Изх. №53-04-518
21.05.2019 г.
чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ
чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ
чл. 50а от ЗДДФЛ
чл. 35, т. 1 от ЗДДФЛ
Фактическата обстановка, изложена в запитването, е следната:
Собственик сте на няколко недвижими имота, придобити по наследство. Възнамерявате да продадете три от тях през 2019 г., като за всеки от имотите предстои да бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба.
Поставен е следния въпрос:
Облагаеми ли са получените доходи от продажбата на недвижимите имоти?
На основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и имущество, реституирано по реда на нормативен акт, са необлагаеми.
Определение на понятието ,,имущество” не се съдържа в ЗДДФЛ, но доколкото се касае за имущество, получено по наследство, тълкувание се намира в разпоредбите на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Съгласно чл. 30, ал. 1 от ЗМДТ, наследственото имущество включва притежаваните от наследодателя движими и недвижими вещи и права върху такива вещи, както и другите му имуществени права, вземания и задължения към момента на откриване на наследството, освен ако със закон е предвидено друго.
Следователно доходите от продажбата на недвижимите имоти, придобити по наследство, са необлагаеми.
Съгласно чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ необлагаемите доходи, каквито са и посочените в чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, не се декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 от същия закон. Съгласно чл. 50а от ЗДДФЛ (Нов – ДВ, бр. 97 от 2017 г., в сила от 01.01.2018 г.) местните физически лица могат да декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 придобитите през годината доходи по чл. 13, полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт. Видно от посочените разпоредби, декларирането на доходите от продажбата на въпросните имоти не е задължително, но при желание от Ваша страна имате възможност да го направите, като за целта посочите размера им с код 1021 в Приложение №13 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за 2019 г.
Следователно, в случай че през данъчната 2019 г. сте получили само доходи, които не подлежат на деклариране съгласно чл. 52 от ЗДДФЛ, Вие не сте задължен, но можете да подадете годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за необлагаемите доходи от продажбата на недвижимите имоти, придобити по наследство.
В случай че през 2019 г. получите задатък (частично авансово плащане) по предварителен договор за покупко-продажба на наследствен имот, но поради виновно поведение на купувача не се сключи окончателният договор и Вие придобиете правото да задържите сумата на задатъка като неустойка, тази сума в годишен аспект представлява доход от неустойка – т.е. попада в обхвата на т. нар. доходи от други източници (чл. 35, т. 1 от ЗДДФЛ). Същият ще подлежи на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за 2019 г., като облагаемият доход е брутната сума, придобита през данъчната година.
Ако след изтичане на календарна година, през която сте получили задатъка, придобиете правото да задържите сумата на задатъка като неустойка, следва да се приеме, че сумата, получена от Вас като задатък, подлежи на деклариране като неустойка – доход от други източници по чл. 35, т. 1 от ЗДДФЛ, за календарната година, през която доходът се е трансформирал като доход от неустойка.