Р Е Ш Е Н И Е
№ 85
София, 24.07.2015 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в съдебно заседание на втори април две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ХИТОВА
ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
при участието на секретаря АЛБЕНА РИБАРСКА
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
гр. дело № 1207/2014 година
Производство по чл. 290 ГПК.
С определение №920 от 11.07.2014г. е допуснато касационно обжалване по касационна жалба на К. Д. Ц. чрез адв. М. Г. на въззивно решение №1653 на Пловдивски окръжен съд, постановено на 15.10.2013год. по в.гр.дело №1978/2013год. В ЧАСТТА, с която е потвърдено решение №708 от 23.01.2013г., постановено по гр. д. № 1888/2012г. по описа на Районен съд – [населено място], с което е отхвърлен предявеният от К. Д. Ц. против П. Г. П. иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за заплащане на сумата от 20000 лв., дължима на отпаднало основание – поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 21.04.2008 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане и присъдените разноските по делото.
В. решение в останалата му част, с която е потвърдено първоинстанционното решение в частта, с която е отхвърлен предявеният от К. Д. Ц. против П. Г. П. частичен иск по чл.92 от ЗЗД за сумата от 5000 лв., представляваща част от общото вземане за неустойка, уговорена в чл.9, ал.2 от договора, възлизаща в размер на 40 000 лв., равняваща се на двойния размер на платените по договора суми, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане, е влязло в сила. Касационната жалба на К. Д. Ц. против тази част от въззивното решение с цитираното по-горе определение № 920 от 11.07.2014г. е оставена без разглеждане като недопустима с оглед нормата на чл.280 ал.2 ГПК. Тази част от определението е потвърдена с определение №93 от 03.02.2015г. по ч.гр.д.№75/2015г. на ВКС, ІV ГО.
В касационната жалбата са изложени оплаквания за неправилност и необоснованост на въззивното решение, поради нарушение на процесуалните правила и материалния закон. Искането е за отмяна на решението в обжалваната част и уважаване на заявената претенция в пълен размер със законните последици.
Ответната страна П. Г. П. не взема становище по жалбата.
С цитираното по-горе определение № 920 от 11.07.2014г. е допуснато касационното обжалване на основание чл.280,ал.1,т.1 ГПК по въпроса “Какви са способите и възможните опорни факти при тълкуването на клаузите на един договор и действителната обща воля на страните – допустимо ли е при тълкуване да се разглеждат не само писмените уговорки в договора, но и преддоговорните отношения на страните, отношения по повод изменение на клаузи от писмения договор, поведение на страните по време на изпълнението на договора или договорът се тълкува само на база вписаните в него уговорки?” и на основание чл.280, ал.1, т.2 ГПК по въпроса „Когато в предварителен договор за продажба на недвижим имот е уговорено, че имотът се предава във вида му при сключването на този договор и към този момент имотът – апартамент, не е въведен в експлоатация, то за продавача възниква ли задължението да въведе имота в експлоатация към момента на изповядване на окончателната сделка?”. Касационното обжалване е допуснато с оглед обстоятелството, че въпросите са обуславящи решаващите изводи на съда; че даденото в обжалваното решение правно разрешение по първия въпрос е в противоречие със задължителната съдебна практика, обективирана в приложените към изложението съдебни актове : Решение № 504 от 26.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 420/2009 г., IV г. о., ГК, Решение № 502 от 26.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 222/2009 г., IV г. о., ГК, Решение № 546 от 23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 856/2009 г., IV г. о., ГК, всички постановени по реда на чл.290 ГПК; че даденото в обжалваното решение правно разрешение по втория въпрос е в противоречие с казуалната съдебна практика, обективирана в представеният с изложението съдебен акт на ВКС, постановен по реда на отменения ГПК – Решение № 75 от 09.03.2010г. на ВКС по гр.д. № 2043/2008г. на IV г.о.
За да се произнесе, ВКС съобрази следното:
К. Д. Ц. е предявил против П. Г. П. иск по чл.55, ал.1, пр.ІІІ ЗЗД за заплащане на сумата от 20000 лв., дължима на отпаднало основание- поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 21.04.2008 г., и частичен иск по чл.92 ЗЗД, за сумата от 5000 лв., представляваща част от общото вземане за неустойка, уговорена в чл.9, ал.2 от договора, възлизаща в размер на 40 000 лв., равняваща се на двойния размер на платените по договора суми, ведно със законната лихва върху сумите от подаване на исковата молба до окончателното им плащане. Ищецът е поддържал в исковата молба и в хода на производството, че в качеството на потенциален купувач сключил с ответника – продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.04.2008г.; че ответникът не е изпълнил поето по договора задължение да му предостави необходимите по договора документи с цел осигуряване на финансови средства чрез банков кредит за заплащане на пълния размер на договорената цена на имота. В тази насока формулирал доводи за недобросъвестност от страна на продавача, тъй като последният е знаел начина на плащане на остатъка от цената на имота , че следва да бъде реализирано чрез банков кредит, поради което не е изпълнил задължението за оказване на дължимо съдействие на кредитор и с това съответно е поставил в невъзможност изпълнението на задължението му като купувач за заплащане на цялата цена по договора за закупуване на недвижимия имот, респ. условие за прехвърляне собствеността на последния. Въз основа на това реализирал правата си за разваляне на сключения предварителен договор, поради което и поддържал заявените претенции за връщане на даденото по договора – сумата от 20 000 лева, сумата 5 000 лева – претендирана като част от общия размер от 40 000 лева неустойка по чл.9, ал.2 от договора, ведно със законните лихви върху главниците. С първоинстанционното решение исковете са отхвърлени като неоснователни, тъй като според съда писменото съглашение не съдържа изрично поето от продавача задължение за осигуряване на документи за отпускане на банков кредит, а само такива, необходими за нотариалното прехвърляне на имота към момента на изповядване на сделката. Счел е, че твърдението за наличие на поето задължение за предоставяне на необходими документи за отпускане на банков кредит на купувача не се установява да включва и снабдяването с актове обр.15 и 16 за завършеност на реализирания строеж на процесния недвижим имот.
В обжалваното решение Пловдивски окръжен съд /ПОС/ е изложил съображения, че фактическите и правни изводи на районния съд са обосновани и в съответствие със събрания доказателствен материал по делото, поради което се възприемат от него и на основание чл.272 ГПК препраща към тях. Приел е изрично, че представеният по делото предварителен договор, въз основа на клаузите на който се претендира наличието на основание в полза на купувача да упражни правото по чл.87 , ал.1 ЗЗД да развали двустранния договор, а с оглед на това и да предяви настоящите обективно съединени претенции, не съдържа посочените в тежест на продавача задължения, а именно да предостави необходими документи, вкл. актовете обр. 15 и 16 , с цел осигуряване на средства от купувача за заплащане на окончателната цена по договора за прехвърляне на собствеността. Аналогично задължение е поето от продавача в клаузата на чл.5 от договора , но с цел окончателното прехвърляне на имота по нотариален ред. Приел е също, че решаването на правния спор е обусловено от анализ и тълкуване на обективираната от страните воля в писмения договор, поради което съжденията за наличие на знание у продавача с оглед начина на плащане чрез банков кредит и необходимостта на купувача от допълнителни документи с цел осигуряване на тези средства, се явяват извън сферата на интерпретацията на конкретния доказателствен материал, вкл. с оглед удостовереното от страните в чл.1, ал.2 от договора състояние на имота към момента на сключване на договора. Посочил е, че намерението на ищеца за поемане от страна на ответника на посочените задължения е следвало да намери обективна проява в писменото оформяне на договорната воля. С оглед на това е обосновал извод, че не е изпълнен фактическият състав на чл.87, ал.1 ЗЗД за разваляне на сключения предварителен договор между страните поради неизпълнение от страна на ответника на договорно задължение в качеството на продавач, респективно, че липсва правно основание за ищеца да реализира правото на разваляне на договора и съответно произтичащите от това правни последици – да претендира връщане на даденото по договора.
По първия правен въпрос при констатираното наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, въззивният съд, при тълкуване на договора и издирване на действителната обща воля на страните се е ограничил единствено до съдържанието на писменото съглашение като е игнорирал гласните доказателства, съдържащи данни относно обстоятелствата, при които е сключен договора, поведението на страните преди и след сключването му и пр.
Настоящият съдебен състав, в хипотезата на чл. 291, т. 1 от ГПК намира за правилно разрешението на изведения по настоящото дело правен въпрос, възприето в приложените решения, каквато е и трайната практика на ВКС, обективирана и в други актове, постановени по реда на чл.290 ГПК. Съгласно последните при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. С оглед конкретиката на отделния казус, съдът тълкува договора, изследвайки доколко буквалният смисъл на текста изразява действителната обща воля на страните; как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл; може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент за противното или за по-силното основание; каква е обичайно възприетата практика в отношенията между страните по договора. При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може да изследва и обстоятелствата, при които е сключен договорът; поведението на страните преди и след сключването му – характера на преговорите за сключване на договора; разменената кореспонденция във връзка с това и как са изпълнявани задълженията по него след сключването му. Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В този случай, когато страните спорят за значението на отделни уговорки или когато договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била действителната обща воля на страните.
Във връзка с втория правен въпрос въззивният съд е приел, че щом страните са уговорили в чл. 1, ал. 2 от договора, че имотът се предава във вида, в който се намира при сключване на договора, това не означава, че продавачът е поел задължението да довърши обекта и го въведе в експлотация”.
Настоящият съдебен състав, в хипотезата на чл. 291, т. 1 от ГПК намира за правилно разрешението на този правен въпрос, възприето в приложеното решение № 75 от 09.03.2010г. на ВКС по гр.д. № 2043/2008г. на IV г.о. според което: „Дори когато в договор за покупко-продажба на имот в недовършена сграда, липсва изрична уговорка за окончателно завършване на цялата жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, изискването за добросъвестност при тълкуването по чл. 20 ЗЗД изключва възможността да се приеме, че смисълът на такъв договор е продадените имоти никога да не могат да се използват по предназначението си поради невъвеждане в експлоатация на жилищната сграда. Ето защо и без наличие на изрична клауза в договора е ясно, че смисълът на целия договор е прехвърляне на право на собственост върху имота, който макар и да се намира в сграда, която не е въведена в експлоатация, то в един разумен срок да е възможно да се ползва по предназначението си. Това обаче е невъзможно да стане без въвеждане на цялата сграда в експлоатация”.
Върховният касационен съд, състав на трето г. о., провери правилността на въззивното решение във връзка с касационната жалба и на основание чл. 290, ал. 2 ГПК намира следното:
Решението в обжалваната му част, с която е отхвърлен искът по чл. 55 ал.1 пр.3 ЗЗД е неправилно.
Не се спори по делото, а и от представения писмен договор се установява, че между страните е бил сключен предварителен договор от 21.04.2008г. за продажба на недвижим имот, представляващ апартамент № 3, находящ се на втори жилищен етаж, състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, тоалетна и баня с тоалетна с обща площ от 79,50 кв.м., който апартамент се намира в жилищна кооперация в [населено място], [улица] срещу заплащане на цена в размер от 65 000 евро. Безспорно е също така, че ищецът, в качеството на купувач, е платил задатък в общ размер от 20 000 лв., от които 12 000 лв. при подписване на договора, служещ като разписка, и 8000 лв. на 26.06.2008 г., видно от представената на л.8 от делото разписка. Съгласно договореното между страните в представения договор, прехвърлянето на собствеността върху имота по нотариален ред е следвало да се извърши в срок до 4 месеца от сключването на предварителния договор, а именно до 21.08.2008 г., като не се спори, че окончателен договор не е сключен в този срок, както и след това. Няма спор и досежно това, че ищецът отправил нотариална покана до ответника за разваляне на договора поради неизпълнение, както и за заплащане на дължимата на отпаднало основание сума в размер на даденото капаро.
Установено е и това, че съгласно чл.3 от договора, остатъкът от цената купувачът е следвало за заплати в брой или чрез банков превод към момента на нотариалното изповядване на продажбата, на посочена банкова сметка, като в чл.4 е предвидено, че окончателното прехвръляне на имота се извършва в срок до четири месеца, считано от датата на договора, чрез банков кредит. В чл.5 е уговорено задължение за продавача да набави всички необходими документи за окончателното прехвръляне на имота по нотариален ред в срока по чл.4, ал.1 за своя сметка.
Спорът по делото се свежда до това било ли е уговорено заплащане на остатъка от продажната цена чрез банков кредит, респ. съществувало ли е задължение за продавача да осигури документите, необходими за отпускане на кредита на купувача, както и до това поето ли е с договора от страна на ответника задължение за въвеждането на обекта в експлоатация. В тази връзка въззивният съд при тълкуване на договора и издирване на действителната обща воля на страните се е ограничил единствено до съдържанието на писменото съглашение като е игнорирал гласните доказателства, съдържащи данни относно обстоятелствата, при които е сключен договора, поведението на страните преди и след сключването му и пр. Предвид това и с оглед дадените по-горе отговори на поставените правни въпроси се обосновава извод, че въззивният съд е допуснал нарушение на материалния закон и процесуалните правила, следствие на което е достигнал до неправилния и необоснован извод, че релевантни са само писмените съглашения, от които не се установяват поети от ответника задължения за осигуряване на документи за отпускане на банков кредит, освен на такива, необходими за нотариалното прехвърляне на собствеността върху имота и то към момента на изповядване на сделката, и че в подкрепа на този извод е и волята на страните, отразена в чл.1, ал.2 от договора, според който имотът се прехвърля във вида, в който се намира понастоящем / към момента на сключване на предварителния договор/, т.е. обект в недовършена сграда. Тези изводи не могат да бъдат споделени.
Неправилен е изводът на въззивния съд, че съобразно сключения предварителен договор ответникът не е поел задължение да окаже съдействие на ищеца-купувач за осигуряване на средствата за заплащане окончателната цена по сделката чрез договор за банков кредит. Че такава е била действителната вола на страните се установява при тълкуването на клаузата на чл.4 от договора с установените от показанията на разпитаните свидетели факти – от показанията на свидетелката Ч., която в качеството на адвокат подготвила предварителния договор, се установява, че още при сключването на предварителния договор Ц. е уведомил ответника, че разликата между капарото и окончателната цена ще бъде платена посредством банков кредит и че за целта му е нужен акт образец №15 ; че последният е поел задължението за извършване на допълнителните работи с цел да вземе този акт и купувачът да може да кандидатства за кредит; че допълнително платената на ответника сума от 8000 лв. , е била предоставена на последния именно във връзка със задължението му за извършване на допълнителни СМР с цел привеждане на обекта в необходимото състояние за въвеждането му в експлоатация с оглед да се издаде акт образец№15 и да се осигури възможност на купувача да изтекли банков кредит, тъй като такива били изискванията на банката; че ответникът категорично е поел това задължение, че лично тя е участвала в разговорите между страните по този въпрос, както и, че ответникът в един момент спрял да вдига телефона си и не е изпълнил това си задължение. В подкрепа на горния извод са и показанията на свидетелката А., според която кредитът не е отпуснат единствено поради непредставянето на документи за обекта от страна на ответника. С оглед изложеното се обосновава извод, че ответникът не е изпълнил поетото с договора задължение за оказване съдействие на ищеца като го снабди с необходимите документи за получаване на банков кредит с цел заплащане крайната цена по договора.
Неправилен е и изводът на въззивния съд, че съобразно сключения между страните предварителен договор за продажба на процесните имоти, ответникът като строител не е поел задължение да бъде завършена и въведена в експлоатация цялата сграда. Действително в договора за покупко-продажба липсва изрична уговорка за окончателно завършване на цялата жилищна сграда и въвеждането и в експлоатация, но това следва от разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, съобразно която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните като отделните уговорки се схващат съобразно смисъла, произтичащ от целия договор. В случая действителната обща воля на страните по договора, отнасяща се до желаните от тях правни последици, е била продажбата на апартамент в недовършена сграда, чийто завършване и въвеждане в експлоатация следва да стане в необходимия технологичен срок. Изискването за добросъвестност при тълкуването по чл. 20 ЗЗД изключва възможността да се приеме, че смисълът на сключения договор е продаденият имот никога да не може да се използва по предназначението си поради невъвеждане в експлоатация на жилищната сграда. Ето защо и без наличие на изрична клауза в договора е ясно, че смисълът на целия договор е прехвърляне на право на собственост върху процесния апартамент, който макар и да се намира в сграда, която не е въведена в експлоатация, то в един разумен срок да е възможно той да се ползва по предназначението си. Това обаче е невъзможно да стане без въвеждане на цялата сграда в експлоатация. По делото няма доказателства сградата да е въведена в експлоатация до подаването на исковата молба, а и към настоящия момент. Съобразно разпоредбата на чл. 63, ал. 1 ЗЗД всяка от страните трябва да изпълнява задълженията си по договора точно и добросъвестно. Оттук следва, че посоченото по-горе задължение на ответника като строител е следвало да бъде изпълнено в уговорения срок до четири месеца от сключването на предварителния договор или до 21.08.2008г. След този момент, в който е изтекъл разумният срок за въвеждане в експлоатация на цялата сграда, ответникът е в договорно неизпълнение. Предвид изложеното се обосновава извод, че ищецът е изправна страна в договорното правоотношение и за него е възникнало потестативното право да развали договора. Следователно, изпратената до ответника нотариална покана от 26.01.2012г. е произвела желаното действие и предварителният договор е развален, което от своя страна води до извод за основателност на претенцията за връщане на даденото по договора – сумата 20000лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.
Изложеното обосновава извод, че обжалваното решение в частта, с която претенцията на ищеца по чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД е отхвърлена за установения размер 20000лв.,ведно със законната лихва, считано от завеждане на иска до окончателното изплащане, е неправилно като постановено при неправилно приложение на материалния закон и допуснати процесуални нарушения и е необосновано. Това налага отмяна на решението в посочената част като предвид изясняване на делото и липсата на необходимост от извършване на други съдопроизводствени действия съобразно разпоредбата на чл.293, ал.1 ГПК делото следва да се реши по същество от настоящата инстанция в посочения по-горе смисъл като в полза на ищеца Ц. се присъди сумата 20000 лв. дължима на отпаднало основание – поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 21.04.2008 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.
Съобразно изхода неправилно е обжалваното решение и в частта на присъдените разноски. Сторените от ищеца разноски в производството пред трите съдебни инстанции са в размер 6994лв., от които 4064лв. разноски направени пред първата инстанция, 500лв. разноски направени пред въззивната инстанция и 2430лв. разноски, направени в настоящата инстанция. Съобразно изхода по спора в полза на ищеца се дължат разноски съобразно уважения размер на претенциите в размер 5595,20лв. Сторените от ответника разноски в първите две инстанции са в размер 2900лв., от които 2000лв. направени пред първоинстанционния съд, и 900лв. пред въззивната инстанция. Пред третата инстанция същият не е претендирал и доказал направата на такива. С оглед отхвърлената част на исковете в полза на ответника се дължат разноски в размер 580лв. След извършване на прихващане на насрещно дължимите суми за разноски ответникът дължи на касатора – ищец разноски в размер 5015,20лв. Това налага въззивното решение да бъде отменено и в частта, с която е потвърдено решението на първата инстанция в частта, с която Ц. е осъден да заплати на П. сумата 2000лв. разноски за първата инстанция, и в частта, с която Ц. е осъден да заплати на П. и разноски в размер 900лв. за въззивната инстанция. Вместо отменената част следва да се постанови осъждане на П. да заплати на Ц. разноски по компенсация в размер 5015,20лв.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд, състав на трето гражданско отделение,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение №1653 на Пловдивски окръжен съд, постановено на 15.10.2013год. по в.гр.дело №1978/2013год. В ЧАСТТА, с която е потвърдено решение №708 от 23.01.2013г., постановено по гр. д. № 1888/2012г. по описа на Районен съд – [населено място], в частта, с която е отхвърлен предявеният от К. Д. Ц. против П. Г. П. иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за заплащане на сумата от 20000 лв., дължима на отпаднало основание – поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 21.04.2008 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане и К. Д. Ц. е осъден да заплати на П. Г. П. сумата 2000лв. разноски по делото, както и В ЧАСТТА, с която К. Д. Ц. е осъден да заплати на П. Г. П. сумата 900лв. разноски за въззивното производство, и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА П. Г. П. с ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], да заплати на К. Д. Ц. с ЕГН [ЕГН], със съдебен аадрес [населено място], [улица], ет.3, офис 17 – чрез адв.М.Г., на основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД сумата 20 000 лв./двадесет хиляди лева/ – дължима на отпаднало основание – поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 21.04.2008 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба – 09.02.2012г., до окончателното й изплащане, както и сумата 5015,20лв. деловодни разноски, направени пред съдебните инстанции по компенсация и съобразно уважената част на претенциите.
В. решение в останалата му част е влязло в сила.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: