5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 540
София, 02.07.2018 г.
В И М Е Т О НА Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в закрито заседание на осми май, две хиляди и осемнадесета година в състав:
Председател: МАРИО ПЪРВАНОВ
Членове: ИЛИЯНА ПАПАЗОВА МАЙЯ РУСЕВА
изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр. дело № 243/2018 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Я. В. М., [населено място], чрез адвокат А. М., срещу решение № 204 от 07.11.2017 г. по в. гр. дело № 221/2017 г. на Търговищкия окръжен съд, с което е потвърдено решение № 292 от 17.07.2017 г. по гр. дело №390/2017 г. на Районен съд – Търговище. С първоинстанционното решение е прогласена нищожност на договор за аренда на земеделски земи, сключен между Я. В. М. от една страна – като арендодател и З. Х. М. от друга страна – като арендатор, с нотариална заверка на подписите на 08.05.2015 г., вписан с вх. рег. №161, том ІІІ, Дв. вх. №2060, парт. книга 69051 от 08.05.2015 г. в Служба по вписванията – Т., с предмет на договора – за временно и възмездно ползване на следния недвижим имот, находящ се в землището на [населено място], местност „Боаза“, категория ІV, ПИ с идентификатор № 73626.102.12, с площ на имота 13299 кв.м., при граници на имота: 73626.102.1; 73626.102.13; 73626.211.192; 73626.102.11, поради накърняване на добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и са присъдени разноски.
Ответниците по касационната жалба И. И. А., С. А. К., С. М. Г. и А. Г. Х., всички от [населено място], чрез адвокат Н. С., оспорват жалбата и излагат съображения, че не са налице предпоставките за допускане до касационно обжалване на въззивното решение, а по същество – заявяват становище за неоснователност на касационната жалба.
Необходимият другар З. Х. М., [населено място], не представя становище в законоустановения срок.
Въззивният съд е приел за безспорно установено по делото от фактическа страна, че с процесния договор за аренда, с нот. заверка на подписите от 08.05.2015 г., вписан в Служба по вписванията – Т. на същата дата, Я. В. М., като един от многобройните наследници на общия наследодател Х. Г. Й., поч. 1960 г., на наследниците на който с решение от 1997 г. на ОСЗГ – Т. е възстановено правото на собственост върху процесната земеделска земя – 13,298 дка, е предоставила по реда на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) на своя внук З. Х. М., за временно и възмездно ползване посочения земеделски имот, за срок от 50 стопански години, считано от 01.10.2014 г. Съгласно чл. 8 от договора дължимото от арендатора арендно плащане е договорено по следния начин: от 1 г. до 15 г. – гратисен перод; от 16 г. до 35 г. – 25 лв./дка; от 36 г. до 50 г. – 35 лв./дка. Съгласно чл. 6.3 арендаторът има право след създаване на трайно насаждение да промени начина на трайно ползване на имота, обект на договора. В чл. 7 страните са постигнали съгласие, че при прекратяване на договора от арендодателя, същият дължи на арендатора сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на извършените подобрения. Не се спори между страните, а и се установява от карта на блокове на земеделското стопанство-Директни плащания (2016) от 13.05.2016 г., че процесният имот, макар да е описан като „овощна градина“ от възстановяването му през 1997 г. не е обработван, представлява некултивирана земеделска земя, която никога не е ползвана за земеделски дейности. Договорът за аренда на земеделска земя е вид договор за наем, за който има специална правна уредба в ЗАЗ, приложим като специален закон, а за неуредените в него случаи се прилагат субсидиарно правилата на ЗЗД за договор за наем. Тази специална правна уредба съдържа императивни норми, чието спазване е задължително условие за действителността на договора за аренда – писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Изисква се вписване в нотариалните книги с оглед противопоставимостта на трети лица. В случая е сключен договор за аренда в надлежната форма, като срокът е над предвидения с оглед на чл. 4, ал.1 ЗАЗ минимален срок за този вид договори. Вписването му е завършило фактическия състав на сделката. Страни по договора са баба и внук, в качеството им на арендодател и арендатор. Арендодателят е само от един от многото съсобствениците (сънаследници), но той има действие и по отношение на останалите съсобственици, съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, препращаща конкретно към текста на чл. 30, ал. 3 ЗС в императивна форма. Липсата на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД.
Въззивният съд е направил извод, че престациите, уговорени в процесния аренден договор, са нееквивалетнти в две посоки: от една страна – с оглед установения срок на договора, а от друга – твърде дългият гратисен период, в който арендаторът не дължи арендно плащане. Срокът на договора – 50 години, не противоречи на конкретна законова разпоредба, но съчетанието на такъв срок на действие с договорката за гратисен период за задължението на арендатора за арендно плащане от 15 години, предвид и обързаността на останалите сънаследници/съсобственици, по съществото си е липса на насрещна престация за период от поне 15 години. При така уговорения срок, размер и начини на арендното плащане е нарушен не само принципът на добросъвестност при упражняване на права в гражданските отношения, но и принципът на справедливостта в същите правоотношения, чрез който се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните субекти. Предмет на договора е наследствена земеделска земя при доста голям брой съсобственици, сключен само между един от наследниците от една страна и негов близък роднина (внук) – от друга. Земеделската земя има добро местоположение – на главния път В. – София, в непосредствена близост до [населено място]. Приети са за неоснователни възраженията на ответниците относно естеството на насажденията (и тяхното плододаване), необходимите стопански мероприятия, които следва да се извършат от арендатора, и разходите, които следва да стори, срещу това, което след 30-40-50 години биха получили съсобствениците на имота – увеличаването на стойността на имота със сумата на направените в имота подобрения. Тези възражения не обосновават твърдяната еквивалентност на престациите. Съгласно ЗАЗ, арендаторът дължи арендно плащане на арендодателя, само поради факта, че му е предоставен за временно ползване обекта на договора, като без значение са обстоятелствата дали го ползва реално, дали го е преарендувал, дали има земеделска продукция в промишлени размери, дали има печалба и пр. Задължението на арендатора за арендно плащане е и законово регламентирано в чл. 2, ал. 1 ЗАЗ и чл. 8, ал. 1 ЗАЗ. В случая възможността арендаторът да ползва обекта, като в около 1/3 част от срока на договора изобщо не плаща за ползването на арендодателя, т.е. няма никаква престация от страна на арендатора, като същевременно в този период той получава средства от ДФЗ-РА, води до нарушаване на общоприетия принцип за справедливост в гражданските отношения. Нещо повече – съгласно разпоредбата на чл.9, ал. 3 ЗАЗ, при изменение на начина на трайно ползване на обекта на договора и извършване на подобрения в него от страна на арендатора може да бъде направено само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Ако родствените отношения „баба-внук“ могат да обосноват подобни договорености, то арендодателката е само една от наследниците на имота. Доколкото специалният закон – ЗАЗ, не съдържа императивни норми относно продължителността на срока на договора и относно конкретния размер на арендното плащане, то тези съществени клаузи на процесния договор за аренда не могат да бъдат заместени от императивни норми на закона.
В изложението по чл. 284, ал. 1, т. 3 ГПК касаторът твърди наличие на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните въпроси: 1/ допустимо ли е от гледна точка на закона и на морала в договорите за аренда на земеделски земи за създаване на трайни насаждения да се договаря клауза, предвиждаща гратисен период, в който няма да се извършва арендно плащане до встъпване в плододаване на съответното трайно насаждение; 2/ нищожността на клауза в договор за аренда на земеделски земи, предвиждаща гратисен период за създаване на трайно насаждение, в който няма да се извършва арендно плащане, влече ли нищожност на целия договор, когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без клаузата, предвиждаща гратисен период.
Посочено е, че поставените въпроси са съществени за точното прилагане на закона, защото евентуалното влизане в сила на обжалваното решение би могло да предизвика в област Т., а и на други места, съдебни производства, при които да бъдат атакувани на същото правно основание и със същите доводи и прогласени за нищожни множество договори за аренда, подписани за създаване на трайни насаждения, както върху земи от ДПФ, така и върху общински и частни земеделски земи. Изразено е становище, че това не е в обществен интерес. Не се намирал морално оправдан отговор по поставените въпроси.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решение № 204 от 07.11.2017 г. по в. гр. дело № 221/2017 г. на Търговищкия окръжен съд.
Допускането на касационно обжалване на въззивното решение съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за спорното право и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1-3 ГПК. Съгласно ТР № 1 от 19.02.2010г. по тълк. дело № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС – т. 1, правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по делото. Материалноправният или процесуалноправният въпрос трябва да е от значение за изхода по конкретното делото, за формиране решаващата воля на съда, но не и за правилността на обжалваното решение, за възприемането на фактическата обстановка от въззивния съд или за обсъждане на събраните по делото доказателства. Жалбоподателят е длъжен да изложи ясна и точна формулировка на правния въпрос от значение за изхода на делото. Основателността на искането за допускане на касационен контрол се преценява само с оглед конкретните правни разрешения на въззивния съд, обусловили изхода на спора, доколкото във връзка с тях касаторът е формулирал относим правен въпрос. В производството по чл. 288 ГПК не може да бъде проверявано дали мотивите на въззивното решение са правилни.
Касационното обжалване на въззивното решение не следва да бъде допуснато. Повдигнатите правни въпроси са неотносими, защото въззивният съд е приел, че договорът е нищожен поради накърняване на добрите нрави. Този извод е направен, не защото е договорен гратисен период, нито защото сделката би се сключила и без такава уговорка, а поради това, че при така уговорения срок, размер и начин на арендното плащане е нарушен не само принципът на добросъвестност при упражняване на права в гражданските отношения, но и принципът на справедливостта в същите правоотношения.
Съобразно изхода на спора на ответниците по касационната жалба не трябва да се присъждат деловодни разноски, защото такива не са поискани и направени.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІІІ г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 204 от 07.11.2017 г. по в. гр. дело № 221/2017 г. на Търговищкия окръжен съд.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.