О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 104
София, 09.03.2016 година
Върховен касационен съд, Второ гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и седми януари, две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
изслуша докладваното от съдията Първанова гр.д.№ 226 по описа за 2016 год. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба [фирма], [населено място], [улица], № 11, вх.1, ет.1, представлявано от М. Л. и М. Д., чрез пълномощника на дружеството адвокат М. Р., против въззивно решение № І-100/06.10.2015г. по гр.д. № 1126/2015г на Бургаския окръжен съд.
В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК се твърди наличието на основанията по чл.280,ал.1,т.1,т.2 и т.3 ГПК за допускане касационно обжалване на решението. Поставят се следните правни въпроси : 1.Може ли само въз основа на обстоятелството, че продажната цена на имота по договора за покупко-продажба е 4,7 пъти по-ниска от действителната пазарна стойност, да се приеме наличие на такава нееквивалентност на престациите, която обосновава накърняване на добрите нрави по чл.26,ал1,предл.3 ЗЗД; 2. При определяне цената при търговските сделки и при съобразяване на свободата на договарянето по чл.9 ЗЗД, следва ли да се приеме, че е налице нарушаване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот; 3. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме,че е налице нееквивавалентност на престациите по една сделка; 4. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка. Според касатора при договорена цена в отклонение от пазарната стойност и заплащане на имота по цена близка до данъчна оценка е налице неравностойност на престациите, което съставлява нарушение на „добрите нрави” и обуславя нищожност на сделката. Във връзка с първите два въпроса от изложението касаторът е посочил решения на ВКС : № 615 от 15.10.2010г. по гр.д. 1208/209г., ІІІ г.о.; № 934 от 13.09.2010г. по гр.д. № 3657/2008г. ІV г.о.; № 277 от 26.01.2015г. по гр.д. № 1962/2014г.; № 4 от 25.02.2009г. по т.д. №395/2008г., І т.о.
Ответниците по касационната жалба А. В. К. и Е. М. К., чрез пълномощниците си адвокат Б. Т. и адвокат М. Б., считат че не са налице основанията за допускане на касационно обжалване на въззивното решение и молят същото да не се допуска, а по същество-считат жалбата за неоснователна.
С обжалваното решение е потвърдено решение № 40/2015г. по гр.д. №688/2014г. на Районен съд -Несебър, с което е отхвърлен искът по чл.108 ЗС, предявен от [фирма] срещу А. В. К. и Е. М. К. за предаване владението на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № 61056.501.442.1.7 по КККР на [населено място], община-Н., апартамент № 1, находящ се в комплекс „К. к. м.“, сграда №1,блок 2,вход Б. Въззивният съд е приел за установено, че ищецът [фирма] с едноличен собственик на капитала „Ф. р. в.“ – регистриран на К. о., е придобил чрез договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт № 91/2004г. от физически лица собствеността върху няколко имота по плана на [населено място] [община], представляващи бивша земеделска земя, с обща площ от 5557 кв.м. След като върху имота е осъществено строителство, ищецът е признат с констативен нотариален акт № 11/28.10.2005г., поправен с нотариален акт №200/2005 г., за собственик на поземлен имот – УПИ ХХІ-548, кв. 64 по действащия регулационен план на [населено място] от 5 557 кв.м., ведно с построените върху него 4 блока с общо 108 апартамента и други подобрения, представляващи в тяхната съвкупност комплекс „К. о. м.“. С решение от 25.10.2005г. по ф.д. № 4250/2004 г. на СГС по партидата на дружеството е допуснато вписване в Търговския регистър на нов едноличен собственик на капитала – „Р. к. л.“, регистриран в К., заличаване на досегашния управител Л. П. и вписване на нов управител М. М.. Вписването е извършено въз основа на договор за покупко – продажба на дружествени дялове между „Ф. р. в.“ и „Р. к. л.“. Този договор е прогласен за нищожен с влязло в сила съдебно решение по т.д. № 305/2006 год. на СГС, след което с решение по гр.д.№887/2009г. на САС, на 24.06.2009 год. е постановено заличаване на вписаните несъществуващи обстоятелства по партидата на ищеца в ТР относно собствеността върху капитала на дружеството и новия управител. С нотариален акт №109/23.12.2005г. ищцовото дружество е продало на кооперация „В. г.“ целия комплекс „К. о. м.“- дворно място , сгради и подобрения, за сумата от 900 000 лева. С нотариален акт №30/13.01.2006г. кооперация „В. г.“ е продала общо 106 апартамента от комплекса „К. к. м.“ на „В. к. л.“ за 900 000 лева. С нотариален акт № 97/2009г. „В. к. л.“ е продало процесния недвижим имот на двамата ответници А. В. К. и Е. М. К.. За неоснователни са приети доводите за нищожност на сделката между [фирма] и кооперация „В. г.“ поради нищожност на договора за покупко–продажба на дружествени дялове между „Ф. р. в.“ и „Р. к. л.“ от 16.09.2005г. и вписаните въз основа на него неверни обстоятелства,тъй като до заличаването вписването има действие по отношение на третите лица. Действията, извършени от вписания в регистъра управител, дори и въз основа на нищожни актове, обвързват дружеството спрямо третите добросъвестни лица. За неоснователи са намерени поддържаните основания за нищожност на договора, с който ищецът е прехвърлил права на кооперация „В. г.“ – противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на представителна власт, споразумяване във вреда на представлявания. Изложени са аргументи, че фактът на продажба на имота в кратък срок след закупуването му, не е причина за обявяване нищожността на прехвърлителната сделка; фактът, че продажната цена е близка до данъчната оценка, сам по себе си не обуславя извод за нееквивалентност на престациите. Разликата между размера на пазарната оценка и продажната цена, сама по себе си не обуславя нееквивалентност на престациите и намерението за увреждане следва да бъде установено за всеки конкретен случай. За да приеме за неснователни твърденията за нищожност по чл.42 и чл.40 ЗЗД, съдът се е обосновал с приетото в ТР № 3/15.11.2013г. на ВКС по тълк. д. № 3/2013 г., ОСГТК.
Не са налице сочените основания на чл.280,ал.1 ГПК за допускане касационно обжалване. На поставените въпроси е даден отговор в задължителната практика на ВКС по приложението на чл.26,ал.1,пр.3 ЗЗД, обективирана в решение №452/2010г. по гр.д.№4277/2008г., І г.о. и решение №119/2011г. по гр.д.№485/2010г.,Іг.о..По реда на чл.290 ГПК е прието, че с чл.9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещни престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави” и от императивни правила, които при продажбата определят, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка дори ако договорената цена е по-ниска от нея.Законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните. Същевременно понятието „добрите нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26,ал.1 ЗЗД. Тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. В случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчна оценка не се налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява „нарушение на добрите нрави” и да води до нищожност на сделкатав хипотезата на чл.26,ал.1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната, не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.В цитираните решения на ВКС се приема, че само по себе си несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и неговата продажна цена не е достатъчно да обоснове извод за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26,ал.1,пр.3 ЗЗД. В преобладаващия брой решения, посочени от касатора, са разгледани спорове за валидността на сделки, сключени от пълномощник, какъвто факт в случая не е налице, доколкото волята на продавача е изразена от управителя на дружеството, вписан в ТР. Съобразно ТР №3/15.11.2013г. по тълк.д.№3/2013г. ОСГТК, на органния представител е признато правото неговата воля като физическо лице да бъде счетена във външните отношения за воля на юридическото лице. Той е изразител на волята на самото юридическо лице. В процеса на формиране и външното изявяване на тази воля не могат автоматично да се прилагат ограничения и разрешения, приложими към представителството, възникнало от упълномощителна сделка по ЗЗД. Решение № 4/2009г. по т.д. №395/2008г., І т.о. пък касае въпроси дали може да бъде прогласена нищожност на клауза за неустойка за забава, уговорена по търговска сделка на основание чл.26,ал.1,пр.3 ЗЗД и също е неотносимо. Ето защо сочените от касатора съдебни решения като практика по чл.280,ал.1,т.1 и т.2 ГПК не могат да бъдат преценени като относими.
С оглед изложеното следва да се приеме, че по поставените въпроси въззивният съд е съобразил задължителната практиката на ВКС, поради което сочените основания чл.280, ал.1 ГПК не са налице. Няма искане от ответниците по касация и данни за направени разноски в производството по чл.288 ГПК, поради което такива не следва да се присъждат.
Водим от горното, ВКС, състав на ІІ г.о.
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № І-100 от 06.10.2015г. по гр.д. № 1126/2015г, по описа на Бургаския окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: