О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 192
гр. София 09.02.2015 г..
Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на тринадесети октомври две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОИЛ СОТИРОВ
ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
при секретар
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията ВАСИЛКА ИЛИЕВА
гр.дело № 3953/2014 год.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба подадени от Министерство на вътрешните работи, представлявано от юрисконсулта Л. Б. П. и по касационна жалба подадена от Й. И. В. против въззивно решение № 479/ 17.03.2014г., постановено по в.гр.д. № 3851/2013 г. на Софийски апелативен съд, с което е отменено решение от 9. 07. 2012 г. по гр. д. № 11496/2011 г. по описа на Софийски градски съд и е уважен, предявеният от Й. И. В. срещу Министерство на вътрешните работи иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД по отношение на недвижим имот – апартамент № 37,находящ се в [населено място],кв.”О. к.”, [улица],в жилищен блок № 215, вх.”А”,ет.13,построен върху държавна земя,с площ от 58,86 кв.м. при цена 55 895,60 лв.,при условие,че Й. И. В. заплати сумата 45 627,69лв./неплатената част от дължимата продажна цена/в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
В касационната жалба на Министерство на вътрешните работи се релевират доводи за неправилност на обжалваното решение ,поради нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила – основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК. Твърди се,че клаузата за цената е нищожна, съгласно чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, а тя представлява съществен елемент от предварителният договор,поради което иска за обявяване на предварителния договор за окончателен следва да се отхвърли. Основното съображение е, че договореността между съконтрагентите не може да бъде заместена от императивната законова норма на чл.46, ал.3 ЗДС. Друг аргумент за неправилност на решението е липсата на изрично пълномощно на представителя на МВР да даде съгласие относно цената на недвижимия имот.Претендира разноски – юрисконсултско възнаграждение.
Като основание за допустимост на касационното обжалване се сочи чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по материалноправния въпрос: При положение, че клаузата определяща продажната цена е нищожна и противоречи на императивната норма на чл.46, ал.1 ЗЗД, нищожността й ще доведе ли до нищожност на договора или би могло съдът да определи цената като се съобрази с данъчната оценка.Счита, че въззивният съд при определяне на цената на имота съобразно императивната правна норма не се е съобразил с решение № 475 /08.06.2010 г. по гр.д. № 1311/2009 г. на ВКС, ІІІ г.о.; решение № 173/24.02.2010 г. по г. № 467 /2009 г. ВКС,ІІІ г.о; решение № 81/07.07.2009 г. по т.д. № 761/2008 г.ВКС, І т.о. По процесуалноправния въпрос – допустимо ли е продажната цена на недвижим имот да бъде определена от процесуален представител, упълномощен с общо пълномощно сочи като основание за допустимост на касационното обжалване чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
В касационната жалба на Й. И. В., в частта, с която е определена цената на жилището съобразно данъчната му оценка, се релевират доводи за неправилност на обжалваното решение, поради нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила – основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК.Твърди,че клаузата за договорената между страните цена на жилището не е нищожна като противоречаща на императивната правна норма на чл.46,ал.3 ЗДС,която не е приложима за неприключили производства по продажба на държавни ведомствени жилища към 15.04.2005 год.Претендира разноски.
В изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК сочи бланкетно чл.280, ал.1, т.3 ГПК като основание за допустимост на касационното обжалване по следните въпроси :нищожна ли е на основание чл.26, ал.1 ЗЗД клаузата за цената по предварителния договор за продажба на ведомствено жилище, определена в заповед на Министъра на вътрешните работи преди изменението на чл.46, ал.3 ЗЗД и платена от купувача ; може ли съдът с решението си по чл.362, ал.1 ГПК да замести договорената цена между страните по предварителния договор за продажба на ведомствено жилище, ако не е издадена заповед за изменение от продавача.
Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., за да се произнесе по допустимостта на касационното обжалване, взе предвид следното:
Жалбите са допустими защото са подадени от надлежни страни, срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване, в законоустановеният едномесечен срок по чл. 283 ГПК и не попада в забранителния режим на чл.280, ал.2 ГПК.
Въззивната инстанция след съвкупна преценка на доказателствата събрани пред първоинстанционния съд е приела предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за основателен,поради следните
събражения : сключен е предварителен договор за покупко-продажба на процесния апартамент, като волята на страните по предварителния договор е обективирана в няколко писмени документа, които съдържат съществени условия на окончателния договор и са поети обещания за сключването му. Договорът е бил сключен при действието на Наредба за управление, отдаване под наем и разпореждане с недвижими имоти – частна държавна собственост, включени във ведомствения жилищен фонд на МВР /действала в периода 9. 04. 1999 г. – 31. 07. 2007 г./, Наредба за разпореждане с недвижими имоти – частна държавна собственост, включени във ведомствения жилищен фонд на МВР /действала в периода 31. 07. 2007 г. – 29. 01. 2013 г./ и Наредба за реда за разпореждане с жилища, ателиета и гаражи, предоставени за управление на МВР /в сила от 29. 01. 2013 г./. По силата на цитираните поднормативни актове е извършвана продажбата на апартаменти , представляващи частна държавна собственост. Придобиването на собствеността е ставало в резултат на осъществяването на всички елементи от смесения фактически състав.
В случая е сключен само предварителен договор за продажбата на жилището, тъй като не е налице валидното сключването на сделката, т.е. не е налице съгласие на собственика- продавач, което може да бъде заместено от решението на съда.Страните не са изразили възражения срещу изводите на съда, че предварителен договор е сключен. Спора се е съсредоточил само в частта за договорената цена, като продавача МВР е подържал, че клаузата, с която е определена сума от 10 267,91 лева е нищожна съгласно разпоредбата на чл.26, ал.1 ЗЗД, което налага извод за нищожност изцяло на договора, а Й. В. е подържала, че договора е действителен. Съдът е намерил, че клаузата относно договорената цена е нищожна, но макар и съществен елемент от предварителният договор, тази клауза може да бъде заместена от императивната норма на чл.46, ал.3 ЗДС,приложима и за производствата по продажба на държавни ведомствени жилища,неприключили към 15.04.2005 год.,какъвто е настоящия случай,поради което договорът следва да бъде обявен за окончателен при цена, равна на данъчната оценка или за сумата 55 095,60 лв.,т.е.при условие,че В. доплати остатъка от продажната цена,възлизаща на 45 627,69 лв.в двуседмичен срок от влизане на решението в сила,като в противен случай и по искане на ответника ще бъде приложена санкцията на чл.362,ал.2 ГПК.
Допустимостта на касационното обжалване, съгласно чл. 280, ал. 1 ГПК, предпоставя произнасяне от въззивният съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, по отношение на който е налице някое от основанията по т. 1 – 3 на разпоредбата. Въпросът, по смисъла на закона, е винаги специфичен за делото, по което е постановен обжалвания акт, и същият следва да е обусловил решаващите изводи на въззивния съд. Значението на поставения въпрос се определя от правните аргументи досежно съобразяването с практиката и със закона, а не от приетата фактическа обстановка, която е конкретна за всеки конкретен казус. Преценката за допустимост се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора доводи и твърдения.
В настоящия случай формулираният процесуално правен въпрос от касатора МВР не отговарят на приетото с т.1 от ТР №1/19.02.2010 г. по т.д.№1/2009 г. на ОСГТК на ВКС ,тъй като няма съществено значение за изхода по настоящия спор.Процесуалният представител на МВР в хода на съдебният процес не е определил цената по договора,а е поддържал, че клаузата в частта за цената по предварителния договор е нищожна, тъй като е несъответно ниска и не съответства на стойността на имота ,а освен това противоречи на императивната норма на чл.46, ал.3 от ЗДС. Законът изисква предварителният договор да съдържа всички уговорки за съществените условия на окончателния договор, т.е. да съдържа уговорки за вещта и цената. Причината за това е преобразуващото право уредено в чл.19, ал.3 ЗЗД , т.е. ако не е уточнено същественото съдържание на договора с предварителният договор, то не може да бъде заместено с решението на съда. В същото време с оглед разпоредбата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД, нищожността на тази клаузата за цената, при съществуваща задължителна правна норма, която я определя , не влече нищожност на договора, тъй като би могло същата да бъде заместена от повелителната норма на закона.
По отношение на въпросите, поставени от касаторите относно цената на договора също не са налице основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като изводите в решението по тези материално правни въпроси, които са обусловили, правната воля на съда обективирана в съдебният акт съответстват на трайната съдебна практика по приложението на чл.26, ал.4 ЗЗД. Дори ако не беше въведено възражението в частта за цената,съдът е бил длъжен да въведе императивната правна норма на чл.46, ал.3 ЗЗД. Поставените въпроси имат ясен отговор в практиката на ВКС, изразена включително в цитираното от касатора В. съдебно решение № 280 от 06.07.2010г по гр.д № 396/2009г на ВКС ІІ г.о., в което е посочена възможността договорът за закупуване на ведомствено жилище от фонда на МВР да бъде обявен за окончателен от съда под условие / чл.362 ал.1 ГПК /, като се плати определената според действащите императивни норми /чл. 46 ал.3 ЗДС, в сила от 15.04.2005г./ цена, тъй като всички незавършили процедури по закупуване на държавни жилище , в т.ч. и от ведомствените фондове на държавните учреждения попадат под нормата на изменения чл. 46 ал.3 от ЗДС.
Основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК възниква тогава, когато при неясни или противоречиви правни норми няма формирана съдебна практика по прилагането им или когато следва да се внесе промяна в установената практика, ако тя е неправилна или са се променили обществените условия, при което е създадена и се налага осъвременяването й. В настоящия случай не е посочено с какво разглеждането на делото ще допринесе за точното прилагане на закона и за развитието на правото.Редът за продажба на ведомствените жилища в МВР, съгласно чл.53,ал.1 ЗДС се определя с Наредбата за управление, отдаване под наем и разпореждане с недвижими имоти – частна държавна собственост, включени във ведомствения жилищен фонд на МВР (ДВ, бр. 36/1999 г.) като цената, на която следва да се извърши продажбата се определя съобразно правилата на гл.VІІ на ППЗДС.Съгласно чл.89 от ППЗДС продажбата на ведомствени жилища, ателиета и гаражи на служители и работници от съответното ведомство се извършва по цени, определени от ръководителя на ведомството, но не по-ниски от данъчната оценка на имота.Със ЗИД ЗДС /от 15.04.2005 год./ се изменя разпоредбата на чл.46 ЗДС, като в съдържанието на законовата норма – ал. 3 на същата, се закрепва изискването продажбата на ведомствените жилища да се извършва на цени, не по-ниски от данъчните оценки – изискване, което и до този момент съществува и е регламентирано в нормата на чл.89 ППЗДС.
По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 479/ 17.03.2014г., постановено по в.гр.д. № 3851/2013 г. на Софийски апелативен съд,ГК,1 състав.
Определението е окончателно
.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: