О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1317
С.,21.11. 2013 г.
Върховният касационен съд, гражданска колегия, ІV отделение, в закрито заседание на четиринадесети ноември две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ЦАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ
ГЕРГАНА НИКОВА
като разгледа докладваното от съдия Г.Никова гр. дело № 4217 по описа за 2013 г. взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по касационна жалба, подадена от А. Н. И. чрез адвокат М. Е. и адвокат Г. Ч. против решение № 35 от 08.03.2013 г. на Апелативен съд – [населено място], ГО, постановено по въззивно гр.д. № 43/2013 г. в частта му, с която, потвърждавайки решение № 741 от 06.06.2011 г., постановено по гр.д.№ 1926/2006 г. по описа на Варненския окръжен съд, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор за доброволна делба от 01.11.2004 г.
Жалбата е подадена в срока по чл. 283 ГПК при условията на чл. 62, ал. 2 ГПК, от легитимирана страна срещу подлежащ на обжалване акт и отговаря на изискванията по чл. 284, ал. 1 и 2 ГПК. Съдържа доводи за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон, допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост.
Представено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, с което е изпълнено условието по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК. В изложението към касационната жалба са поставени следните правни въпроси:
1. Допустимо ли е обявяване на предварителния договор за окончателен, когато съдът е констатирал отклонение от съществените елементи на окончателния договор, за които се отнася постигнатото в предварителния договор съгласие? Докъде се разпростира правомощието на съда да коригира и допълва клаузите на договореното между страните?;
2. Какво е съотношението между института на съдебната делба, регламентиран в чл. 34 от Закона за собствеността и правото на обявяване на предварителен договор за доброволна делба за окончателен и въз основа на какви критерии съдът, разглеждащ иск за обявяване на предварителен договор за доброволна делба за окончателен, следва да прецени налице ли е недопустим опит на съсобственик за заобикаляне на предвидения ред за извършване на съдебна делба.
Поддържа се, че поставените въпроси са обусловили произнасянето в обжалваното решение, като отговорите им са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
Администриращият съд е извършил размяна на книжата между страните, като ответника по касация [фирма] е депозирал отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, в който оспорва да са налице предпоставките за допускане на касационното обжалване, както и оспорва основателността на касационната жалба.
Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима.
Производството пред настоящата инстанция е второ по ред след постановено отменително решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр. дело № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о.
Обжалваното решение е постановено в производство по чл. 218з ГПК (отм.) и с него е потвърдено решение № 741 от 06.06.2011 г., постановено по гр.д.№ 1926/2006 г. по описа на Варненския окръжен съд. С последното на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор за доброволна делба от 01.11.2004 г. и анекс към него от същата дата, по иска предявен от [фирма] срещу А. Н. И., Н. Н. И. и С. Д. П. ( починала в хода на делото и заместена от наследниците й – М. П. П. и А. П. П.), като с първоинстанционното решение са разпределени отделните самостоятелни обекти в жилищна сграда, построена в УПИ VІІ-4 в кв-349 А по плана на 10-ти микрорайон на [населено място], [улица], цялото с площ 159 кв.м. Отхвърлени са исковете на [фирма] срещу ответниците за заплащане съответно на сумите 3802,50 евро от А. И., 1 238 евро от Н. И. и 4 498 евро от М. и А. П. за уравнение на дяловете във връзка с обявяването за окончателен на предварителния договор.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел следното:
На 13.07.2004 г. ответниците по иска – А. Н. И., Н. Н. И. и С. Д. П., като възложители и съсобственици на дворно място в [населено място] и ищецът [фирма], като предприемач-строител, сключили писмен предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство. Съсобствениците на дворното място възложили на ищеца да построи в имота жилищна сграда срещу задължението те да му прехвърлят идеални части от правото на собственост върху терена и да му отстъпят 65 % от правото на строеж. Уговорили обектите на възложителите ведно с припадащите им се идеални части от общите части да представляват 35 % от разгънатата застроена площ, а обектите на предприемача – 65%. Задължили се да сключат окончателен договор в 10-дневен срок след представянето на архитектурния проект; точната квадратура на получените от възложителите обекти да бъде определена след изготвянето на идейните проекти; ако бъде променено съотношението в уговорения процент от застроената площ, която страните ще получат, разликата в площите да се заплаща от облагодетелстваната страна в размер на 300 евро на кв.м., а ако е по-голяма от 15 кв.м.- за площта в повече по 450 евро на кв.м. (раздел ІІ, чл.5 от договора). Страните се задължили да сключат договор за реално обособяване в собственост на обектите в сградата след одобряването на идейните проекти, както и възложителите да прехвърлят на предприемача 30% ид.части от правото на собственост върху терена, а при изготвяне на Акт обр.15 – още 35 % ид.части. Възложителите се задължили да предоставят нотариално заверено пълномощно на строителя да подписва искания за издаване на административни актове – визи, разрешения и др. Той от своя страна се задължил да съгласува с възложителите изготвените от него идейни работни проекти преди да ги представи на компетентните органи за одобрение. След изповядване на сделките по прехвърляне на право на собственост и право на строеж договорът остава в сила относно клаузите, които не са възпроизведени в нотариалния акт.
С нотариален акт № 105 от 02.11.2004 г. възложителите продали на строителя 4/9 ид.части от терена.
Също на 02.11.2004 г. била извършена нотариална заверка на подписите на възложителите и строителя, положени по договор с дата 01.11.2004 г., в титулната част на който е посочено, че се сключва на основание чл. 183, ал. 1 ЗУТ. Посочено е, че с него се разпределят индивидуалните обекти в сградата, като са посочени вид на обектите (жилища, гаражи, ателие и офис), номерация, местонахождение по етажите, площи, принадлежащи избени помещения и идеални части от общите части на сградата. Не са описани границите на обектите. Страните са се уговорили да подпишат договор за доброволна делба за ликвидиране на съсобствеността на сградата на фаза груб строеж в едномесечен срок от изготвяне на Акт образец 12.
Също на 02.11.2004 г. е извършена нотариална заверка на подписите на възложителите и строителя, положени по Анекс към договора от 01.11.2004 г., като с анекса страните уговорили строителят да извърши строителството с негови сили и средства и в съответствие с изискванията на БДС и одобрената техническа документация. От своя страна възложителите се задължили да заплатят посочените в анекса суми за реализиране на строителството, които не са предмет на разглеждания спор.
С нотариално заверено пълномощно от 12.11.2004 г. възложителите упълномощили управителя на дружеството-строител да ги представлява и подписва пред всички данъчни, технически и административни служби и където е необходимо във връзка с издаване на разрешително за строеж в съсобствения им имот.
Въззивният съд е приел за установено въз основа на приетите по делото съдебно – технически експертизи, че идеен проект за сградата е бил изготвен, но не е бил одобряван, като според него в сградата са били предвидени два гаража, един офис и ателие на приземния етаж, както и шест жилища. Именно с оглед на изготвения, но не одобрен идеен проект, бил сключен и договора от 01.11.2004 г. На 25.11.2004 г. бил одобрен архитектурния проект за сградата, според който тя включвала един гараж, един офис, едно ателие и шест жилища, като общата разгъната площ според него е 508,88 кв.м.
В сградата е изграден единствения предвиден с одобрения архитектурен проект гараж, а другият (предвиден с идейния проект и съответно в процесния договор – да бъде в дял на [фирма]) не е изпълнен, като на негово място е проектиран и изпълнен проход, явяващ се обща по предназначението си част. Р. на построената сграда по фактическо измерване е с площ от 531,59 кв.м., вместо предвидената с архитектурния проект площ от 508,88 кв.м.
Прието е за установено още, че строителят не е съгласувал всички проекти и изменения предварително с възложителите и възложителите не са давали съгласие за изграждането на проход на сградата вместо първоначално предвидения втори гараж, както и за увеличението на общите части на сградата с неговата площ. С такова право той не е разполагал на база подписаното пълномощно, което е за представителство пред техническите и административните служби само във връзка с издаването на разрешението за строеж.
Сградата била построена, като акт образец 14 за приемане на конструкцията е бил съставен на 01.04.2005 г., констативният акт образец 15 за установяване годността и приемане на строежа – на 14.04.2006 г., а удостоверението за въвеждане в експлоатация на строежа – на 11.05.2006 г.
При тези факти въззивният съд е приел, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен.
Въпреки че договорът от 01.11.2004 г. не е озаглавен и в него е цитирана разпоредбата на чл. 183, ал. 1 ЗУТ, изхождайки от съдържанието му и при тълкуване съобразно чл. 20 ЗЗД на действителната обща воля на страните, съдът е приел, че същият няма характер на договор за групов строеж (не урежда отношения при нов строеж в съсобствен урегулиран поземлен имот от един или повече съсобственици), а регламентира получаването в дял на индивидуални обекти от подлежащата на изграждане сграда. Искът за обявяването на окончателен на такъв договор е преценен като допустим, тъй като в закона няма изрична забрана за сключването му. Прието е още, че предварителният договор за доброволна делба съдържа съществените елементи на окончателния договор; сключен е между съсобствениците на бъдещата сграда в изискуемата от закона писмена форма, като съдържа изявленията им за получаване в дял от всеки от тях на конкретни обекти от съсобствената сграда, заедно със съответните общи части. Въззивният съд е обсъдил и възражението на ответницата по иска А. И. за недопустимост на производството поради неучастието на трети лица – съконтрагенти на ищеца. Прието е (след съобразяване и на указанията, дадени от ВКС с отменителното решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр. дело № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о.), че разпоредителните сделки с идеални части от правото на собственост върху дворното място извършени от ищеца в полза на шест физически лица не биха се отразили на основателността на иска, тъй като правата на тези лица са обусловени от правата на ищеца по предварителния договор за доброволна делба. Към датата на прехвърлянията на идеални части от дворното място от строителя на трети лица в периода ноември – декември 2005 г. сградата е била вече построена в груб строеж (акт образец 14 е от 01.04.2005 г.), съответно – земята е станала прилежаща част към нея и договорите с третите лица не са прехвърлили право на собственост върху идеални части от терена, а третите лица не са станали съсобственици. По тази причина възражението на А. И. за недопустимост на производството поради неучастието на тези приобретатели по делото е прието за неоснователно. Въззивният съд е приел, че процесният договор съдържа достатъчна индивидуализация на обектите, които всяка от страните по делото следва да получи в дял, за да бъде обявен договора за окончателен. Независимо от липсата на посочени граници на обектите, между страните не е съществувала неяснота за конкретните обекти, които всеки от тях трябва да получи в дял, а и те са ясно посочени с номерацията, съответстваща на одобрения проект, с предназначението и с площта им по строителни книжа към датата на подписване на договора. Прието е, че няма пречки поставените в дял на страните обекти с предварителния договор да бъдат описани съобразно актуалното им към момента състояние, установено от заключението на трите вещи лица, изготвили съдебно-техническата експертиза по делото. Поради това, че предварителният договор за делба е бил сключен за бъдещата сграда по неодобрен технически проект и обстоятелството, че в хода на строителството й са направени промени, като вместо предвидения гараж № 1 (предвиден по предварителния договор да бъде поставен в дял на ищеца) е бил изграден проход и сградата е била построена с по-голяма Р. (вместо 508,88 кв.м. по одобрен архитектурен проект – с площ 531,59 кв.м. в действителност), се е променила и площта на действително припадащите се общи части към всеки от построените обекти. Като се е основал на направените от вещите лица изчисления на конкретните площи и проценти общи части от сградата, въззивният съд е приложил резултатите към актуалното описание на разпределените обекти. Прието е още, че обектите, предмет на иска са посочени в исковата молба с актуалната им действителна площ и размер на общите части, които са с несъществени отклонения от посочените по предварителния договор. По този начин е направено допълване на индивидуализцията на обектите, а описването на границите им и вътрешното разпределение на апартаментите не съставлява недопустимо изменение на договора. Освен това е посочено, че оплаквания за неточно посочване на границите или на вътрешното разпределение на апартаментите изобщо не са правени от никоя от страните. Последващото, след въвеждане на сградата в експлоатация, вътрешно преустройство на обекти /жилища/, не прегражда възможността за обявяване на предварителния договор за окончателен съобразно уговореното, като при това тези преустройства не се отнасят до обекти от дела на А. И.. Ищецът в качеството на строител е изградил със свои средства сградата, предмет на договора за доброволна делба, като е допуснал посочените по-горе отклонения, които, обаче, не са направили построеното негодно за ползване. Договорът не е бил развален. Работата е била приета от ответниците, които са влезли във владение на конкретните обекти, разпределени с предварителния договор. Настъпил е и падежът на задължението за сключване на окончателен договор – месец от подписването на акт образец 12. Последиците от неизпълнението на задължението на строителя да съгласува предварително с възложителите проектите и измененията им и липсата на съгласие от тяхна страна с отпадането на гараж № 1 и съответното на това увеличение с неговата площ на общите части не е възложено в тежест на ответниците, поради което е отхвърлена претенцията (основана на раздел ІІ, чл.5 от договора от 13.07.2004 г.) да бъдат осъдени да заплатят допълнителни суми за уравнение.
По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното:
Въпросите „Допустимо ли е обявяване на предварителния договор за окончателен, когато съдът е констатирал отклонение от съществените елементи на окончателния договор, за които се отнася постигнатото в предварителния договор съгласие” и „Докъде се разпростира правомощието на съда да коригира и допълва клаузите на договореното между страните” нямат обуславящо значение за изхода на делото. Видно от текста на изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, под „отклонение от съществените елементи на окончателния договор” жалбоподателката А. И. има предвид наличието на несъответствие между индивидуализацията на обектите в договора и действително построеното от ищеца – предприемач, от което според нея е произтекло извършено от съда „коригиране и допълване клаузите на договореното между страните”. В изложените от въззивния съд мотиви, обаче, не се съдържа констатация за налично отклонение от съществените елементи на окончателния договор. На първо място, съдът е приел, че предварителния договор отговаря на изискванията за валидност и съдържа съществените елементи на окончателния договор за доброволна делба: сключен е между съсобствениците на бъдещата сграда; в изискуемата от закона писмена форма; съдържа изявленията им за получаване в дял от всеки от тях на конкретни обекти от съсобствената сграда, заедно със съответните общи части; както и, че договорът съдържа достатъчна индивидуализация на обектите, които всяка от страните по делото следва да получи в дял, за да бъде обявен той за окончателен. Тези изводи са формирани след задълбочен анализ на събраните по делото доказателства и при спазване разпоредбата на чл. 294, ал. 1 ГПК. На следващо място, съдът е приел, че няма пречки поставените в дял на страните обекти да бъдат описани съобразно актуалното им към момента състояние, като е извършено допълване на индивидуализцията на обектите чрез описването на границите им. Така възприетият подход кореспондира с отменителното решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр. дело № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, в неговата тълкувателна част, където е прието, че един предварителен договор включва всички съществени елементи на окончателния договор, дори когато липсва описание на границите на недвижим имот, предмет на предварителен договор, ако са описани други негови белези, които да дават възможност да бъде индивидуализиран по неподлежащ на съмнение начин. В предварителен договор обектите са индивидуализирани, когато са описани чрез препратка към строителни книжа с посочване номера на обекта, защото той позволява идентификацията им.
Анализирайки събраните по делото доказателства, въззивният съд не е констатирал несъответствие между номерацията на обектите по предварителния договор (съответна на предвижданията по неодобрения идеен проект), последващите предвиждания на одобрения архитектурен проект и изграденото на място, което да бъде квалифицирано като отклонение между съдържанието на постигнатото между страните по договора съгласие и наличните обекти, по отношение на които се иска обявяване на предварителния договор за доброволна делба за окончателен. Именно поради отсъствието на констатация за несъответствие от такъв характер първите два въпроса в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК нямат обуславящо значение за решението по делото.
Отделно от това, с оглед постановеното по реда на чл. 290 ГПК решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр. дело № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о., съдържащото се в което тълкуване на закона напълно се споделя от настоящия състав и дава отговор и на поставените от жалбоподателката въпроси, както и с оглед ППВС № 3 от 29.03.1973 г., не е налице допълнителният критерий по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК за допускане на касационно обжалване. Както е прието и в решението по чл. 290 ГПК, и в ППВС № 3/1973 г., правните последици при отклонение от проектите или при изменение на проектите са различни в зависимост от това, доколко отклонението, респ. изменението, се отразява на първоначалната воля на страните да договарят по отношение именно на тези обекти. Ако отклонението може да бъде преценено като незначителна неизпълнена част по смисъла на чл.87 ал.4 ЗЗД от уговореното по предварителния договор, то искът по чл.19 ал.3 ЗЗД ще бъде основателен. Разяснено е, че при договор за изработка чрез строителство отклонението ще е незначително, ако не създава пречка да бъдат удовлетворени нуждите на кредитора, а ще е дотолкова съществено, че да не могат да се удовлетворят нуждите на кредитора, когато обектът е негоден за ползване в резултат на неотстранимо отклонение. Само в такъв случай следва да се приеме, че това води до промяна волята на страните и те нямат интерес от сключване на окончателен договор. Настоящият случай обаче не е такъв, доколкото несъответствието между предварителния договор (респ. – предвижданията по неодобрения идеен проект) – от една страна, а от друга – последващите предвиждания на одобрения архитектурен проект и изграденото на място, засягат дела на ищеца – предприемач, а не на жалбоподателката – възложител (доколкото не е изграден гаража, предвиден да се постави в дял на [фирма]), а последвалото от това увеличение на общите части на сградата с площта на неизградения гараж няма негативни имуществени последици за жалбоподателката.
Въпросите „Какво е съотношението между института на съдебната делба, регламентиран в чл. 34 от Закона за собствеността и правото на обявяване на предварителен договор за доброволна делба за окончателен” и „Въз основа на какви критерии съдът, разглеждащ иск за обявяване на предварителен договор за доброволна делба за окончателен, следва да прецени налице ли е недопустим опит на съсобственик за заобикаляне на предвидения ред за извършване на съдебна делба” също нямат обуславящо значение за изхода на делото. Съгласно т. 1 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК, правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело, разрешен в обжалваното въззивно решение, е този, който е включен в предмета на спора и е обусловил правните изводи на съда по конкретното дело. В случая въпросът за съотношението между института на съдебната делба и правото на обявяване за окончателен на предварителен договор за доброволна делба не е част от предмета на спора, доколкото съдът не е сезиран с алтернативни претенции – за съдебна делба или по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Предмет на делото е единствено претенция по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, която подлежи на уважаване при наличието на предвидените в закона предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен, респ. – на отхвърляне – при отсъствието на същите, независимо от това дали страните разполагат с други алтернативни средства за защита на граждански права, респ. – с какви други алтернативни средства за защита разполагат те. Освен това, косвен отговор на така поставения въпрос се съдържа в тълкуването, дадено по реда на чл. 290 ГПК с решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр. дело № 674/2012 г. на ВКС, IV г. о., съгласно което за всички видове договори (включително договор за доброволна делба) могат да се сключват предварителни договори, освен тези за които е предвидено изключение в закона (напр. безвъзмездните договори). Това от своя страна, обсъдено във връзка с основния принцип в гражданското право за зачитане свободната воля на гражданско-правните субекти при уреждане на имуществените им отношения, предпоставя принципната възможност при наличието на валидно сключен предварителен договор за доброволна делба същият да се ползва с приоритет пред възможността за принудително прекратяване на съсобствеността по реда на особеното исково производство за делба. В този смисъл са и дадените указания с отменителното решение, съобразени в обжалваното решение при условията на чл.294 ГПК.
Предвид отсъствието на предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК, не следва да се допуска касационното обжалване на решение № 35 от 08.03.2013 г. на Апелативен съд – [населено място], ГО, постановено по въззивно гр.д. № 43/2013 г. в частта му, с която, потвърждавайки решение № 741 от 06.06.2011 г., постановено по гр.д.№ 1926/2006 г. по описа на Варненския окръжен съд, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор за доброволна делба от 01.11.2004 г.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване решение № 35 от 08.03.2013 г. на Апелативен съд – [населено място], ГО, постановено по въззивно гр.д. № 43/2013 г. в частта му, с която, потвърждавайки решение № 741 от 06.06.2011 г., постановено по гр.д.№ 1926/2006 г. по описа на Варненския окръжен съд, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор за доброволна делба от 01.11.2004 г.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: