О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 333
Гр.София, 24.04.2020г.
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на седемнадесети март през две хиляди и двадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО ПЪРВАНОВ
ЧЛЕНОВЕ: ИЛИЯНА ПАПАЗОВА
МАЙЯ РУСЕВА
при участието на секретаря …….., като разгледа докладваното от съдията Русева г.д.N.3760 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на М. Г. срещу решение №.1464/18.06.19 по г.д.№.6066/18 на Апелативен съд София – с което е потвърдено решение №.4096/5.09.18 по г.д.№.209/16 на ОС Благоевград, ГО, 8с. – за отхвърляне на предявените от касатора при условията на евентуалност искове с правно основание чл.170 ал.1 вр. с чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД за установяване на недействителност на договор за ипотека поради непосочване на размера на сумата, за която е учредена ипотека върху имота на ищцата, и с правно основание чл.166 ал.2 ЗЗД вр. с чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД за недействителност на договора за ипотека поради това, че ипотеката не е учредена върху поединично определен имот и за определена сума.
Ответната страна „Уникредит Булбанк“АД оспорва жалбата.
Ответната страна “ГБ Британия Сейнт Дейвидс“ЕООД не взема становище.
Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК, от процесуално легитимирано за това лице, срещу подлежащо на касационно обжалване въззивно решение и е процесуално допустима.
За да се произнесе относно наличието на предпоставките по чл.280 ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, ВКС съобрази следното:
С обжалваното решение е прието от фактическа страна, че през 2006г. ищцата М.Г. и ответникът „ГБ Британия Сейнт Дейвидс“ЕООД са сключили предварителен договор за продажба на право на строеж на недвижим имот и строителни и довършителни работи, по силата на който дружеството се е задължило да прехвърли на М.Г. право на строеж върху апартамент №.С2 на първи етаж в сграда „Сейнт Дейвидс“, която ще бъде построена в поземлен имот №.151063 в м.“Шипотско“, [населено място], при задължение на продавача да не прехвърля правото на собственост и да не ипотекира правото на строеж на трети лица; с нотариален акт /НА/ №.93, н.д.№.651 от 10.10.07 горепосоченият ответник е учредил в полза на „Уникредит Булбанк“АД ипотека, обезпечаваща отпуснат банков кредит /3450000евро/ върху собствените си поземлен имот №.151063, ведно с правото на строеж върху мястото, включващо правото да се построи[жк]съгласно одобрен архитектурен проект от [община] на 24.11.06 и разрешение за строеж №.384/24.11.06 – който се състои от самостоятелни обекти, подробно изброени /между които и процесният апартамент №.С2/; с нотариален акт №.115 от 16.10.07 „ГБ Британия Сейнт Дейвидс“ЕООД е продало на ищцата правото на строеж за апартамент №.С2, като е поело задължение да изгради и предаде обекта в договорения вид; жилищният комплекс е завършен в груб строеж на 3.12.07 и въведен в експлоатация с удостоверение от 15.09.10 /видно от акта за приемане на конструкция и удостоверението, в същите са описани строителните книжа, в това число горепосочените архитектурен проект от 24.11.06 и разрешение за строеж №.384/24.11.06/; договорната ипотека е била подновена със съответно вписване на 5.10.17 поради изтичане на 10-годишния срок на действието й, за което не е изискано съгласие на ищцата.
Обсъждайки спорът от правна страна, съдът е посочил, че е сезиран с главен иск за недействителност на ипотека поради непосочване на размера на сумата, за която е учредена ипотеката върху имота на ищцата /иск с правно основание чл.170 ал.1 ГПК/, и евентуален иск за нищожност на договора за ипотека поради противоречие със закона, тъй като ипотеката не е учредена върху поединично определен имот и за определена сума /чл.166 ал.2 ЗЗД/ – като производството по иска с правно основание чл.167 ал.3 ЗЗД е било прекратено. Приел е /тълкувайки уговорката да се ипотекира недвижимия имот и правото на строеж съобразно задължителната практика – реш.№.39/14 по г.д.№.5059/13, І ГО, реш.№.143/14 по г.д.№.646/14, ІІ ГО/, че с нотариален акт №.93 собственикът на терена обезпечава заем от втория ответник, като учредява в негова полза ипотека върху своя имот – терен, както и върху бъдещите приращения върху него съобразно посочените архитектурен проект и разрешение за строеж. Отразил е, че от момента на вписване на ипотеката – 10.10.07 – следва да се приеме, че тя е учредена /чл.166 ал.1 ЗЗД/ и третите лица биха могли да се уведомят за наличието й при съответна проверка в Службата по вписванията. Същевременно, към момента на учредяването единствен носител на правото на собственост на терена – съответно и на правомощията на собственик–се явява първият ответник „ГБ-Британия Сейнт Дейвидс“ЕООД – доколкото към 10.10.07 ищцата няма противопоставими права на ответниците както по отношение на терена, така и върху бъдещите приращения върху него /към този момент тя е имала единствено облигационна връзка с първия ответник, което не й дава право да бъде участник в сделката по ипотеката/. Към момента на сключване на НА №.115-16.10.07г., с който тя се легитимира като собственик на правото на строеж на апартамент №.С2, върху така учреденото й право на строеж вече тежи ипотеката от 10.10.07 – последната е вписана и обвързва лицата, които придобият права от дружеството „ГБ Британия Сейнт Дейвидс“ ЕООД. Собственикът на терена /горепосоченото дружество/ учредява от своето право на собственост на земята, което е ипотекирано, право на строеж на ищцата /т.е. правото на строеж на ищцата е едно от правомощията на правото на собственост на дружеството, което право на собственост като цяло е ипотекирано, както и бъдещите постройки върху имота/; предвид учреденото право на строеж на обект в бъдеща постройка върху земята, предмет на ипотеката, ведно с бъдещата постройка, тя, като частен правоприемник на ипотекарния длъжник, не може да има повече или различни права от своя праводател-поради което става носител на право на строеж, предмет на ипотечна тежест, и на апартамент, който от момента на възникването му като самостоятелен обект – 3.12.07 – става обект на ипотеката, учредена от праводателя в полза на банката. Съдът е посочил, че действително към момента на възникването на самостоятелния обект апартамент №.С2 учредителят на ипотеката не е титуляр на правото на строеж и съответно не става собственик на апартамента – но ищцата е негов правоприемник и е придобила своето право в състоянието, в което е било правото на собственост върху терена и бъдещите постройки в патримониума на дружеството – а именно – ипотекирано. Доколкото като частен правоприемник на ипотекарния длъжник тя не може да има повече права от него /в противен случай всеки ипотекарен длъжник би учредил от своето ипотекирано право право, така че да освободи имота си от ипотечното задължение/, по отношение на банката ищцата има същото положение, каквото е имал нейният праводател – тя е носител на ипотекирано право на строеж за имот, обект на ипотеката от 10.10.07г.
Съдът е посочил и, че, отделно от гореизложеното, ипотеката е учредена като неделима /чл.150 ал.2, чл.174 ЗЗД/ – т.е. за обезпечаване на цялата сума по получения банков кредит е ипотекирано правото на собственост върху поземления имот и бъдещите приращения върху него – съобразно разрешение за строеж №.384 и инвестиционен проект от 24.11.06 – като цяло и общо. Страните не са договорили отделните обекти да обезпечават отделни части от задължението на дружеството ипотекарен длъжник. При липса на такава уговорка намират приложение правилата за неделимост на ипотеката. Когато един ипотекиран имот е разделен на няколко отделни имота и те се прехвърлят в собственост на различни трети лица, които не са длъжници по обезпеченото с ипотека върху първоначалния имот вземане, получените части от ипотекирания имот, които са прехвърлени в собственост на трети лица, ще имат същото правно положение, каквото е имал целият имот. Продажбата на част от ипотекирания имот не освобождава тази част от ипотечната тежест за цялото вземане – ипотеката продължава да тежи върху всяка част за цялото вземане. Искът за установяване недействителност на договора за ипотека, поради неизвестност на размера на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която е учредена ипотеката по отношение на имота на ищцата, е намерен за неоснователен. Ипотеката е учредена от собственика на земята и обхваща както поземления имот, така и бъдещите приращения, достатъчно индивидуализирани като самостоятелни обекти – общо и неделимо /с оглед описанието в нотариалните актове, тези за приемане на конструкцията и въвеждане в експолатация на строежа, инвестиционния проект и разрешението за строеж, съдът е приел за безпротиворечиво установено обстоятелството, че имотът, върху който е учредена ипотеката, и бъдещите приращения върху него, са достатъчно индивидуализирани и че имотът, придобит от ищцата, е част от ипотекираните бъдещи имоти, чийто строеж е предвиден върху мястото на ответника към момента на учредяване на договорната ипотека/. Ясни са волята на съконтрагентите, обектите на ипотеката и цената на обезпеченото вземане; ипотеката е учредена върху земята и бъдещия жилищен комплекс общо и това не съставлява порок на сделката. Поради това искът за недействителност на учредената с нотариален акт №.93 сделка в частта за апартамент №.С2 поради неизвестност на размера на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която е учредена ипотеката по отношение на имота на ищцата, е намерен за неоснователен. Разгледан е и евентуалният иск – за установяване на недействителност поради противоречие със закона – тъй като ипотеката не е учредена върху поединично определен имот и за определена сума – нарушение на чл.166 ал.2 ЗЗД. Посочено е, че имотът, върху който е учредена ипотеката, е самостоятелен, конкретен, а бъдещите вещи – приращения върху терена – достатъчно индивидуализирани. Сумата, която ипотеката обезпечава, е конкретно посочена в нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека. Ипотеката е неделима, тежи както върху дворното място, така и /след възникването на сградата/ върху отдените обекти общо, като всеки от тях обезпечава вземането на банката изцяло. Не е налице неконкретност на обекта или на обезпеченото вземане. Поради това евентуалният иск е намерен за неоснователен. За пълнота е отбелязано, че подновяването на ипотеката /чл.172 ЗЗД/ е различно действие, с различни последици от новирането на задълженията и в случая, поради изтичане на 10годишния срок от първоначалното вписване на ипотеката /чл.172 ЗЗД/, вписването е подновено, като за това действие няма необходимост от съгласието на учредителя на ипотеката и на неговите частни правоприемници.
Съгласно чл.280 ГПК въззивното решение подлежи на касационно обжалване, ако са налице предпоставките на разпоредбата за всеки отделен случай.
Касаторът се позовава на чл.280 ал.1 т.1 и т.3 ГПК. Формулира следните въпроси, за които твърди, че са разрешени в противоречие с практиката на ВКС /№.1-№.2/ и са от значение за точното приложение на закона и развитието на правото /№3-№.6/: 1.„От кой момент възниква ипотечното право върху сградата, когато се учредява ипотека върху поземлен имот и върху бъдеща сграда, която предстои да се построи в имота: дали от момента на сключване на ипотечния договор, когато сградата още не съществува, или от момента на възникване на сградата, установяван по правилата на ЗУТ и съгласно указанията в ТР 1/4.05.12“ /реш.№.39/24.03.14 по г.д.№.5059/13, реш.№.111/ 25.07.14 по г.д.№.4005/13, реш.№.385/8.05.15 по г.д.№.1069/14, ІV ГО, реш. №.143/10.11.14 по г.д.№.646/14/; 2.“Възниква ли ипотечно право върху сграда, когато е учредена ипотека върху правото да се построи бъдеща сграда, но при възникване на имота собственикът на новопостроения обект е различен от собственика на терена, сключил договора за ипотека?“ /реш.№.142/1.07.14 по г.д.№.396/14, реш.№.113/25.07.14 по г.д.№.4514/13, реш.№.39/24.03.14 по г.д.№.5059/13, реш.№.111/25.07.14 по г.д.№.4005/13, реш.№.1/19.02.15 по г.д.№.3424/14, реш.№.385/8.05.15 по г.д.№.1069/14, ІV ГО, реш.№.86/8.03.16 по г.д.№.794/15, АС Пловдив/; 3.“Съществува ли идентитет между предмета на договор за учредяване от собственик на терен на ипотека върху бъдеща сграда, която той предвижда да построи в имота си и да стане неин собственик по приращение, и предмета на договор за учредяване на ипотека от суперфициар върху придобито право на строеж да построи сграда? Идентично ли е правото на собственика да построи и придобие по приращение с ограниченото право на строеж?“ ; 4.“Налице ли е нарушение на чл.170 ЗЗД-неопределеност на размера на сумата, за която се учредява ипотеката, респективно възниква ли ипотечното право върху обект, включен в обема на ипотекираната сграда заедно с други такива, когато в ипотечния акт не е посочена частта от общото задължение, за което е учредена ипотеката, която обезпечава този обект?“; 5.“Ползва ли се с правата на потребител по ЗЗП лице, чийто апартамент е ипотекиран и служи за обезпечаване на чужд дълг и чуждо задължение без реално лицето /собственик на имота/ да е дало съгласието си за това и без да е възникнало частно правоприемство между това лице и лицето, чието задължение се обезпечава с неговия имот?“; 6.“Как новирането /новация/ на договорна ипотека, за която не е дадено съгласие от собственика на имота към момента на новирането и същият не е участвал в процедурата по новирането, оказва влияние и какво е то ако оказва върху правните отношения между собственика на имота и лицето, чийто чужд дълг и задължение обезпечава имота при невъзникнало частно правоприемство между последните двама?“.
Настоящият състав намира, че предпоставките на чл.280 ГПК за допускане на касационно обжалване не са налице.
Въпроси №.1-№.3 и №.5-№.6 не съставляват правни въпроси по смисъла на чл.280 ал.1 ГПК. Съгласно дадените с т.1 на ТР №.1/2009г. на ОСГТК на ВКС разяснения, материалноправен или процесуалноправен въпрос по смисъла на чл.280 ал.1 ГПК е този, който е включен в предмета на спора, обусловил е правната воля на съда, обективирана в решението му, и поради това е от значение за изхода по конкретното дело, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемане на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. В случая първите три въпроса нямат самостоятелно значение за изхода на спора по предявените искове – които са за недействителност на ипотека поради непосочване на размера на сумата, за която е учредена ипотеката върху имота на ищцата /иск с правно основание чл.170 ал.1 ЗЗД/ и евентуален иск за нищожност на договора за ипотека поради противоречие със закона, тъй като ипотеката не е учредена върху поединично определен имот и за определена сума /чл.166 ал.2 ЗЗД/. Това е така, доколкото решаващите изводи не са основани само на поставените от касатора въпроси, а и на допустимостта на учредване на ипотеката като неделима. Съдът е изложил самостоятелни мотиви, че в случая ипотеката е учредена като неделима /чл.150 ал.2, чл.174 ЗЗД/ – т.е. за обезпечаване на цялата сума по получения банков кредит е ипотекирано правото на собственост върху поземления имот и бъдещите приращения върху него /съобразно разрешение за строеж №.384 и инвестиционен проект от 24.11.06/ – като цяло и общо; страните не са договорили отделните обекти да обезпечават отделни части от задължението на дружеството ипотекарен длъжник – и при липса на такава уговорка намират приложение правилата за неделимост на ипотеката; ипотеката е учредена от собственика на земята и обхваща както поземления имот, така и бъдещите приращения, достатъчно индивидуализирани като самостоятелни обекти – общо и неделимо; ясни са волята на съконтрагентите, обектите на ипотеката и цената на обезпеченото вземане /индивидуализация на сумата за отделните обекти би била необходима само ако ипотеката не е учредена върху цялата сграда като приращение – какъвто не е разглеждания случай/. Предвид изложеното така поставените въпроси /които по принцип биха били относими към изхода на спор по иск, основан на нарушение на чл.167 ал.3 ЗЗД – по какъвто съдът не се е произнасял изрично и с отделен диспозитив-респективно във връзка с който производството е било прекратено и евентуално произнасяне би било недопустимо с оглед принципа за диспозитивното начало в гражданския процес/ не съставляват правни въпроси по смисъла на чл.280 ал.1 ГПК. Не са такива и петият и шестият въпрос – доколкото същите не са били предмет на изрично обсъждане, респективно съдържат условие, което не е било прието за установено от съда и не кореспондира на приетото от него. С оглед на изложеното изведените въпроси не съставляват годно общо основание по смисъла на чл.280 ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване. Само за пълнота следва да се посочи и да се има предвид, че съдът не би могъл да се произнася по искове за нищожност на основания, които не са надлежно предявени и по които производството не е висящо – възможността на касатора да иска произнасяне по такива се е преклудирала с влизане в сила на определението на САС, с което частично е потвърдено определението на ОС Благоевград за прекратяване на производството, респективно с пропускане на срока за депозиране на искане за допълване на първоинстанционното решение – ако се касае за хипотеза на непроизнасяне от първата инстанция по целия заявен с исковата молба и уточненията й предмет на спора. При всички случаи при няколко алтернативни основания ищецът сам решава на кое да предяви иска си – като непредявените от него основания не се преклудират и могат да бъдат предявени в отделен процес.
Четвъртият въпрос касае ипотекиране на сграда и не кореспондира на обсъжданата от съда хипотеза. Въззивната инстанция, тълкувайки волята на страните по договора, е приела, че в разглеждания случай собственикът на терена обезпечава заем от втория ответник, като учредява в негова полза ипотека върху своя имот – терен, както и върху бъдещите приращения върху него съобразно посочените архитектурен проект и разрешение за строеж. Така приетото е в съответствие с наличната практика на ВКС- в която се приема, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, тя разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действие на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие да има действие и спрямо бъдещите приращения–особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояване на имота /каквато е разглежданата хипотеза/; действащото право не съдържа забрана за учредяване на ипотека върху бъдеща сграда в собствен терен – ипотеката ще има действие върху всичко, което ще бъде построено въз основа на съответния инвестиционен проект, респективно изискването на чл.167 ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие, ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има право да иска удовлетволряване на претенцията си чрез насочване на принудителното изпълнение върху сградата – съответно върху отделните самостоятелни обекти в нея /реш.№.143/ 10.11.14 по г.д.№.646/14, ІІ ГО, реш.№.149/2.02.15 по г.д.№.3383/14, II ГО/. В този случай е налице изменение на ипотекирания имот чрез приращение, построеното е свързано физически с него, представлява част от него и поради това може да се включи в предмета на ипотеката. Уговорката не противоречи на установеното в чл.166 ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото му след учредяване на ипотеката /реш.№.113/25.07.14 по г.д.№.4514/13, ІІІ ГО/. В практиката се приема, че изискването за посочване на граници на всеки един самостоятелен обект още при сключването на договора за ипотека, както и за посочване на идентификатор за всеки обект, би обезсмислило възможността за сключване на договор за кредитиране на строителство чрез учредяване на ипотека върху сградата, която ще бъде построена с получените по договора за кредит суми – тъй като това би било обективно невъзможно /реш.№.39/24.03.14 по г.д.№.5059/13, І ГО/ – като аналогичното важи и относно евентуално определяне на сума, за която се налага ипотека върху всеки обект от изградената бъдеща вещ – сграда, като приращение на ипотекирания терен. Собственикът на терена е един и го ипотекира ведно с бъдещите приращения за обезпечаване на определена сума – кредит за извършване на строителството, като няма изискване тази сума да бъде разбита върху всеки обект в бъдещата сграда, която би възникнала, респективно не е налице подобна практика. Индивидуализация на сумата за отделните обекти би била евентуално необходима само ако ипотеката не е учредена върху цялата сграда като приращение на терена. Отделен е въпросът дали действително ипотеката ще обхване бъдещата вещ след създаването й – тя ще бъде учредена под условие, че сградата ще бъде построена и ще бъде притежание на собственика на земята /реш.№.111/25..0.14 по г.д.№.4005/13, ІІІ ГО; реш.№.39/24.03.14 по г.д.№.5059/ 13, І ГО/. С оглед на всичко изложено по-горе, така поставеният въпрос не би могъл да обоснове допускане до касационно обжалване при условията на чл.280 ал.1 т.3 ГПК.
Мотивиран от горното, ВКС, ІІІ ГО,
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №.1464/18.06.19 по г.д.№.6066/18 на Апелативен съд София.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: