fbpx

Търсене...

третирането на доход получен във връзка със сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот.

Законова рамка
ЗДДФЛ, чл.33, aл. 1,ЗДДФЛ, чл.35, т. 1

02_650/23.04.2012
ЗДДФЛ, чл.33, ал.1
ЗДДФЛ, чл.35, т.1
ЗЗД, чл.93
Във Ваше писмено запитване с вх…..2012г. до ТДна НАП –…, офис …., препратено по компетентност в Дирекция „Обжалване и управление на изпълнението” – …. при ЦУ на НАП, заведено под вх.№………2012 г. сте изложили следната фактическа обстановка:
Със Заповед №………..2007 г. на Кмета на Община –гр……….., сте получили правото да придобиете земеделска земя от 500 кв.м. по §4 от ЗСПЗЗ, която сте предоставили на друго лице чрез предварителен договор и пълномощно, заверено от нотариус.
Въпросът, който поставяте е следва ли да заплатите данък върху получената сума от ……. лева?
Към запитването не са приложени документи и не е уточнено кога е придобит имота, сумата от ….. лева уговорен задатък по предварителния договор за продажба ли се явява и на коя дата е сключен или по друг вид договор, предвид което изразяваме принципно становище относно третирането на доход получен във връзка със сключен предварителен договор за продажба нанедвижим имот.
1. Данъчно третиране по ЗДДФЛ на задатъка, получен по предварителен
договор за продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени
вещни права върху такова имущество, като доход от продажба или замяна на
недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова
имущество
Задатъкът/капарото има обща нормативна уредба в Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД). Съгласно чл. 93 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е
сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Задатъкът е парична сума или
друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на
договора. Същевременно, в данъчноправен аспект задатъкът представлява частично
авансово плащане. В тази връзка сумите, получени от физически лица като
капаро/задатък по сделки, са доход, чието данъчно третиране е по реда и при условията
на ЗДДФЛ.
В същата посока е и позицията на ВАС – Решения № 3323/ 07.04.2003 г.,
№ 3927/12.04.2006 г., № 12875/20.12.2006 г.; № 11123/13.11.2007 г. В практиката си ВАС
разглежда тези плащания от една страна като “задатък“ в облигационноправен смисъл,
като приема обаче, че в данъчноправен аспект тези плащания следва да се третират като
авансови плащания, със съответните данъчноправни последици.
1.1. Облагане на задатъка, получен по предварителен договор за продажба или
замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова
имущество, като доход от частично (авансово) плащане по договор за прехвърляне
на вещни права или имущество
При задатък/капаро, получено по предварителен договор за продажба или замяна
на недвижимо имущество, са приложими общите правила на ЗДДФЛ, регламентиращи
момента на придобиване на дохода. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 1 и 2 от същия закон
доходът се смята за придобит на датата на плащането, а при безналично плащане –
на датата на заверяването на сметката на получателя на дохода. Следователно,
ако, изплатената през 2011 г. сума изпълнява функцията на задатък, в аспект
на ЗДДФЛ е налице придобит доход – част от договорената цена по сделката. Когато
през данъчната година е платена част от продажната цена на недвижимо имущество,
облагаемият доход за тази данъчна година се определя по реда на чл. 33, ал. 7 от
ЗДДФЛ.
Когато продажната цена по ал. 1 се плаща на части в различни данъчни години, за всяка от тези данъчни години облагаемият доход се определя по следната формула:
където:
ОДДГ е облагаемият доход за данъчната година;
ПЦ е продажната цена;
ЦП е цената на придобиване;
ЧПП е частично полученото плащане през данъчната година.
Цената на придобиване на недвижимото имущество се определя съгласно
разпоредбите на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ (в редакцията им през съответната данъчна
година).
Придобитите доходи от продажба на недвижимо имущество подлежат на
деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ и съответно на
облагане по предвидения в закона ред, с изключение на случаите, когато недвижимото
имущество – предмет на сделката, е придобито по наследство и завет или е реституирано
по реда на нормативен акт (чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ). По силата на чл. 13, ал. 1, т. 1,
буква „а“ и „б“ от ЗДДФЛ не са облагаеми и доходите, придобити през
данъчната година от продажба или замяна на:
-един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на
продажбата или замяната са изминали повече от 3 години
-до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо
от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са
изминали повече от 5 години.
Гореизложеното е валидно, при условие, че до края на годината на
получаване на задатъка, същият не е осъществил обезщетителните си функции. В
тези случаи сумата, платена като задатък, следва да се приеме като частично (авансово)
плащане по съответната сделка и доходът от нея следва да бъде деклариран и обложен
по реда на чл. 33, ал. 7 от ЗДДФЛ (при условие, че не са налице обстоятелства по чл. 13,
ал. 1, т. 1, буква „а“ и „б“ и т. 26 от ЗДДФЛ).
1.2. Облагане на задатъка, получен по предварителен договор за продажба или
замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова
имущество като доход от други източници
В случай, че до изтичане на календарната година на получаване на задатъка
поради виновно поведение на купувача по договора не се сключи окончателен договор и
продавачът придобие правото да задържи сумата на задатъка като неустойка, следва да
се приеме, че сумата, получена от продавача като задатък, в годишен аспект
представлява доход от неустойка – т.е. попада в обхвата на т. нар. доходи от други
източници (чл. 35, т. 1 от ЗДДФЛ). Същият подлежи на деклариране в годишната
данъчна декларация, като облагаемият доход е брутната сума, придобита през данъчната
година.
Ако след изтичане на календарната година, през която задатъкът е получен от
продавача, същият придобие правото да задържи сумата на задатъка като неустойка,
следва да се приеме, че сумата, получена от продавача като задатък, подлежи на
деклариране като неустойка – доход от други източници по чл. 35, т. 1 от ЗДДФЛ, за
календарната година, през която доходът се е трансформирал като доход от неустойка.
Платеният данък през предшестваща година за дохода, третиран като авансово плащане
за продажба на недвижим имот, се явява с отпаднало основание, поради което подлежи
на прихващане и/или възстановяване на лицето.

Вх.№ 2_650 от 23.04.2012 Отг. ОУИ Варна  |  650_12_OZ_2_02