О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 198
София, 10.02. 2015 г.
Върховният касационен съд, гражданска колегия, четвърто отделение, в закрито заседание на единадесети декември две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ЦАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: АЛБЕНА БОНЕВА
БОЯН ЦОНЕВ
като разгледа докладваното от съдия А. Бонева гр. дело № 3837 по описа за 2014 г. взе предвид следното
Производството по делото е образувано по касационна жалба, подадена от С. община, Р. Н., представлявано от кмета Д. Д., чрез адв. П. К. М. от АК София, срещу въззивно решение № 294/19.02.2014 г. на Софийски апелативен съд, търговско отделение, трети състав, постановено по гр.д. № 2641/2013 г.
Излага доводи за неправилност поради противоречие с материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост..
Насрещната страна [фирма], София, чрез адв. А. Я., е отговорила в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.
Съставът на Върховния касационен съд намира, че касационната жалба е допустима.
Подадена е в срока по чл. 283 ГПК от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и отговаря на изискванията по чл. 284, ал. 1 и 2 ГПК.
Приложено е и изложение по чл. 280, ал. 1 ГПК, както и копия на съдебните актове, на които се позовава касатора, с което са изпълнени и условията на чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК.
По заявените основания за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, четвърто гражданско отделение, намира следното:
Съдът установил по делото, че С. о. продала с договор от 17.12.2010 г. на „А. за оценка на бизнеса”, предишно наименование [фирма] недвижим имот, като купувачът е заплатил при сключването на договора цената, а продавачът поел задължение да предаде владението върху имота в 15- дневен срок от вписване на договора; вписването е осъществено на 22.12.2010 г.. На 05.01.2011 г., като и след тази дата, общината не е предприела изпълнение; след получаване на нотариална покана от 28.11.2011 г., тя насрочила дата за въвод във владение – на 16.03.2012 г. Съдът приел, също така, че към таза дата границите на недвижимия имот са били променени, тъй като площта му била намаляла в резултат на заемане от трето лице. Купувачът се позовал на това и отказал да приеме въвода във владение на имота в състояние, различно от предмета на сделката.
Въззивният съд намерил, че продавачът по договора не е изпълнил задължението си по него да предаде на купувача недвижимия имот, в надлежно състояние и в уговорения срок. С неприемане на въвода, купувачът не е изпаднал в забава, тъй като съгласно чл.65 ал.2 ЗЗД кредиторът не може да бъде принуден да приеме в изпълнение нещо различно от първоначално уговореното между страните. Съдът приел, че т. 6 от договора, в която е отразено, че продавачът продава недвижимия имот в състоянието, в което се намира към датата на приемо-предавателния протокол противоречи на императивна правна норма – чл. 187 ЗЗД, задължаваща продавача да предаде вещта в състояние, в което се е намирала по време на продажбата. Въззивният съд достигнал до заключението, че искът на купувача за реално изпълнение на поетото от общината задължение за предаване на имота, е основателно и го уважил, на осн. чл. 79 ЗЗД. Приел е за неоснователен доводът, че рискът от навлизане в имота от трети лица, след продажбата, е за собственика – т.е., купувача, защото по силата на чл. 187 ЗЗД продавачът трябва да предаде владението върху недвижимия имот, в уговорения срок.
Софийският апелативен съд е уважил и иск по чл. 82 ЗЗД за сумата от 40 000 лева – обезщетение за реално претърпени вреди на купувача от неизпълненото задължение да се предаде владението върху имота. Сумата представлява заплатена от купувача [фирма] договорна неустойка на трето лице, на което бил обещал да продаде същия недвижим имот; договорът с третото лице бил развален поради неизпълнение.
Съдът намерил, че имуществото на [фирма] било увредено и вредата се явява пряка и непосредствена последица от неизправно поведение на общината като продавач по договора за продажба, сключен с нея.
[фирма] е предявило и иск за 105 000 лева – обезщетение за пропуснати ползи от забавеното изпълнение на общината.
Сумата представлява разлика между цената, платена по договора от 17.12.2010 г. от търговското дружество на продавача – С. о. и договорената цена от 200 000 лв., която търговското дружество от своя страна е следвало да получи от препродажбата на същия имот, уговорена с предварителния договор, сключен с трето лице.
Съдът намерил, че са били налице условията за реално увеличение на имуществото на [фирма] чрез евентуална печалба от 105 000 лв. след препродажба на имота по сделката с третото лице. Приходът бил осуетен от неизправното поведение на С. о.
Посочено е, че доколкото търговското дружество – съконтрахент на общината, е търговец, за когото с придобиването на правото на собственост върху недвижимия имот възниква възможността да получи гражданските плодове от него, чрез ползването му, или разпореждане, настъпилите вреди и пропуснатите ползи, при проявена грижа на добрия стопанин, страните са могли да предвидят при възникване на задължението, като за техния размер изискването за предвидимост не се отнася.
Касаторът счита, че са налице основания за допускане на касационно обжалване, като е развил съображения по приложението на чл. 280, ал. 1 , т. 1, т. 2 и т. 3 ГПК.
Повдигнал е следните правни въпроси: императивна или диспозитивна е разпоредбата по чл. 187 ЗЗД; могат ли страните да уговарят нещо различно от посоченото в чл. 187 ЗЗД; при преценка за основателност на претенция за присъждане на обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи, следва ли да бъде съобразено поведението на кредитора и това дали той е положил дължимата грижа на добър търговец, за да избегне настъпването на вредите или да ограничи техния размер; при преценка за основателност на претенция за обезщетение за пропуснати ползи, необходими ли са допълнителни доказателства относно размера на вредите или размера се установява само от наличието на уговорена между кредитора и трето лице продажна цена; обвързан ли е съдът при преценката за размера на вредата от уговорената продажна цена, без да са налице други събрани доказателства относно пазарна оценка на имота и това дали имота действително би могъл да бъде продаден на тази цена; налице ли е причинна връзка при неизпълнение на задължение за предаване на владение и пропускът да се сключи окончателен договор за покупко-продажба, когато собствеността върху недвижимия имот е валидно прехвърлена; налице ли е сигурност за настъпване на твърдяната пропусната полза, поради несключване на договор за покупко-продажба с трето лице от кредитор, който е собственик на процесния недвижим имот и няма правна пречка да прехвърли валидно собствеността върху имота.
Обобщени и уточнени от състава на Върховния касационен съд, повдигнатите правни въпроси от значение за постановеното от въззивния съд, са: императивен ли е характерът на чл. 187 ЗЗД и как се изпълнява задължението за предаване владението върху недвижим имот от продавача на купувача; относно дължимата грижа на добрия търговец, който купува недвижим имот с цел да по препродаде скоро след това с печалба; кои са вредите от пропуска да се продаде недвижим имот.
Приложените от касатора съдебни решения не разглеждат аналогични на поставените правни въпроси, но разрешаването им е от значение за точното приложение на закона, както и за развитие на правото, поради което следва да се допусне касационно обжалване, на осн. чл. 280, ал. 1, т.3 ГПК.
Мотивиран от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА ДО КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ въззивно решение № 294/19.02.2014 г. на Софийски апелативен съд, търговско отделение, трети състав, постановено по гр.д. № 2641/2013 г.
УКАЗВА на касатора в едноседмичен срок от съобщението, да заплати по сметка на Върховния касационен съд държавна такса за разглеждане на касационната жалба в размер на 3 375 лв., като в указания срок изпрати по пощата или депозира в канцеларията на Върховния касационен съд доказателства за това. В противен случай касационното производство ще бъде прекратено.
При изпълнение в срок на указанието, делото да се докладва за насрочване.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: