1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 621
гр. София, 23.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в закрито заседание на 22 юли през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от съдия З. Атанасова
гр. дело № 446 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по подадена касационна жалба от ищците Р. Ш. и К. Х. Ш., чрез адв. Р. В. срещу решение № 142/02.11.2018 г. по в.гр.дело № 381/2018 г. на Варненския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 800/03.05.2018 г. по гр.дело № 1360/2016 г. на Варненския окръжен съд, с което са отхвърлен предявените от жалбоподателите Р. Ш. и К. Х. Ш. против Г. Д. Р., Д. Я. Р. и Я. Д. Р. обективно и субективно кумулативно съединени искове за разваляне на договор за продажба на УПИ № … в кв. .. по плана на [населено място], [община] и изградената в него жилищна сграда – еднофамилна, със ЗП от 43,83 кв.м., а с РЗП от 226 кв.м., обективиран в нот. акт № …, том …, рег. № …, дело № …г., поради наличие на недостатъци по изградената жилищна сграда, което съществено намалява цената на имота и възможността да се ползва като жилищна сграда, както и за осъждане ответниците да върнат получената от тях продажна цена от 115 000 евро по разваления договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт № .., том …, рег.№ …, дело № …г., както следва: ответникът Г. Д. Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 /петдесет и една хиляди сто и единадесет/ евро, Д. Я. Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 51 111 /петдесет и една хиляди сто и единадесет/ евро и Я. Д. Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 12778 /дванадесет хиляди седемстотин седемдесет и осем/ евро, ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от датата на предявяване на иска в съда – 14.07.2016г. до окончателното й изплащане, както и за осъждане ответниците да върнат разноските по продажбата в размер на общо 7409,73 лева, съставляващи заплатен местен данък – 5848 лева, нотариални такси – 1336.81 лева и такса за вписване на нотариалния акт – 224.92 лева, както следва: Г. Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 /три хиляди двеста деветдесет и три и 0,21/ лева – разноски по продажбата, Д. Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 3293,21 /три хиляди двеста деветдесет и три и 0,21/ лева – разноски по продажбата и Я. Р. да заплати солидарно на ищците сумата от 823,30 /осемстотин двадесет и три и 0,30/ лева – разноски по продажбата, на основание чл.195, ал.1, предл.1, вр.чл.87, ал.3 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост. Искането е да се допусне касационно обжалване по поставените въпроси в изложението, да се отмени въззивното решение и вместо него се постанови друго, с което предявените искове се уважат.
В изложението към касационната жалба са формулирани въпросите: 1. преценката за характера на недостатъците при покупко-продажба на недвижим имот следва ли да зависи от това дали този недвижим имот може да се ползва за живеене при тяхното наличие, 2. преценката за наличие на знание или незнание за недостатъците следва ли да се направи с оглед техния характер, размер, естество, възможността купувачът да ги забележи при обичаен оглед на имота, решени в противоречие с практиката на ВКС. Цитирано е решение на състав на ВС, постановено по реда на ГПК/отм./ и т.решение № 54/23.06.1986 г. по гр.дело № 21/86 г. на ОСГК.
Ответниците по касационната жалба Г. Д. Р., Д. Я. Р. и Я. Д. Р., чрез адв.Е. С. и адв.В. Р. в писмен отговор са изразили мотивирано становище за липса на сочените основания за допускане на касационно обжалване по поставените въпроси и за неоснователност на касационната жалба по същество.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение като извърши проверка на обжалваното решение намира, че жалбата е подадена в срока, предвиден в чл. 283 от ГПК от легитимирани страни, срещу въззивно решение, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.
Въззивният съд се е произнесъл по предявени обективно и субективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 195, ал. 1, предл.1 от ЗЗД, вр с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
От фактическа страна са приети за установени следните факти:
На 03.11.2014 г. с договор, сключен с нотариален акт № …, том …, рег. № …, дело № …г. Г. Д. Р., Д. Я. Р. и И. Г. Д./починала на 19.03.2015 г. и оставила наследници по закон – тримата ответници Г. Д. Р., Д. Я. Р. и Я. Д. Р./ продали на Р. Ш. по време на брака му с К. Х. Ш. собствения си недвижим имот, представляващ: УПИ … в кв…. по плана на [населено място] с площ от 1960 кв.м. (образуван от обединението на УПИ …, УПИ-… и УПИ …), ведно с построената в него еднофамилна жилищна сграда с разгъната застроена площ от 226 кв.м., ведно с всички подобрения и приращения за сумата от 115 000 евро.
Прието е, че цената на имота е била платена от купувачите, че е установено от писмените доказателства (фактури № 42952/03.11.2014г., № 42951/03.11.2014г. и фактура № 42977/04.11.2014г.) и плащането на нотариалните и местните такси от ищеца по сметка на нотариус О. Ш. (120 лева, 1196,81 лева и 20,40 лева).
Владението на имота е било предадено на купувачите при сключването на договора и в същия ден с приемо-предавателен протокол им е предадена и цялата строителна документация.
Прието е, че сключването на договора за продажба е предхождано от сключен между страните предварителен договор за продажбата на същия имот от 04.08.2012 г., по който периодично продавачите са извършвали ремонтни, строителни или довършителни работи, съобразно желанията на купувачите и по тяхно указание. Прието е също за установено от показанията на свидетелите Р. Р. и Х. М., че семейство Ш. поискали замяна на дървените парапети на стълбищата с такива от ковано желязо, промяна на гранитогреса за облицовка на терасите и на тротоарните площи, промяна на топлоизолацията, премахване на коминното тяло в хола с цел изграждане впоследствие на декоративна камина с открит огън, преграждане на помещението за фитнес в приземния етаж и направа на котелно за отопление на цялата сграда, терасиране на двора, който тогава бил с голяма денивелация, с цел последващото му озеленяване, като всичко с изключение на замяната на парапетите на вътрешното стълбище, било изпълнено от продавачите. Посочил е, че въпреки предупрежденията за необходимост от изграждане на специално отводняване на терена при терасирането му, предвид промяната на естествения наклон и естественото отводняване, ищецът не пожелал и не предприел действия по изграждането на такова, поради липсата на средства. Дървените парапети в къщата били премахнати, но нови купувачите така и не избрали, поради което такива не били монтирани към датата на изповядване на сделката. Прието е, че и двамата свидетели Р. и М. са посочили, че преди подписването на договора, ищецът – купувач е огледал обстойно имота и го е одобрил без забележки. До този момент в имота не е имало никаква влага. Посочил е, че показанията на свидетелите Р. и М. са възприети изцяло, тъй като те нямат родствена връзка със страните, познати са както на семейство Ш., така и на ответниците, имат преки и непосредствени впечатления от сложилите се между страните отношения и пряко са участвали в тях, очевидци са на изнесените факти и техните показания са конкретни, последователни, взаимно се подкрепят и допълват и изнесеното кореспондира с останалите доказателства по делото. Прието е, че показанията на тези свидетели не противоречат и на показанията на свидетелите, посочени от ищцовата страна, доколкото св. В. Г. установява факти за състоянието на имота от много по-късен период – месец април 2017 г., а свидетелят З. К. (брат на ищцата Ш.) сочи данни за състоянието на имота след наводнението през 2015 г.
Съдът е приел, че до лятото на 2014 г. по уговорки първо с ответника Г. Р. (който е живеел в друго населено място), а след продажбата на имота – с Р. Ш. (който живее в чужбина) и с оглед помощ при стопанисването на имота на приятелски начала, ключ за него е имал свидетелят Р., а след това – до лятото на 2015 г. ключът е бил предоставен на свидетеля М. и той е бил натоварен да наглежда имота.
Прието е за установено, че в началото на месец февруари 2015 г. на територията на [община] и в [населено място] са паднали големи количества валежи, установено е покачване нивото на реките Камчия и Провадийска и опасност от наводнения, поради което със заповед на кмета от 01.02.2015 г. е било обявено „бедствено положение“ за 01.02.2015г. и 02.02.2015г., включително с план за евакуация на населението, продължено „до ликвидиране на последствията от наводнението“ и отменено на 04.02.2015 г. Свидетелят М., който живеел в [населено място] и бил в приятелски отношения с купувачите Ш., поради отсъствието им от страната, разполагал с ключовете, имал достъп до видеонаблюдението на къщата, наглеждал имота и им помагал в поддръжката и чистенето на къщата и двора, след като узнал за бедствието се притекъл на помощ. Според същия, водата с височина около 40-50 см. се движела по улицата, стичала се и влизала в къщата, тъй като вследствие на поисканото от Ш. терасиране на имота, естественият наклон бил премахнат, а с него и естественото отводняване на терена. Водата навлизала през вратите и дограмата, тъй като били дървени и не уплътнявали добре, като в приземния етаж имало 15-20 см. вода, която той лично отводнявал. Почистването на водата от къщата продължило няколко дни. Той лично съдействал на собствениците за завеждане на щета по договора за застраховка със ЗАД “Алианц България“, като застрахователите направили оглед, описали щетите ( посочили са наводнение в приземния етаж, подът и стените са подпухнали) оценили ги и дали препоръки за отводняване на терена, като било определено и застрахователно обезщетение на купувачите Ш. в размер на 1514,38 лева. Последните не предприели никакви действия за поправянето на щетите от наводнението, като в къщата останала влага. След лятото на 2015 г. свидетелят преустановил отношенията си със семейство Ш. по поддръжката на имота им и предал ключовете.
Съдът е приел, че за наводняването в [населено място] твърдения е изложил и свидетелят Р. – селото било под вода и имало бедствено положение, а водите наводнили и къщата на ищците, за което подробности знае от свидетеля М., който му се обадил. С отводняването на къщата се заел М., а Р. лично завел застрахователите до имота за огледа. Прието е възоснова на показанията на свидетеля, че заради терасирането водите не се отвеждали в близкото дере, а се разливали в имота.
Прието е за установено от назначените по делото единична (на вещите лица Велико Д. и П. М.) и тройна (на вещите лица К. Н., В. В. и Т. О.) експертизи, че е изготвен инженерно-геоложки доклад от инж.Б. Ж., но към момента той не е фактически открит, и че при приемане на земната основа от инж.К. в Заповед 1 не е отбелязано наличие на подпочвени води и необходимост от осушаване на изкопа. Прието е също, че според вещите лица при изкопаване основите на сградата не са предвиждани и провеждани мерки по отводняване на изкопните основи, т.е не е установено наличие на подпочвени води – плитки и дълбоки. Според съда, че е изготвено проучване за наличие на подпочвени води и такива не са установени се потвърждава и от показанията на свидетеля Р., който е придружавал геолога Ж. при извършване на проучванията, а след това и при огледа на инж. К. при изкопаване на основите и установения напълно сух изкоп. Посочил е, че според вещите лица не е установено наличие на шахтови или сондажни кладенци и подземните води в района са на сравнително големи дълбочини, като най-близкият кладенец е с дълбочина 26 метра от нивото на терена, че в заключение е посочено, че подземни води в имота не са влагоизточник. В имота е изградена черпателна яма, в която към м.04.2017г. водата е чиста на около 2 метра от нивото на терена и произходът и е повърхностни води. И след трите огледа на вещите лица през м. април, м. юли и м. октомври 2017 г. са констатирани следи от навлажняване и е установено наличие на влага и мухъл по всички стени на помещенията в сутеренния етаж на височина от 0,80 м. със засягане на мазилките, шпакловките, латексовото покритие и ламинатът.
Съдът е приел, че според заключението на вещите лице и при двете експертизи сградата е фундирана в здрави материали и с достатъчно корава конструкция, че няма никакви конструктивни нарушения и пукнатини по нея, нито деформации в носещите конструктивни елементи, че същата не представлява опасност за живота и здравето на обитателите й и може да се ползва по предназначение за живеене. Вещите лица са дали препоръки за предприемане на мерки за отстраняване на причините, водещи понастоящем до проникване на вода в сутеренния етаж и за ремонтиране на същия с оглед пълноценното му използване, като са посочили и вероятните причини за овлажняване понастоящем – неуплътнени или слабо уплътнени обратни насипи около сградата, надеждна хидроизолация на подземната част на сградата за предпазване от повърхностни течащи плитки почвени води, необходимост от околовръстни тротоари и необходимост от отвеждане на дъждовните води от покрива извън зоната на обратните насипи и от подземната част на сградата.
Прието е за установено от заключението на вещото лице инж.М. Атанасова, изготвило съдебно-техническата експертиза, пазарната стойност на продадения имот към момента на закупуването му е в договорения размер от 115 000 евро, а за извършване на строително – монтажни работи за поправяне на твърдяните от ищците в исковата молба недостатъци са необходими 2 112,38 лв.
От правна страна съдът е взел предвид разпоредбата на чл.193, ал.1 ЗЗД, според която продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление. Съгласно ал.2 продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата. Посочил е, че съгласно чл.194 ЗЗД след като приеме вещта, купувачът трябва да я прегледа в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи, и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци, че ако не направи това, вещта се смята одобрена, освен ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли за бъдат забелязани при обикновен преглед. В последния случай правата на купувача се запазват, ако той незабавно уведоми продавача за открития недостатък. Позовал се е на чл. 195, ал.1 ЗЗД, според който в случаите, в които продавачът отговаря съгласно чл.193, купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата.
Прието е, че предявените искове са по чл.195, ал.1, предл.1 от ЗЗД вр.чл.87, ал.3 и вр.чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за разваляне на договора за покупко-продажба, обективиран в нот.акт 167/2014г. и за връщане на продажната цена и разноските по продажбата.
Съдът е приел, че едната част от твърдените от ищците недостатъци са: неизпълнена част от зидарията по фасадите, липса на комин в трапезарията на първия етаж, липса на парапети по външното стълбище, промяна на предназначението на част от помещението за фитнес в полуподземния етаж в котелно. Прието е за установено по делото, че преди нотариалното изповядване на сделката, купувачът е извършил обстоен оглед на имота и го е приел без забележки, като всички горепосочени от него недостатъци са били видими и са могли да бъдат установени при огледа. Прието е също за установено по делото, че преустройствата в имота (премахването на комина, на наличния дървен парапет вътре в къщата, промяната на помещението за фитнес в котелно, са били направени по настояване на купувача в периода от сключването на предварителния договор през лятото на 2012 г. – до подписването на окончателния договор за продажба на 03.11.2014 г. Според въззивния съд независимо от това, твърдените недостатъци не са такива по смисъла на чл. 193, ал.1 ЗЗД, които съществено да намаляват цената на имота или неговата годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление. Приел е, че исковете по чл. 195 от ЗЗД за тях са и погасени с изтичането на една година по см. на чл. 197, ал.1 от ЗЗД (имотът е предаден на 03.11.2014 г., а исковата молба е подадена в съда на 14.07.2016 г.).
Прието е, че последният, твърдян от ищците недостатък, е наличието на влага в полуподземния етаж, причинена от наличието на подпочвени води, което не е било известно на купувачите към момента на сключване на сделката и ответниците съзнателно са го премълчали, в който случай погасяването на иска е с изтичането на тригодишен срок. Съдът е приел за установено по делото, включително и с показанията на свидетелите М. и Р., че от построяването на сградата през 2009 г. до наводнението през м. февруари 2015 г. (след сделката) в имота не е имало влага, като след бурята с падналото значително количество валежи и обявено бедствено положение имотът е бил наводнен, а след отводняването му, купувачите не са предприели действия по възстановяване на щетите, изсушаването му и не са взели никакви мерки за предотвратяване на последващо овлажняване в приземния етаж. Прието е за установено по категоричен начин от заключенията на вещите лица и показанията на свидетеля Р.,че в имота не е имало и няма подпочвени води, които да водят до овлажняването. Посочил е, че заключението на вещите лица е категорично, че сградата е фундирана в здрави материали и с достатъчно корава конструкция, че няма никакви конструктивни нарушения и пукнатини по нея, нито деформации в носещите конструктивни елементи, че същата не представлява опасност за живота и здравето на обитателите й и може да се ползва по предназначение за живеене.
С оглед на тези съображения е изведен извод неоснователност на исковете по чл. 195 от ЗЗД вр. чл. 87, ал.3 от ЗЗД, вр. чл.55 ЗЗД и че същите следва да се отхвърлят. Преценени са за неоснователни и наведените от въззивниците-ищци оплаквания. Преценено е и за правилно първоинстанционното решение, с което исковете са отхвърлени, и последното е потвърдено.
По правните въпроси:
Неоснователни са доводите на жалбоподателите за наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по първия правен въпрос от изложението.
Съгласно чл.280,ал.1,т.1 ГПК на касационно обжалване пред ВКС подлежат въззивния решения, в които съдът се е произнесъл по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е решен в противоречие със задължителната практика на Върховния касационен съд и Върховния съд в тълкувателни решения и постановления, както и в противоречие с практиката на ВКС. Цитираното решение № 688/24.06.1986 г. по гр.дело № 347/86 г. на ВКС, II г.о. е постановено по реда на ГПК/отм./ и е извън обхвата на понятието задължителна практика на ВКС и практика на ВКС по смисъла на чл.280,ал.1,т.1 ГПК.
С т.решение№ 54/23.06.1986 г. по гр.дело № 21/86 г. на ОСГК на ВС т. 1 е прието, че съгласно чл. 193 ЗЗД продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или предвиденото в договора използване. Има се предвид преди всичко обезценката на самата вещ поради това, че не може да задоволява обикновените или предвидените по договора потребности на купувача. Затова чл. 195 ЗЗД дава възможност на купувача, когато прецени, че не следва да разваля договора, да иска намаление на цената на вещта или да претендира за разходите, необходими за отстраняване на недостатъците. Според т.2-ра, когато с договора за продажба или с нормативен акт е предвидена и гаранция на продавача за качествата и свойствата на продадената вещ, е налице и гаранционна отговорност, която е повод на установените с чл. 193 и сл. ЗЗД отговорност. Прието е, че при гаранционната отговорност продавачът отговаря не само за съществуващите недостатъци по време на прехвърляне на собствеността и риска върху купувача, но и за недостатъците, които са се появили след това до края на гаранционния срок, щом купувачът е спазил изискванията за ползване и съхраняване на вещта.
Исковете за недостатъци на вещта по чл. 195 ЗЗД се погасяват с изтичането на една година за недвижимите вещи и шест месеца за движимите, а при съзнателното им премълчаване – три години (чл. 197 ЗЗД), а при гаранционната отговорност – в уговорения или нормативно определения срок.
Решаващите правни изводи на въззивния съд, че твърдените недостатъци от ищците на недвижимия имот не са такива по смисъла на чл.193,ал.1 ЗЗД, които съществено да намаляват цената на имота или неговата годност за обикновено или за предвиденото в договора употребление, че исковете по чл.195,ал.1 ЗЗД са погасени с изтичането на една година по смисъла на чл.197,ал.1 ЗЗД не са в отклонение от цитираната практика на ВС.
Като взема предвид изложеното съдът преценява, че не е установено основание за допускане на касационно обжалване по първия правен въпрос по чл.280,ал.1,т.1 ГПК.
Не следва да се допусне касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по втория въпрос от изложението.
Както се посочи по-горе цитираното от жалбоподателите решение на състав на ВКС, постановено по реда на ГПК/отм./ – решение № 688/24.06.1986 г. по гр.дело № 347/86 г. на ВКС, II г.о. не е сред актовете на ВКС, които са включени в обхвата на понятието практика на ВКС и задължителна практика на ВКС по смисъла на чл.280,ал.1,т.1 ГПК. Неотносимо към поставения правен въпрос е посоченото т.решение№ 54/23.06.1986 г. по гр.дело № 21/86 г. на ОСГК на ВС – т.1 и т.2, тъй като със същото не е дадено разрешение на този правен въпрос.
Като взе предвид изложеното съдът намира, че не следва да се допусне касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по поставените правни въпроси от жалбоподателите Р. Ш. и К. Х. Ш., чрез адв.Р. В..
С оглед изхода на спора в полза на ответника по жалбата Г. Д. Р. следва да се заплати сумата 7500 лв. разноски по делото за настоящото производство за адвокатско възнаграждение. Видно от приложения на л.18 договор за правна защита и съдействие ответниците по касационната жалба са упълномощили адв. Е. С. да осъществява процесуално представителство пред ВКС. Според чл.3,ал.2-ра от договора адвокатското възнаграждение се изплаща от втория от доверителите – Г. Д. Р.. Видно от приложеното платежно нареждане сумата 7500лв. е изплатена от Г.Р. на адв.Е. С. по банков път. С оглед на това съдът преценява, че само в полза на Г. Р. следва да се присъдят разноски за настоящото производство. Ответниците по касационната жалба са упълномощили и адв. В. Р. да ги представлява в производството пред ВКС. Не са налице данни по делото за заплатено адвокатско възнаграждение от ответниците по касационната жалба на адв.Р.. Посочената сума, която следва да се присъди в полза на Г. Р. е адвокатско възнаграждение, изплатено само на адв.Е. С. за настоящото производство.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
Не допуска касационно обжалване на решение № 142/02.11.2018 г.,постановено по в.гр.дело № 381/2018 г. на Варненския апелативен съд по касационна жалба вх. № 7114/05.12.2018 г., подадена от ищците Р. Ш., гражданин на Федерална република Германия, [дата на раждане] , с адрес ФР Германия, 61440 О./Т./ Р.г 4 и К. Х. Ш., [населено място], [улица], чрез адв.Р. В..
Осъжда Р. Ш., гражданин на Федерална република Германия, [дата на раждане] , с адрес ФРГермания, 61440 О./Т./ Р. 4 и К. Х. Ш., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] да заплатят на Г. Д. Р., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], ет.4,ап.7 сумата 7500 лева разноски за настоящото производство за адвокатско възнаграждение.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: