да бъде определен един поземлен имот (ПИ) като урегулиран на първо място е необходимо наличието на подробен устройствен план.
В конкретният случай, ако поземлените имоти предмет на предстоящата сделка не представляват урегулирани поземлени имоти към датата на данъчното събитие (прехвърлянето на правото на собственост върху него), то същите ще са предмет на освободена доставка по смисъла на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС.
От изложеното в запитването и от предоставените копия на документи, не може по категоричен начин да се определи, какъв е статутът на цитираните имоти (УПИ или ПИ), като същевременно следа да се има предвид, че Национална агенция за приходите (НАП) не е компетентна да изразява становище, относно статута на описаните в запитването имоти.
В случаите, при които от наличната документация, притежавана от лицата няма изрична яснота, дали даден имот представлява урегулиран поземлен имот или е налице неясна информация относно статута на имота, е необходимо да бъде изискана актуална информация за вида на имота от техническата служба към съответната общинска (районна) администрация.
Следва да се има предвид, че в случаите, когато в резултат на регулация площта на няколко поземлени имота, собственост на различни лица, се включи в един УПИ, собствениците на имотите стават съсобственици на урегулирания поземлен имот. Същите притежават идеални части от имота, съответстващи на дела на поземления им имот, включен в УПИ. Предмет на последваща прехвърлителна сделка могат да бъдат само идеалните части от УПИ, съответно целият УПИ, при което е налице облагаема доставка на основание чл. 45, ал. 5, т. 1 ЗДДС.
Съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС в случаите на прехвърляне на право на собственост върху земя, която не е УПИ, както и при прехвърлянето на право на собственост върху сгради, които не са нови, доставчикът може да избере доставките да бъдат облагаеми. За повече информация Ви уведомяваме, че е публикувано в Интернет страницата на Националната агенция за приходите Указание № 91-00-261/04.09.07 г. относно данъчното третиране по ЗДДС на доставките със земя и сгради – www.nap.bg