Решение №690 от 42573 по гр. дело №844/844 на 1-во гр. отделение, Гражданска колегия на ВКС

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 690

гр.София, 22.07.2016 год.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на петнадесети юли през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА БОЖИЛОВА
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА

като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д.№ 3389 по описа за 2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], чрез юрисконсулт Я. Д., срещу решение № 1341/23.06.2015 год. по в.т.д.№ 3371/2014г. на Софийски апелативен съд, ТК, с което е потвърдено решение № 747/19.05.2014г. по т.д.№ 6308/2013г. на Софийски градски съд, ТО-14 състав за осъждане на касатора да заплати на [фирма], [населено място] сумата от 52268,29 лв., представляваща дължима наемна цена за периода м.юли 2012г. до м.юни 2013г. по договор за наем от 18.06.2013г., анекс от 03.01.2012г. и два анекса от 02.05.2012г., ведно със законната лихва върху нея от 16.10.2013г. до окончателното изплащане на сумата и разноски по делото в размер на 2390лв.
Касаторът поддържа, че решението е неправилно, както и че са налице предпоставките по чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Ответникът по касационната жалба [фирма], [населено място] оспорва в писмения си отговор основателността на касационната жалба.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките по чл.280, ал.1 ГПК, констатира следното:
Касационната жалба е редовна – подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл.283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл.284 ГПК.
За да постанови обжалваното решение, апелативният съд е приел, че между касатора-наемател и трето за спора лице-наемодател е бил сключен договор за наем от 18.06.2008г. за срок от 5 години, които не е бил вписан. През 2009г. наетият недвижим имот е бил апортиран в ищцовото дружество. С анекси от 2012г. към наемния договор страните по настоящия спор са намалели месечната наемна цена и са се съгласили да разсрочат плащането на наемните вноски и консумативите, изменили са квадратурата на наетата площ. Изрично в анекса от 02.05.2012г. е обективирано съгласие относно падежа на наемните вноски за м.юни 2012г. и последващите месеци до изтичане на срока на договора. Според САС е налице обективирано в писмена форма съгласие между приобретателя и наемателя да продължат да бъдат обвързани от договора за наем за определения в него срок, което съответства на диспозитивния характер на разпоредбата на чл.237, ал.2, пр.последно ЗЗД. За наемателя не е съществувала правна възможност едностранно, без съгласие на другата страна да прекрати договора за наем. Поради което писмо от 03.07.2012г., с което касаторът е уведомил новият собственик, че освобождава наетото помещение, не е породило правни последици, т.е. договорът за наем не е прекратен. Въззивният съд е приел, че от посочената дата касаторът-наемател е напуснал имота, без да се осъществи предаването му на наемодателя съобразно уговореното. Процесният период по исковата молба обхваща времето след изпращане на писмото до изтичане на срока на договора за наем – 18.06.2013г. Въззивната инстанция е счела, че обстоятелството, че касаторът не е ползвал процесния имот в исковия период, не е достатъчно, за да се приеме, че наемното правоотношение е валидно прекратено. Поради което и независимо от факта, че не е ползвал наетия имот, касаторът дължи заплащане на наемната цена за процесния период.
В изложението към касационната жалба по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поставя следните правни въпроси: 1/ Следва ли да се съобрази съдебната практика формирана с решение по чл.290 ГПК, а именно Решение № 97/23.07.2013г. по т.д.№ 73/2012г. на ВКС, ТК, І т.о., макар че решението е произнесено по материалноправен спор, имащ различно правно основание от това по конкретното дело? Касаторът въвежда по този въпрос допълнително основание по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, поради противоречие на обжалваното решение със задължителна практика на ВКС, обективирана в ТР № 1/19.02.2010г. на ОСГТК на ВКС. 2/ Следва ли в решението съдът да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, които подлежат на изясняване като обсъди всички доказателства по делото и доводите на страните? 3/ Бил ли е длъжен въззивният съд да прецени всички правнорелевантни факти, от които произтича спорното право, както и всички доводи на страните, които имат значение за решението по делото, като се съобрази с приобщения доказателствен материал? По втори и трети въпрос касаторът се позовава на селективен критерий по чл.280, ал.1, т.1 ГПК – противоречие със задължителната съдебна практика на ВКС, обективирана в Решение № 217/09.06.2011г. по гр.д.№ 761/2010г. на ВКС, ІVг.о., Решение № 388/17.10.2011г. по гр.д.№ 1975/2010г. на ВКС ІV г.о. и т.3 от ППВС № 1/1953г. 4/ Приобретателят при прехвърляне на недвижим имот, за който има сключен наемен договор, встъпва ли като наемодател в създаденото наемно правоотношение и поема ли правата и задълженията на предходния наемодател така, както са договорени и съобразно правилото на чл.20а ЗЗД? 5/ При встъпване на приобретателя в наемното правоотношение, съществуващо за придобития имот, той поема правата и задълженията на наемодателя, но налице ли е изключение относно договорния модалитет – срок? Договореното условие относно срока преобразува ли се в зависимост от трите хипотези: вписан договор; договор с достоверна дата; договор по който наемателя се намира във владение на имота? 6/ Синалгматичният характер на наемния договор не налага ли извод, че при прехвърляне на наетата вещ, когато договорът за наем не е вписан и няма достоверна дата, но наемателят е в държане на имота, то модалитетът на договора – срок се прекратява и срочният договор се трансформира в безсрочен и за двете страни, а не само за наемателя? 7/ За да е налице срочно правоотношение, необходимо ли е и двете страни изрично да са договорили това условие или то следва да се подразбира? По въпроси от 4 до 7 вкл. касаторът формулира допълнително основание за допускане на касационно обжалване по чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като според него липсва създадена съдебна практика и тези въпроси са от значение за точното приложение на закона и за развитие на правото.
По отношение на поставените правни въпроси ВКС намира следното:
Съгласно разпоредбата на чл.280, ал.1 ГПК и според разясненията, дадени в ТР № 1/19.02.2010г. по тълк.д.№ 1/2009г. на ОСГТК на ВКС материалноправният и/или процесуалноправният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е този, който е включен в предмета на спора, и е обусловил правната воля на съда, обективирана в решението му. Едновременно с това е необходимо касаторът да обоснове и допълнително основание по см. на чл.280, ал.1, т.1 – т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване – правният въпрос трябва да е решен в противоречие с практиката на ВКС, решаван противоречиво от съдилищата или имащ значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
Първият формулиран въпрос е поставен от касатора в контекста на даденото с Решение № 97/23.07.2013г. по т.д.№ 73/2012г. на ВКС, ТК, І т.о., задължително за по-долните съдилища разрешение на въпроса, по който е било допуснато касационно обжалване: „Дължи ли се наемна цена за наетия недвижим имот, ако наемателят не е ползвал имота през периода, за който е имало валидно сключен наемен договор?” и как то се отнася към факта на осъществено от наемодателя държане на наетата вещ от момента на напускане на имота от наемателя и отправено от последния изявление за прекратяване на договора за наем. Въпросът се повдига от касатора във връзка с оплакване по касационната жалба, че тези факти са установени от въззивния съд, но неправилно са преценени правните им последици. Предвид изложеното и с оглед разясненията по т.1 от ТР № 1/19.02.2010г. по тълк.д.№ 1/2009г. на ОСГТК на ВКС в рамките на правомощията си настоящата инстанция доуточнява и конкретизира поставения въпрос в следния смисъл: Дължи ли наемателят заплащане на наемна цена за наетия недвижим имот след направено от него изявление за прекратяване на срочен договор за наем и връщане на вещта на наемодателя преди изтичане на срока? За проверка съответствието на даденото от САС разрешение по този въпрос със задължителната практика на ВКС, обективирана в Решение № 97/23.07.2013г. по т.д. № 73/2012г. на ВКС, ТК, І т.о., следва да се допусне касационно обжалване на въззивното решение, на осн. чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
Втори и трети въпрос се отнасят до проблема за задълженията на въззивния съд като инстанция по съществото на спора да обсъди всички релевантни за спора доводи и доказателства, наведени от страните, и изложи в мотивите си съображения по тях. Настоящият състав на ВКС намира, че не е осъществено общото основание по чл.280, ал.1 ГПК. Поставеният процесуалноправен въпрос би се явил обуславящ крайните п равни изводи на САС, ако касаторът се позовава на необсъждане на доводи и доказателства, които въззивната инстанция е длъжна да съобрази в рамките на компетентността й по чл.269 ГПК и съобразно задължителните указания по т.1-т.3 от ТР № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, а именно: Въззивният съд се произнася служебно в хипотезите на нищожност и недопустимост на първоинстанционното решение, /чл.269, изр.1 ГПК/, при нарушение на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено в жалбата, както и в хипотезата, когато законът е възложил на съда служебно да следи за интереса на някоя от страните в процеса. По отношение на преценката за неговата правилност служебният контрол на осн.чл.269, изр.2 ГПК е ограничен от заявените в жалбата оплаквания. Тези ограничения се отнасят само до установяване на фактическата страна на спора, но не намират приложение при субсумиране на установените факти под относимата материалноправна норма. В случая касаторът се позовава на необсъдени от САС негови възражения, за които обаче няма оплаквания във въззивната му жалба и които не попадат в хипотезите на служебно произнасяне от апелативния съд.
Въпроси от четвърти до седми вкл. касаят проблема за възможността срочният договор за наем да се трансформира в безсрочен при настъпило правоприемство в правото на собственост по отношение на наетия имот и оттук за правото на наемателя да прекрати едностранно този договор. Настоящият състав на ВКС намира, че в чл.237 ЗЗД ясно и недвусмислено са уредени няколко изчерпателно очертаните от самия касатор хипотези – при вписан договор за наем, същият е противопоставим на новия собственик с всичките си модалитети; при договор за наем с достоверна дата, ако е бил сключен като срочен е противопоставим на приобретателя за срока на договора, но не по-дълго от една година от прехвърляне на наетия имот; при липса на достоверна дата и при упражнявано от наемателя държане на имота, наемният договор е задължителен за приобретателя като договор без определен срок. Дадените законодателни разрешения отговарят на характера на правата, които се конкурират: от една страна абсолютното вещно право на собственост на приобретателя на недвижимия имот, а от друга облигационното право на ползване на имота от наемателя. Същите не създават проблеми в съдебната практика и не обосновават нужда от нейното осъвременяване поради законодателни изменения или промени в обществените условия, които да налагат това. Следва да се има предвид и обстоятелството, че в конкретния казус въззивният съд е изложил и допълнителен аргумент, който го мотивира да приеме, че наемателят няма право на едностранно прекратяване на наемния договор. Сключените три анекса през 2012г. между преобретателя и наемателя относно съществени елементи на наемния договор, вкл. и неговия срок, обосновават заключение за постигнато съгласие, т.е. облигационна обвързаност по волята на самите страни относно тези елементи. Как следва да се тълкува съдържанието на анекса от 02.05.2012г. е въпрос по правилното приложение на чл.20 ЗЗД, какъвто няма зададен от касатора. Ето защо по отношение на формулираните правни въпроси от № 4 до № 7 не са налице както общото основание по чл.280, ал.1 ГПК, така и допълнителното основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване.
На основание чл.18, ал.1, т.2 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК, касаторът следва да внесе държавна такса в размер на 1045,37лв. по сметка на ВКС.
Мотивиран от горното, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 1341/23.06.2015г. по в.т.д.№ 3371/2014г. на Софийски апелативен съд, ТК.
УКАЗВА на касатора [фирма], [населено място] в едноседмичен срок от съобщението да представи по делото вносен документ за заплатена държавна такса по сметка на ВКС за разглеждане на касационната жалба в размер на 1045,37 лв., като в противен случай производството по делото ще бъде прекратено.
Да се изпрати съобщение на касатора с указанията.
След представяне на вносния документ делото да се докладва на Председателя на І т.о. за насрочване в открито съдебно заседание, а при непредставянето му в указания срок – да се докладва за прекратяване.
Определението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: