Р Е Ш Е Н И Е
№ 26
ГР. София, 26.04.2017 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, трето гр. отделение, в открито заседание на 27.02.2017 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ОЛГА КЕРЕЛСКА
ВАНЯ АТАНАСОВА
при участието на секретаря С. Толева,
като разгледа докладваното от съдия Иванова т.д. №50246/16 г.,
за да се произнесе, намира следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
ВКС разглежда касационната жалба на „Л.” А. – [населено място] срещу въззивното решение на Апелативен съд София по т.д. №982/15 г., с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от касатора срещу [фирма] / [фирма]/ – [населено място] частичен иск по чл.92 ЗЗД – за неустойка , дължима на осн. чл.9 от сключения между страните договор за наем на недвижим имот от 29.05.07 г. и акцесорен договор за услуги от същата дата, в размер на 107 482 лв., формиран по начина, посочен в исковата молба и диспозитива на първоинстанционното решение, за периода 1.06.2011 г. – 30.11.2012 г.. Обжалването е допуснато на осн. чл.280, ал.1,т.1 ГПК по въпроса : Следва ли съдът да приложи правилата за тълкуване на договорите по чл.20 ЗЗД, за да достигне до действителната воля на страните, ако в конкретния договор има противоречие в отделните уговорки? Констатирано е, че по този въпрос въззивното решение противоречи на р. по т.д. №761/08 г. на първо т.о. и по т.д. №944/10 г. на второ т.о.на ВКС.
Касаторът „Л.” А. поддържа касационната жалба и моли да бъде уважена по изложените в нея съображения.
Ответникът по жалбата [фирма] оспорва жалбата като неоснователна и моли въззивното решение да бъде оставено в сила.
ВКС на РБ, като разгледа жалбата, намира следното: За да отхвърли предявеният от касатора срещу ответника иск по чл.92 ЗЗД за компенсаторна неустойка, дължима на осн. чл.9 от сключения между страните наемен договор от 29.05.07 г., въззивният съд е приел, че посочената договорна клауза не урежда задължение за заплащане на неустойка, а задължение за наемателя да продължи заплащането на наемната цена и след освобождаване на имота в нарушение на уговореното, преди прекратяване на договора. В случая договорът за наем е прекратен от наемателя с предвиденото в чл.84, т.5 от договора шестмесечно предизвестие, връчено на наемодателя на 19.05.11 г., като облигационната връзка следва да се счита прекратена с изтичането на този срок, на 19.11.11 г. Ако се приеме, че в чл.9 от договора за наем е уговорена неустойка за прекратяване на договора от страна на наемателя, то в случая не са осъществени предпоставките за пораждане на това право. Ответникът – наемател е упражнил правото си да прекрати договора в предвиден за това случай – по чл.84, т.5, и за наемателя не може да възникне задължението за неустойка, предпоставено от предсрочното прекратяване на договора извън предвидените в него случаи. Освобождаването на имота от ответника на 20.05.11 г. следва като факт изявлението му за прекратяване на договора. Независимо, че по правило и в конкретния случай задължението за връщане на вещта се поражда за наемателя при прекратяване на договора, съществува възможност за изпълнението му и преди изтичане на срока на договора. Това задължение може да бъде изпълнено предсрочно на осн. чл.70, ал.2 ЗЗД. Независимо от така изложените две групи съображения за неоснователност на иска, въззивният съд е изложил съображения и в трета насока – ако се приеме, че за ищеца съществува право на неустойка по чл.9 от договора/ за освобождаване на имота преди изтичане на срока на предизвестието за прекратяване на договора, според приетото от първоинст. съд, чиито изводи въззивният съд споделя/, то тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави, за което е възразил ответникът по иска. Възражението за нищожност на неустойката е прието за основателно, защото в случая уговорената неустойка цели единствено получаване на наемна цена и другите плащания по договора от наемодателя, без той да предоставя реалното ползване на вещта на наемателя, т.е. без насрещна престация по договора, което води до неоснователно обогатяване на наемодателя.
По въпроса, по който е допуснато обжалването: В цитираната при допускане на обжалването практика по чл.290 ГПК е прието, че съдът е длъжен да приложи правилата за тълкуване на договорите по чл.20 ЗЗД , за да достигне до действителната воля на страните, при положение, че в конкретния договор има противоречие в отделните уговорки. На тълкуване по чл.20 ЗЗД подлежи както неясната клауза, така и тази, за която е налице спор между страните. Съдът при тълкуването като обективна дейност, се съобразява с изявената, а не с предполагаемата воля на страните и не може да подменя нейното съдържание.
На осн. чл.20 ЗЗД отделните уговорки в договора следва да се тълкуват във връзка една с друга и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
По основателността на жалбата:
В случая с договора от 29.05.07 г. наемодателят „Л.”А. се е задължил да отдаде под наем на наемателя [фирма] магазин с площ от 150 кв.м., на партерния етаж на собствения на наемодателя търговски център/Мол/ в [населено място], при съдържаща се в анекс към договора пълна индивидуализация на имота. Уговорено е имотът да се ползва единствено за банков офис – чл.4 от договора, като срокът на договора е 5 години и тече от датата на откриване на М., но не по-късно от 1.12.07 г., независимо дали обектът е оборудван от наемателя и дали реално се използва от него. Съгласно чл.10 от договора месечната наемна цена е 8 258, 25 евро, като се дължат още възнаграждение за услуги и разходи за консумативи в размер, определен в договора за услуги. Наемната цена се заплаща авансово на всеки три месеца срещу фактура-чл.11. На осн. чл.13 от договора, от първи януари на всяка година наемът се увеличава с процента на годишна инфлация, изразен чрез индекса на потребителските цени, публикуван от НСИ.
В чл.9 от договора /р.V, Наемен срок/ страните са уговорили, че наемателят няма право да прекратява договора и освобождава имота преди крайната дата на наема, освен в изрично предвидените в договора случаи. В случай, че освободи обекта преди крайната дата на наема противно на разпоредбите на този член, наемателят е длъжен да заплаща всички дължими от него съгл. договора суми до крайната дата на наема. Тълкуването на тази клауза е спорно между страните – за ищеца тя е неустоечна, а според ответника изобщо не съдържа задължение за заплащане на компенсаторна неустойка при предсрочно освобождаване на наетия имот.
При тълкуване на клаузата следва да се вземат предвид и другите свързани с нея клаузи на договора , а именно:
На осн. чл.84, т.5, договорът за наем се прекратява от страна на наемателя с писмено шестмесечно предизвестие, връчено на наемодателя, след изтичане на третата година от срока на договора. На осн. чл.85,т.2, от датата, на която договорът е прекратен съгл. чл.84 и независимо от основанието за прекратяване, наемателят се освобождава от задълженията си за плащане на наемна цена, възнаграждението за услуги и разходите за консумативи, с изключение на възнаграждението за услуги и разходите за консумативи, които се дължат до освобождаването на имота.
На осн. чл.87 от датата на прекратяване на договора наемателят е длъжен да освободи обекта и да го върне на наемодателя в състоянието, в което е бил на началната дата на наема, като се вземе предвид обикновеното изхабяване.
При тълкуване на договора с оглед вида, целта му и добросъвестността, според ВКС се налага извод, че шестмесечният срок на предизвестие при прекратяване на договора по чл.84,т.5 е уговорен в полза и на двете страни. Затова не може да се сподели изводът на въззивния съд, че наемателят може да освободи предсрочно имота, без компенсационни последици. В чл.9, изр.2 от договора е уговорена компенсаторна неустойка при освобождаване на имота от наемателя преди крайната дата на наема, която – при използвания предвиден в договора начин на прекратяването му, настъпва с изтичане на шестмесечния срок на предизвестието по чл.84,т.5. Неустойката не е нищожна поради противоречие с добрите нрави – тя обезщетява предвидимите при сключване на договора вреди на наемодателя при предсрочно / преди прекратяването на наемния договор на предвидено в него основание/ освобождаване на обекта от наемателя – ТР №1/15.06.10 г. ОСТК. В практиката на ВКС се приема, че кредиторът има право на неустойка, само ако е налице формата на неизпълнение на длъжника, за която същата е била уговорена. В този смисъл, когато договорената неустойка е компенсаторна, в единовластна преценка на кредитора в хипотезата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД е да иска или реално изпълнение, заедно с обезщетение за вредите по общия ред, или уговорената за неизпълнението на длъжника компенсаторна неустойка./ р. по т.д. №698/09 г. на второ т.о./
Искът е предявен като частичен за сумата 107 482,44 лв., дължима неустойка в размер на наемната цена и разходите по чл.26, т.1 и чл.29, ал.1 от договора за услуги, които наемателят заплаща и ако не ползва обекта – чл.27 от договора за услуги. Претенцията е за периода 1.06.11 – 30.11.12 г. или за по 5 971,22 лв. на месец, при равни месечни задължения.
По делото е изяснено, че с връчено на наемодателя предизвестие от 19.05.11 г. наемателят е заявил, че прекратява наемния договор на осн. чл.84, т.5 от него. Освободил е обекта пред управата на М. с протокол от 20.05.11 г., а от 1.06.11 г. е прекратил плащанията по договора. За периода от 1.06.11 г. до 19.11.11 г. компенсаторната неустойка по чл.9, изр.2 от договора в размер на наемната цена и възнаграждението за услуги, като уговорени в чл.11 от договора за наем плащания по него, е в пълен размер от 100 854 лв., съгл. заключението на в.л. Д.. Претенцията е предявена за част от тази сума – 33 618 лв. /5,63 месеца Х 5 971,22 лв./.
Това вземане, за което частичният иск е основателен, е погасено чрез прихващане, по направеното от ответника възражение за прихващане с внесения от ответника по сметка на ищеца гаранционен депозит по договора за наем от 29.05.07 г. в размер на 35 237 лв./удостоверение на Банка”П.” №0192/11.06.2013 г./. Или за сумата 33 618 лв., неустойка по чл.9 от договора за наем, претендирана за периода 1.06.11 -19.11.11 г., частичният иск е основателен, но погасен чрез прихващане, а за периода 20.11.11 г. – 30.11.12 г. и за размера над 33 618 лв. до 107 482 лв. искът е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Съответно на тези изводи по съществото на спора, въззивното решение е неправилно и следва да се отмени в частта, с която искът е отхвърлен като неоснователен за сумата от общо 33 618 лв., формирана по сочения от ищеца начин за периода 1.06.11 -19.11.11 г.. Вместо него следва да се постанови ново решение, с което за тази сума частичният иск да се отхвърли като погасен чрез прихващане. В останалата част въззивното решение е правилно и следва да бъде оставено в сила.
Поради изложеното ВКС на РБ, трето г.о.
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивното решение на Апелативен съд София по т.д. №982/15 г. от 19.05.15 г. в частта, с която частичният иск по чл.92 ЗЗД, вр. с чл.9 от договора за наем на страните от 29.05.07 г. е отхвърлен като неоснователен до размер от 33 618 лв., за периода 1.06.11-19.11.11 г., и вместо него в тази част постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Л.” А. срещу [фирма] частичен иск за компенсаторна неустойка по чл.92 ЗЗД, вр. с чл.9 от договора за наем между страните от 29.05.07 г., за размера от 33 618 лв., претендирани за периода 1.06.11г.-19.11.11 г., като погасен чрез прихващане.
ОСТАВЯ В СИЛА посоченото въззивно решение в останалата му част, с която частичният иск е отхвърлен като неоснователен за периода 20.11.11 г.-30.11.12 г. и за размера над 33 618 лв. до 107 482 лв.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: