Изх. №53-04-241
03.04.2020 г.
чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ от ЗДДФЛ
чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ
чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ
чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ
чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ
чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ
чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ
чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ
Ви сте собственик на идеални части от недвижим имот (УПИ), придобити по дарение на ………2015 г. чрез Нотариален акт за дарение. С НА №…., том I……, рег. №….., дело №…../…….2015 г. за учредяване право на строеж и прехвърляне на поземлен имот срещу задължение за построяване, с който се учредява право на строеж на обекти, находящи се в две жилищни сгради с подземни гаражи и трафопост, съобразно одобрени архитектурни проекти от ………2015 г., изд. от НАГ при СО, които ще бъдат построени в УПИ I-…….. от квартал №…… по плана на град С, местност „…..“, целият УПИ с площ от 3045,63 кв. м. Обектите стават изключителна собственост на лицата, учредили правото на строеж съобразно подробното им описание в НА. Л.Р. придобива: ателие №3 и в сграда №1 със застроена площ от 49,26 кв. м., гаражна клетка №2 в сграда №1 със застроена площ от 20,00 кв. м., гаражна клетка №3 в сграда №1 със застроена площ от 20,00 кв. м. Строителят придобива собствеността на целия УПИ. Ателиетата в сградата ще се ползват за жилищни нужди, трафопостът в сградата е отделен самостоятелен обект и не се включва в общите части.
С НА за прехвърляне на идеални части от урегулиран поземлен имот в изпълнение на задължение №….., том IV, рег. №……., дело №…../2019 г. получавате описаните по-горе 3 броя недвижими имота. Имотът е въведен в експлоатация с Удостоверение №…/…2019 г. и Удостоверение №…../…….2019 г. за въвеждане в експлоатация на строеж, издадени от НАГ при СО. Към момента сте собственик на новопостроените имоти.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Подлежи ли на облагане по реда на ЗДДФЛ придобитият непаричен доход под формата на три недвижими имота срещу учреденото право на строеж върху идеални части от УПИ, които придобивате след акт 16, т.е. от въвеждането в експлоатация на новопостроената сграда и може ли да се позовете на нормата на чл. 13, ал. 1 от ЗДДФЛ?
По силата на чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а“ и „б“ от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
– един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
– до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
По силата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ са освободени от облагане също така и доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
В конкретния случай доходите ще са придобити от замяна на вещно право (право на строеж върху имот, придобит чрез дарение) срещу строителна услуга, поради което не е налице нито една от посочените хипотези на чл. 13 от ЗДДФЛ.
В чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доходи и съответно за тях е предвиден специален ред за определяне на облагаемия доход и на годишната данъчна основа в раздел V от глава пета на същия закон.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
На основание чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Съгласно чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ в зависимост от формата на плащане доходите могат да бъдат парични и непарични. Доходът от сделката, която сте сключили, е непаричен – срещу учреденото право на строеж сте получили в замяна строителна услуга за изграждане на три броя недвижими имота. Когато доходът е непаричен, същият се счита за придобит на датата на получаване на престацията (чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ). Следователно, непаричният доход от възмездното учредяване на право на строеж се счита за придобит на датата на получаването на ателието и двата броя гаражни клетки в новопостроената жилищна сграда във вид и степен на завършеност според договора със строителя. Най-често престацията се счита за получена на датата на въвеждането на сградата в експлоатация. В конкретния случай доходът се смята за придобит през 2019 г. В тази връзка следва да имате предвид, че непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена (чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ).
Съгласно установената съдебна практика идентични случаи се третират като замяна на право на строеж срещу строителна услуга. Пазарната стойност на извършената строителна услуга се явява продажна цена за суперфициента (учредителя) – Решение №4421 от 2011 г. на ВАС по адм. д. № 1205/2010 г., Решение №8491 от 2011 г. на ВАС по адм. д. № 568/2011 г. и др.
По смисъла на т. 8 на §1 от ДР на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) „пазарна цена” е сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не се свързани. Методите за определяне на пазарната цена са изброени в т. 10 на §1 от ДР на ДОПК, като редът и начинът за прилагането им са определени в Наредба №Н-9 от 14.08.2006 г. на министъра на финансите.
На основание чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ в случаите на учредяване на право на строеж цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж.
На основание чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ цената на придобиване е нула, когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение.
С оглед гореизложеното, облагаемият доход от замяната на право на строеж върху урегулирания поземлен имот срещу получаване на недвижими имоти ще се формира като положителната разлика между пазарната цена на извършената строителна услуга за трите недвижими имота и документално доказаната цена на придобиване на урегулирания поземлен имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж (която в конкретния случай е нула), се намали с 10 на сто разходи.
Както паричните, така и непаричните доходи от прехвърляне на права или имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа и подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ – Приложение №5 в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиването на дохода, т.е. до 30.04.2020 г. в случая.