Изх. №20-00-162
09.07.2019 г.
чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС
чл. 14, ал. 4 от ЗМДТ
чл. 31 от ЗДДФЛ
чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ
Собственик сте на недвижимо имущество – апартаменти, които отдавате под наем чрез онлайн платформата AirBnB. Посочвате, че отдавате жилищата под наем през последните петнадесет месеца, като не е достигнат годишен оборот от 50 000,00 лева.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
1. Подлежи ли на регистрация по ЗДДС физическото лице във връзка с отдаването под наем на апартаменти, какъв е размерът на данъка и как се определя данъчната основа?
2. По кой закон ще се облагат доходите на физическото лице при положение, че апартаментите са категоризирани в съответната община като място за настаняване съгласно ЗМДТ?
3. Как се облага доходът от отдаване под наем на апартаменти чрез онлайн платформа съгласно ЗДДФЛ?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросите и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното принципно становище:
По първи въпрос:
Съгласно чл. 97а, ал.1 от ЗДДС, на регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице по чл. 3, ал. 1, 5 и 6, което получава услуги с място на изпълнение на територията на страната, които са облагаеми и за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2.
Именно тази хипотеза е налице в конкретния случай: Физическото лице осъществява независима икономическа дейност – отдаване на апартаменти под наем и е данъчно задължено по ЗДДС лице. Във връзка с извършваната дейност, то получава посреднически услуги от чуждестранен контрагент / AirBnB/. Съгласно чл. 82, ал. 2, т. 3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице, което не е установено на територията на страната и доставката е с място на изпълнение на територията на страната и е облагаема, данъкът е изискуем от получателя по доставката при доставка на услуги – когато получателят е данъчно задължено лице по чл. 3, ал. 1, 5 и 6.
По този начин, за физическото лице възниква задължение за регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС, като задължение за подаване на заявление възниква не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем (авансово плащане или данъчно събитие), като данъчната основа на получената услуга подлежи на облагане с данък.
При регистрация по чл.97а от ЗДДС, на облагане с ДДС ще подлежат само получените услуги, като за тях се прилага ставката от 20 %. Следва да се имат предвид разпоредбите на чл.113, ал.2 и ал.3 от Правилника за прилагане на закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС) относно отчитането на доставките в регистрите по ЗДДС. Регистрираните лица на основание чл.97а от закона отразяват в дневника за продажбите единствено документите, издадени във връзка с извършените доставки на услуги по чл.21, ал.2 от закона с място на изпълнение на територията на друга държава членка, както и получените доставки на услуги, за които данъкът е изискуем от получателя по чл.82, ал.2, т.3 от закона и извършените вътреобщностни придобивания с място на изпълнение на територията на страната. Регистрираните лица на основание чл. 97а от закона могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките трябва да съдържа един-единствен запис със стойности „нула“ за числовите полета и „интервал“ за символните полета.
При регистрация по чл. 97а от ЗДДС не е налице право на приспадане на данъчен кредит и не се облагат с ДДС приходите от отдаването под наем на апартаментите.
Само при регистрация по ЗДДС по общия ред ще е приложима ставката от 9 % за настаняване в категоризиран апартамент за гости и ще е налице право на приспадане на данъчен кредит. Независимо от регистрацията по чл. 97а от ЗДДС, следва да имате предвид, че приходите от наем участват при формирането на облагаем оборот съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.
По втори въпрос:
Съгласно чл. 14, ал. 4 от ЗДДФЛ физическите лица, включително едноличните търговци, за доходите от патентни дейности се облагат с патентен данък при условията и по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). За доходите от други дейности лицата се облагат по реда на ЗДДФЛ.
Редът и условията за облагане с патентен данък са определени в глава втора, раздел VІ, чл. 61з – 61п от ЗМДТ. Видовете патентни дейности са посочени в Приложение № 4 към глава втора, раздел VІ на ЗМДТ. Местата за настаняване с 1 и 2 звезди са посочени в т. 1 на приложението.
На основание разпоредбата на чл. 61з от ЗМДТ физическо лице, включително едноличен търговец, което извършва дейности, посочени в приложение № 4 (патентни дейности), се облага с годишен патентен данък за доходите от тези дейности, при условие че:
1. оборотът на лицето за предходната година не превишава 50 000 лв., и
2. лицето не е регистрирано по ЗДДС, с изключение на регистрация за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон.
Следва да имате предвид, че водещо в определяне на вида доход и неговото облагане при отдаването на апартамент под наем на физически лица е целта на предоставянето му, срока и лицето ползващо услугата.
Нормите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) ще бъдат приложими, когато става въпрос за отдаване под наем на обект за жилищни нужди на физическо лице или за седалище и стопанска дейността на предприятие. В този случай физическото лице, получател на дохода от наем, ще облага същия по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ. Когато става въпрос за ползването на недвижимия имот на хотелски принцип ще се прилагат нормите на Закона за туризма (ЗТ).
Ако апартаментите са категоризирани и се предоставят на туристи, дейността по предоставяне на апартаментите за настаняване е туристическа дейност. „Турист“ е посетител, чийто престой е най-малко 24 часа, като по този начин прекарва поне една нощ в посетената дестинация и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно или друго събитие.
Самите туристически обекти са изчерпателно изброени в чл. 3, ал. 2 от ЗТ. В т. 1, б. „б“ на разпоредбата е посочено, че като туристически обекти клас Б се третират семейни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за гости, стаи за гости, апартаменти за гости, бунгала и къмпинги.
В случай, че осъществяваната дейност по своето естество е туристически услуги /хотелиерство/, чрез предоставяне на апартаменти /места за настаняване/, следва да се има предвид следното:
Доходът придобит от тази дейност подлежи на облагане по реда на ЗМДТ с годишен патентен данък, когато обектът попада в посочените в приложение № 4 към закона и лицето отговаря на условията за облагане с патентен данък.
За лицата, които извършват туристическа дейност и получават посреднически услуги от чуждестранни контрагенти /AirBnB/ възниква задължение за регистрация по чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС, т.е. извън посочените изключения в чл. 61з, ал. 1, т. 2 от ЗМДТ.
При наличие на регистрация по реда чл. 97а от ЗДДС физическите лица, включително едноличните търговци, няма да отговарят на условията за облагане с патентен данък, независимо че дейността е посочена в приложение № 4.
Когато мястото за настаняване – обектът не попада в посочените в приложението (например категоризацията 3 и повече звезди) или лицето, предоставящо тези услуги не отговаря на условията за облагане с патент, тогава доходът от тази дейност ще подлежи на облагане по реда на ЗДДФЛ.
По трети въпрос:
По отношение данъчното третиране на получените доходи от отдаване под наем чрез онлайн платформа следва да се отбележи следното:
В чл. 2, ал. 3 от Търговския закон (ТЗ) е посочено, че не са търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища. В този случай доходът следва да се третира като доход от „наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество”, като при определянето на облагаемия доход се прилага разпоредбата на чл. 31 от ЗДДФЛ, т.е. ползват се 10 на сто разходи за дейността. Тук следва да се има предвид, че ТЗ не дава специална дефиниция на понятието „обитавано жилище”, а такава не се съдържа и в разпоредбите на друг нормативен акт, поради което следва да се има предвид общоприетият смисъл на това понятие. В най-общ смисъл, обитавано жилище е жилище, в което лицата пребивават (живеят) на някакво правно основание. По смисъла на § 5, т. 30 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) „жилище” е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
Предвид изложеното, ако лицето обитава (живее) в жилището (апартамент, къща, вила), от което извършва хотелиерски услуги, чрез предоставянето на самостоятелни стаи за настаняване на туристи при определянето на облагаемия доход се прилага разпоредбата на чл. 31 от ЗДДФЛ и се приспадат 10 на сто разходи от придобития през годината доход.
В случай, че лицето не обитава (живее) в жилището (апартамент, къща, вила), от което извършва хотелиерски услуги чрез предоставянето на самостоятелни стаи за настаняване на туристи, при определянето на облагаемия доход се прилага разпоредбата на чл. 26, ал. 1 от ЗДДФЛ във връзка с чл. 26, ал. 7 от същия закон като се приспадат документално доказаните разходи от придобития през годината доход. В конкретния случай и предвид изложеното в запитването, че се отдават под наем чрез онлайн платформа няколко на брой апартамента, то ще е приложима тази хипотеза.