4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 527
София, 06.04.2012 г.
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и девети март две хиляди и дванадесета година в състав:
Председател: ТАНЯ МИТОВА
Членове: ЕМИЛ ТОМОВ
ВАНЯ АТАНАСОВА
изслуша докладваното от съдията Ваня Атанасова гр.д. № 1544/2011 година.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Подадена е касационна жалба от И. А. С., чрез адв. Н. П. Р., против решение № 1189 от 5. 08. 2011 г. по в.гр. д. № 957/2011 г. на Пловдивския окръжен съд, с което е отменено решение № 1540 от 10. 06. 2009 г. по гр. д. № 1791/2008 г. на Пловдивския районен съд и е постановено решение, с което е отхвърлен искът на И. А. С. против Д. Н. Ш., Н. Д. Ш. и Н. Д. Ш. с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, за разваляне на договор за продажба на недвижим имот, сключен между И. А. С., Д. Н. Ш. и Е. Н. Ш., обявен за окончателен с решение по гр. д. № 4420/2001 г. на Пловдивския районен съд, 17 гр. с-в. Излагат се съображения за неправилност на решението. Иска се отмяната му и уважаване на предявения иск.
В изложението по чл. 284, ал.3, т.1 ГПК се поддържа, че са налице основанията на чл. 280, ал.1, т. 1 и т. 2 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Ответниците по касационната жалба Д. Н. Ш., Н. Д. Ш. и Н. Д. Ш. – С., чрез адв. И. Д., изразяват становище за липса на основанията по чл. 280 ГПК за допускане касационно обжалване на решението и за правилност на същото.
Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение, като обсъди доводите на страните и прецени данните по делото, прие следното:
Касационната жалба е допустима – подадена е в срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт и от лице имащо право на жалба.
Не са налице предпоставките на чл. 280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване на въззивното решение.
С обжалваното решение окръжният съд, като въззивна инстанция, е отменил първоинстанционно решение и е постановил решение, с което е отхвърлил предявен иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, за разваляне на договор за покупко-продажба на 1/2 идеална част от недвижим имот, обявен за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с влязло в сила съдебно решение.
За да постанови този резултат, съставът на съда е приел, че неизпълнението на уговорките по точки 3, 6 и 8 от обявения за окончателен предварителен договор /т.3 – купувачите да ползват част от стаите в сградата чрез наематели, посочвани и одобрявани от продавачката и съсобственичка на останалата 1/2 идеална част от имота, с оглед гарантиране на нейното спокойствие; т. 6 – купувачите да извършат ремонт на сградата за тяхна сметка; т. 8 – страните могат да поискат да се извърши преустройство на сградата, като се отвори втори вход за къщата и се образуват за двете части на къщата отделни сервизни помещения/ не може да рефлектира върху вещноправния ефект на съдебния акт и да има за последица разваляне на покупко-продажбата, тъй като в решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в цената на сделката освен плащане на уговорената продажна цена не е била включена стойността на допълнително поетите от купувачите задължения, т.е. съдържанието на тези клаузи не е повлияло при определяне цената на сделката. Относно уговорката по т. 3 е прието, че същата е от такъв характер, че не може да повлияе при определяне цената на сделката, относно уговорката по т. 6 е прието, че същата не е определена, нито определяема поради което е нищожна и не поражда правни последици, а относно уговорката по т. 8 е прието, че такова задължение за купувачите не е възникнало, доколкото липсва последващо взаимно съгласие за предприемане на преустройства на сградата.
Поставените в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК правни въпроси са следните:
а/. ако в обявения за окончателен с влязло в сила съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот купувачите, освен задължението да изплатят продажната цена в уговорения размер и срок и начин на изплащане, са поели и допълнителни задължения да извършат ремонт на сградата и да отдават под наем ползваните от тях помещения само след посочване или одобряване на наемателите от продавачката, то неизпълнението на тези задължения може ли да има за последица разваляне на покупко-продажбата;
б/. дали задължения от такъв характер са самостоятелни задължения, нямащи отношение към продажбата на имота или са от такова естество, че тяхното неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора;
в/. допустимо ли в исково производство по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, за разваляне на обявен за окончателен с влязло в сила решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, да се прави преценка на действителността на клаузите на обявения за окончателен предварителен договор.
Неоснователен е доводът на страните, че тези въпроси са решени в проиворечие със задължителната практика на ВКС и са решавани противоречиво от съдилищата.
Относно първия въпрос /ако в обявения за окончателен с влязло в сила съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот купувачите, освен задължението да изплатят продажната цена в уговорения размер и срок и начин на изплащане, са поели и допълнителни задължения да извършат ремонт на сградата и да отдават под наем ползваните от тях помещения само след посочване или одобряване на наемателите от продавачката, то неизпълнението на тези задължения може ли да има за последица разваляне на покупко-продажбата/ – недоказано е твърдението на касаторката, че становището на съда по този въпрос противоречи на разрешението, дадено в ППВС № 3/1973 г., в решение по гр. д. № 138/2005 г. на ВКС, ІІ г.о. и в решение по гр.д. № 1476/2002 г. на ВКС. В цитираните актове са разглеждани различни въпроси – дали разпоредителната сделка, с която се прехвърля собствеността върху недвижимия имот се осъществява с решението на съда за обявяване за окончателен на предварителния договор и дали правни последици поражда окончателният, а не предварителният договор; за необходимостта преценката по чл. 87, ал. 4 ЗЗД да се извършва с оглед обективно установените по делото факти; дали при значителност на неизпълнената част от договора следва да се дава срок за изпълнение на длъжника от кредитора. Тези въпроси за различни от поставения от жалбоподателката. А и в случая допълнително поетите с предварителния договор задължения на купувачите не са включени в решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД като клаузи на обявения за окончателен предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, т.е. като част от съдържанието на същия.
Относно втория въпрос /дали задължения от такъв характер са самостоятелни задължения, нямащи отношение към продажбата на имота или са от такова естество, че тяхното неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора/ – също е недоказано твърдението на касатора, че същите са решени в противоречие с приетото по тези въпроси в приложените и цитирани решения на ВКС по гр. д. № 475/2007 г., гр. д. № 13/1973 г. и гр. д. № 125/99 г. Видно от последните, предмет на обсъждане са били различни въпроси – прието е, че в диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор така както са уговорени, с оглед пълното и ясно уреждане правоотношенията на страните, както и че само при неизпълнение на задължения по възпроизведените в решението клаузи може да се иска разваляне на договора. Изводите на въззивния съд не противоречат на приетото в цитираните решения. В случая клаузите на точки 3, 6 и 8 от предварителния договор не са били включени в съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – нито са отразени в диспозитива, нито са коментирани в мотивите към решението, т.е. не съставляват част от съдържанието на обявения за окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
По третия въпрос /допустимо ли в исково производство по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, за разваляне на обявен за окончателен с влязло в сила решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, да се прави преценка на действителността на клаузите на обявения за окончателен предварителен договор/ също не е доказано твърдението на жалбоподателя за решаването му в противоречие с представените решения на ВКС. Последните разглеждат въпроси, свързани с допустимостта на иска за разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обявен за окончателен с влязло в сила съдебно решение /въпрос, който е изяснен при предходното разглеждане на делото, с отменителното решение на ВКС/, с необходимостта при предявяване на такъв иск да се извършва преценката по чл. 87, ал. 4 ЗЗД, както и с необходимостта всички клаузи и условия на предварителния договор да се възпроизведат в диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
По изложените съображения, не би могло да се приеме, че в случая са налице основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и 2 ГПК за допускане на касационно обжалване на решението. Разрешението на въззивния съд по поставените от жалбоподателката въпроси не противоречи нито на задължителната съдебна практика, нито на практиката на ВКС с незадължителен характер. Правото да се иска разваляне на обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от някоя от страните по договора се поражда при неизпълнение на тези задължения по договора, които са свързани с прехвърлянето на собствеността и заплащането на продажната цена, т.е. които са включени в предмета и съдържанието на договора за покупко-продажба, и са възпроизведени в диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В този смисъл, неизпълнението на поети от купувача задължения за извършване на ремонт на сградата за собствена сметка могат да породят за продавача право на разваляне на договора само ако същите представляват част от предмета на договора за покупко продажба – част от задължението на купувача за заплащане на продажната цена в уговорения размер, срок и начин, т.е. част от цената на сделката. В противен случай тези задължения или са част от съдържанието на друго облигационно правоотношение между страните, обективирано в общ писмен документ заедно с предварителен договор за покупко-продажба, или представляват допълнително поети от купувачите задължения, нямащи отношение към прехвърляне на собствеността върху вещта срещу съответна цена. При неизпълнението им продавачът може да иска разваляне на другото облигационно правоотношение /ако е породено такова/ или реалното им изпълнение, но не и разваляне на договора за покупко-продажба на имота.
По изложените по-горе съображения Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 1189 от 5. 08. 2011 г. по в.гр. д. № 957/2011 г. на Пловдивския окръжен съд, 5 гр. с-в.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: