Изх. №24-34-101
Дата:05.11.2013 год.
ЗДДФЛ, чл. 33
Относно: Прилагането на чл. 33 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица
По повод Ваше писмено запитване до Дирекция ОДОП – гр. …, препратено по компетентност в ЦУ на НАП и заведено с вх. № 24-34-101 от 23.09.2013 г., Ви уведомявам за следното:
Според описаната в писмото Ви фактическа обстановка, считаноот 23.04.2009 г. сте собственик на недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се във ваканционен комплекс ….., придобит с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот. На 18.08.2011 г. сте сключила предварителен договор за покупко–продажба на същия имот, който е приложен към запитването Ви. Твърдите, че по силата на този договор продажната цена на имота следва да Ви бъде платена от купувача на части (на вноски), в срок от три години от датата на подписване на договора. Правото на собственост върху имота ще бъде прехвърлено с нотариален акт на купувача след пълното изплащане на продажната цена през 2014 г. В тази връзка поставяте въпроса: считат ли се за облагаем доход по смисъла на чл. 33, ал. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), получените авансово суми, тъй като имота ще бъде прехвърлен през 2014 г.?
Предвид изложената фактическа ситуация и приложените към преписката документи, изразявам следното становище по поставения въпрос:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
?един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
?до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Следва да имате предвид, обаче, че цитираните разпоредби не се прилагат, ако доходът е получен във връзка с предоставяне на имущество по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото. В тези случаи, на основание чл. 33, ал. 9 от ЗДДФЛ, доходът подлежи на облагане независимо от наличието на обстоятелствата по чл. 13 от същия закон.
Приложеният от Вас договор е с наименование „предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот”, но той съдържа редица специални уговорки между продавача и купувача, които наподобяват значително условията по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото. Например, в приложение № 3, представляващо неразделна част от договора, е предвидено купувачът да ползва апартамента за определен период от време през годината (т. 2 от приложение № 3), като заплаща разходите за електричество и вода за времето на ползване. Действително продавачът също запазва правото на ползване върху апартамента за срок от 3 години след подписване на предварителния договор, но по времето на ползване на имота от купувача, продавачът не може да преотдава апартамента под наем на трети лица. В този смисъл вноските, описани в т. 1 от приложение № 1, имат характеристиките на вноски по лизингов договор, доколкото за периода в който се извършват (три години), купувачът може да ползва имота в съответствие със сроковете, описани в т. 2 от приложение № 3.Аргумент в подкрепа на това е и задължението на купувача да встъпи в Договора за поддържане и управление на апартамента, като заплаща годишна такса, съгласно Приложение № 4 (липсва копие от това приложение към преписката).
В допълнение на изложеното, следва да имате предвид, че формалното наименование на договора не е водещо, а следва да бъде разглеждано в съответствие с нормата на чл. 20 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
Предвид изложеното по-горе, считам, че представеният от Вас договор по своята същност представлява договор за лизинг с уговорка за прехвърляне правото на собственост върху имуществото, поради което при определянето на облагаемия доход следва да се приложи нормата на чл. 33, ал. 9 от ЗДДФЛ, т.е. като се ползва следната формула:
където:
ОДДГ е облагаемият доход за данъчната година;
ДЦ е определената по договора цена на имуществото;
ЦП е цената на придобиване;
ПВ са получените вноски през данъчната година без съдържащите се в тях лихви.
На основание чл. 33, ал. 10 от ЗДДФЛ, при прекратяване на договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне правото на собственост преди изтичане срока на договора и без да се прехвърли правото на собственост върху движимото или недвижимото имущество – предмет на договора, неподлежащите на връщане лизингови вноски се смятат за доход от ползване на имущество, придобит към момента на прекратяването.
Важно е също да имате предвид, че при определяне датата на придобиване на дохода за съответната година следва да се прилага разпоредбата на чл. 11, ал. 1 от ЗДДФЛ. На това основание, ако не е предидено друго в този закон, доходът се смята за придобит на датата на:
?плащането – при плащане в брой;
?заверяването на сметката на получателя на дохода или получаването на чека – при безналично плащане;
?получаването на престацията – за непаричен доход.
Цитираната в писмото Ви ал. 2 на чл. 11 от ЗДДФЛ няма отношение към доходите от продажба на недвижимо имущество, а се отнася само за доходи от продажба или замяна на акции, дялове, компенсаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи, подлежащи на облагане по реда на чл. 33, ал. 3 от ЗДДФЛ.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА
:
/СТОЯН МАРКОВ/
‘