О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 811
гр. София, 13.06.2014 г..
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в закрито заседание на 09 юни през две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от съдия З. Атанасова
гр. дело № 1069 по описа за 2014 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх. № 5394/21.12.2013 г., подадена от [фирма] [населено място] срещу въззивно решение № 475/29.11.2013 г. по в.гр.дело № 440/2013 г. на Смолянския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 399/02.08.22013 г. по гр. дело № 610/2013 г. на Смолянския районен съд, с което е признато за установено по отношение на жалбоподателя и [фирма] със седалище [населено място], че по отношение на недвижимия имот – обособена част от сграда – апартамент № 5 с идентификатор 67653.918104.2.9 по КК на [населено място], със застроена площ 63.63 кв.м., разположен на пето ниво на кота + 7.00 на III жилищен етаж, собственост на Т. Х. И. не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 20/2007 г. на нотариус с рег.№ 366.
Жалбоподателят поддържа основания за неправилност на обжалваното решение по чл.281,т.3 ГПК – нарушение на материалния закон и необоснованост.
В изложението към касационната жалба са поставени въпросите: когато предмет на ипотека е право на собственост върху земя ипотеката разпростира ли действието си върху всички елементи/правомощия/, включени в съдържанието на правото на собственост в тяхната динамика и в частност ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката, при липса на уговорки за изключване на действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения; ако собственикът на земята учредява ипотека върху правото си на собственост с изричното волеизявление в предмета на ипотеката да се включи и субективното му право да построи сграда в собствения си имот и да придобие в собственост построеното, индивидуализирано с влязъл в сила ПРЗ, одобрен инвестиционен проекти разрешение за строеж, към момента на учредяване на ипотеката с последица разпростиране действието на ипотеката и върху построеното от собственика след учредяването на ипотеката, така формулирания предмет може ли да бъде годен предмет на ипотека; коя е необходимата и достатъчно пълна и точна индивидуализация на ипотекирано право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда, независимо дали става въпрос за ипотека на право на собственост заедно с правомощието на собственика да се построи в собствения имот или за ипотека на вещно право на строеж на бъдеща сграда върху чужд имот; ако предмет на учредената ипотека е цяла бъдеща сграда задължително условие ли е според действащото българско право в предмета на ипотеката да бъдат включени със съответната им индивидуализация всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда, за да има действие учредената ипотека върху цялата сграда по отношение и на отделни самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяването на сградата, които са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото; представлява ли недостатък на вписването обстоятелството, че ипотечния акт е вписан по поименна партида на учредителя на ипотеката по правилата на Правилника за вписванията и не е вписан по имотна партида на имота при все още неоткрито и неосъществено производство за създаване и въвеждане на имотен регистър съгласно чл.70 и сл. от ЗКИР, решен в противоречие с практиката на ВКС – определение № 210/21.04.2009 г. по ч.гр.дело № 155/2009 г. на ВКС I г.о.
Ответникът по жалбата Т. Х. И., чрез адв.Б. М. в писмен отговор е изразил становище за липса на основания за допускане на касационно обжалване и за неоснователност на касационната жалба по същество.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение като извърши проверка на обжалваното решение намира, че жалбата е подадена в срока, предвиден в чл. 283 от ГПК от легитимирана страна и е процесуално допустима.
Въззивният съд се е произнесъл по предявен отрицателен установителен иск с пр. осн. чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено по отношение на жалбоподателя и [фирма] [населено място], че по отношение на недвижимия имот – обособена част от сграда – жилище – апартамент № 5 със застроена площ от 63.63 кв.м., собственост на Т. Х. И. не е учредена договорна ипотека с Договор за ипотека, сключен с нот.акт № 20/2007 г.
С обжалваното решение съдът е възприел фактическите и правни изводи на първоинстанционния съд и на осн.чл.272 ГПК е препратил към тях.
Първоинстанционният съд е приел, че ответникът [фирма] с нот.акт за договорна ипотека № 20/2007 г. като собственик на земята е ипотекирал освен имота и правото да построи сграда – жилищна кооперация”КЦ 55”, формирана от бл.А и бл.Б, които включват определени по вид обекти. Приел е, че като собственик на терена [фирма] е разполагал и с право да построи сграда в собствения си имот, което не е равнозначно на „право на строеж” върху чужда земя. Прието е, че правото да се построи в собствен недвижим имот е елемент от правото на собственост върху земята, че е част от правомощието, включено в съдържанието на правото на собственост, че е част от правото на ползване на собствения недвижим имот. Според съда след реализиране на правото на собственика да построи сграда в собствения си имот по силата на приращението собственика на земята става собственик и на построеното върху нея – чл.92 ЗС. Прието е, че правото на строеж е възможност за юридическо разделяне на собствеността на постройката и терена, и за учредяването му е необходимо волеизявление на собственика, обективирано в прехвърлителна сделка. Прието е, че ограниченото вещно право на строеж в чужд имот в полза на трето лице се учредява по реда на чл.18 ЗЗД. Според съда възможността да се учреди право на строеж върху терена е част от правото на разпореждане върху този терен.
Първоинстанционния съд е приел, че едноличния търговец, собственик на недвижимия имот и носител на правото на строеж върху него се е разпоредил с правото на собственост върху имота и с включеното в него правомощие да построи сграда в имота, като е учредил договорна ипотека в полза на жалбоподателя – [фирма]. Прието е, че след учредяване на ипотеката в процесния имот е построена сграда. В груб строеж сградата е изградена към 25.01.2008 г. и от този момент с оглед разпоредбите на чл.181,ал.1 ЗУТ е възникнал нов обект на правото на собственост, различен от УПИ върху който е построена. Приел е, че от този момент [фирма] е придобил собствеността върху сградата по силата на приращението – чл.92 ЗС. Приел е, че към момента на сключване на договора за ипотека описаните в него недвижими имоти не са съществували реално, поединично и не са принадлежали на лицето, което я е учредило. Според районния съд не са спазени изискванията на чл.166 ЗЗД и чл.167 ЗЗД, които обуславят действителност на ипотечния договор, тъй като имотът върху който е учредена ипотеката не е достатъчно конкретизиран, не е съществувал към момента на сключване на договора. Прието е, че предмет на ипотека не може да бъде бъдеща вещ – сграда, която към момента на учредяването й не е съществувала реално и съответно не може същата да бъде индивидуализирана и конкретизирана. Съдът е приел и липса на тъждественост на имота, което означава, че към момента на учредяването на ипотеката имотът трябва да съществува и да бъде конкретизиран. В случая е прието, че към момента на учредяване на ипотеката процесният имот не е съществувал като обект на собственост и не е конкретизиран в ипотечния акт, поради което е налице нищожност на ипотеката в тази й част. При тези съображения съдът е приел, че ипотеката върху земята не се е разпростряла върху новопостроената жилищна кооперация и съответно и върху процесния апартамент № 5, поради което предявеният иск е основателен и следва да се уважи.
Въззивният съд е преценил за неоснователни доводите, че неправилно районният съд е приел, че процесният апартамент не е индивидуализиран. Взел е предвид разпоредбите на чл.3,ал.1 и глава осма от Наредба № 4/21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, съответно момента на издаване на строителното разрешение 19.09.2006 г., момента в който са одобрени окончателните архитектурни проекти 02.10.2007 г. и момента в който е сключен договорът за ипотека – 22.01.2007 г., и е направил извода, че отделните самостоятелни обекти в сградата не са индивидуализирани съгласно изискването на чл.166,ал.2 от ЗЗД.
Съдът е приел, че основният спорен въпрос е за действителната воля на страните относно предмета на договора за ипотека и какво следва да се има предвид от израза „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие с собственост жилищна кооперация -„КЦ-55“, блок „А“ и блок „Б“, която ще бъде изградена в гореописания УПИ…“ Прието е, че от съдържанието на договора за учредяване на ипотека е установено, че волята на страните е била, че се ипотекира правото на строеж и ипотеката ще разпростре действието си и върху сградата, която ще се построи, след като тя се превърне в самостоятелен обект на правото на собственост, която ще бъде придобита от [фирма] по силата на суперфицията, а не по приращение. Според въззивния съд ако волята на страните е била да се ипотекира бъдещата сграда, която собственикът на имота ще построи и придобие по силата на приращението, е следвало в договора за ипотека да се посочи, че се ипотекира жилищна кооперация, която собственикът на имота ще построи върху него, като всеки самостоятелн обект от бъдещата сграда се индивидуализира по надлежен начин, чрез посочване на квадратура, етаж и граници.
Въззивният съд е преценил за неоснователни доводите на жалбоподателя, че в противоречие с материалния закон районният съд е приел, че правото на строеж не може да съществува върху собствен недвижим имот. Съдът е направил разграничение между правото на строеж и приращението. Приел е, че правото на строеж е ограничено вещно право, уредено в чл.63 от ЗС, по силата на което собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката, че това право е уредено като изключение на презумпцията по чл. 92 ЗС, съгласно която собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Прието е, че фактическите състави са различни с различни елементи и правни последици от реализацията им. Преценен е за правилен извода на първоинстанционния съд, че обективираната от страните воля е за учредяване договорна ипотека и върху вещното право на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда и е без правна стойност, тъй като собственика на земята не може да учредява в своя полза суперфиция.
Относно твърденията, че не е налице валидно вписване на ипотеката съдът е взел предвид разпоредбите на чл. 166, ал.1 ЗС в редакцията след 2000 г., според които, за да възникне валидно учредена договорна ипотека, тя трябва да бъде вписана в имотният регистър. Прието е, че момента на възникване на ипотеката е този на вписване, а не на сключване на договора за учредяване на ипотека. Приел е, че в периода между сключване на договора и изповядването на сделката от нотариуса и вписване на ипотеката в имотният регистър, върху имота, който се иска да послужи като обезпечение все още не е учредена ипотека. Според въззивния съд разпоредбите на чл. 166, ал.1 ЗЗД в редакцията си след 2000 г. съдържат указание къде следва да се извърши вписването. Прието е, че преди изменението на посочената правна норма с ДВ бр. 34/2000 г. текста съдържа указание, че ипотеката възниква чрез вписване. С оглед на това съдът е направил извода, че не всяко вписване има за последица възникване на договорна ипотека, а само това което е извършено в имотния регистър. Приел е, че съгласно ЗКИР имотният регистър се състои от партидите на недвижимите имоти и в него се вписват актовете, с които се признава или прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, възбраните и ипотеките върху тях, че за всеки недвижим имот се води партида от 5 части, която по съдържание е различна от персоналната партида № 2551, представена като доказателство пред районния съд, която се води по лице.
При тези съображения съдът е направил извода, че учредената ипотека върху земята не е разпростряла действието си върху процесния апартамент № 5, поради липса на точна индивидуализация на имота, с оглед на което предявеният отрицателен установителен иск е основателен.
По правните въпроси:
Съдът намира, че е налице основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правния въпрос – когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действие на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения и по въпроса за необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяване на сградата. Правните въпроси съдът е разрешил в противоречие с разрешението, дадено с решение № 39/24.03.2014 г. по гр.дело № 5059/2013 г. на ВКС, I г.о., постановено по чл.290 ГПК, постановено по идентичен казус.
Не следва да се допусне касационно обжалване по въпроса, формулиран в п.2-ри от изложението, тъй като същият касае правилността на обжалваното решение и не следва да се обсъжда в настоящото производство по чл.288 ГПК. Неоснователни са доводите за наличие на основание за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по петия правен въпрос от изложението представлява ли недостатък на вписването обстоятелството, че ипотечния акт е вписан по поименна партида на учредителя на ипотеката по правилата на Правилника за вписванията и не е вписан по имотна партида на имота при все още неоткрито и неосъществено производство за създаване и въвеждане на имотен регистър съгласно чл.70 и сл.ЗКИР. В подкрепа на доводите за наличие на предпоставката, визирана в чл.280,ал.1,т.1 ГПК е цитирано определение № 210/21.04.2009 г. по ч.гр.дело № 155/2009 г. на ВКС, I г.о. С последното е оставена без разглеждане частна жалба, подадена от съдия по вписванията срещу определение на окръжен съд, с което е отменено определение на съдия по вписванията. С посоченото определение не е разрешен поставения правен въпрос и същото е извън обхвата на понятието практика на ВКС по смисъла на чл.280,ал.1,т.1 ГПК. Поради това не се установява сочената предпоставка за допускане на касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
Допуска касационно обжалване на решение № 475/29.11.2013 г. по в.гр.дело № 440/2013 г. на Смолянския окръжен съд по касационна жалба вх. № 5394/21.12.2013 г., подадена от ответника [фирма] [населено място].
Указва на жалбоподателя [фирма] [населено място] в едноседмичен срок от съобщението да внесе сумата 389 лв. държавна такса за разглеждане на касационната жалба и да представи документ за платена държавна такса. При неизпълнение на указанието касационната жалба ще бъде върната, което да се впише в съобщението.
След изпълнение на указанието делото да се докладва на Председателя на Четвърто гражданско отделение на ВКС за насрочване в съдебно заседание.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: