О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 53/02.02.2016 г.
Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Първо отделение в закритото заседание на двадесет и осми януари две хиляди и шестнадесета година в състав:
Председател: Теодора Нинова
Членове: Светлана Калинова
Геника Михайлова
разгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 6220 по описа за 2015 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Обжалвано е решение № VI-45/ 07.08.2015 г. по гр. д. № 413/ 2015 г, с което Бургаски окръжен съд, след като отменя решение № 220/ 13.12.2014 г. по гр. д. № 337/ 2013 г. на Районен съд – Несебър, отхвърля исковете с правна квалификация чл. 108 ЗС за предаване на владението върху два апартамента в[жк], [населено място], предявени от [фирма] срещу О. А. Т., В. В. Т. и А. О. Т..
Решението обжалва ищецът [фирма] с искане да бъде допуснато до касационен контрол за проверка на неговата правилност по следните въпроси (процесуалноправният допълнен и уточнен в духа на касационните оплаквания – т. 1 ТР № 1/ 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/ 2009 г. ОСГТК на ВКС):
1. Осъществено ли е основанието на чл. 26, ал. 1, пр. 3 З. (нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави), когато цената на продадения имот е приблизително 7 пъти по-ниска от пазарната?
2. При определяне на цената при търговските сделки и при съобразяване на свободата на договарянето по чл. 9 ЗЗД следва ли да се приеме, че е налице нарушаване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната (пазарна) стойност на един недвижим имот?
3. Какъв трябва да е размерът на съотношението между продажната цена и действителната (пазарна) стойност на недвижим имот, за да се приеме, че липсва еквивалентност на престациите?
4. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот при преценка за наличието на еквивалентност на насрещните престации по една сделка?
5. Какви са правомощията на въззивния съд при изпълнение на задължението по чл. 269 ГПК, когато жалбата е подадена от ответника по иска по чл. 108 ЗС, искът е обоснован с твърденията, че ответникът е купил имота след договор със собственика, който не е породил последици при няколко основания за неговата нищожност, а първоинстанционният съд е уважил иска, приемайки за осъществено само едното?
К. счита въпросите за обуславящи изводите на въззивния съд. Извежда допълнителните основания на чл. 280, ал. 1, т. 1, 2 и 3 ГПК. По същество се оплаква, че решението противоречи на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, събраните доказателства и е постановено при съществено нарушение на процесуалните правила (чл. 269 ГПК).
Ответниците (ответници и по касация) О. А. Т., В. В. Т. и А. О. Т., не намират въпросите да имат претендираното значение. По същество считат решението за правилно.
Настоящият състав на Върховния касационен съд приема, че жалбата е с допустим предмет и изхожда от легитимирана страна. Тя е подадена след влизане в сила на ЗИДГПК (ДВ бр. 100/ 2015 г) и нейната допустимост следва да се прецени според изискванията на чл. 280, ал. 2 ГПК (изменената редакция). Решението е по искове по чл. 108 ЗС, те са в защита на собствеността върху двата апаратмента и не се прилагат ограниченията по съображения от тяхната цена. Касатор е ищецът по исковете, отхвърлени с решението. Спазен е и срокът по чл. 283 ГПК. Налице са и останалите изисквания за редовност и допустимост на жалбата, а въззивното решение следва да бъде допуснато до касационен контрол, макар и само по процесуалноправния въпрос.
К. предявява исковете, обосновавайки ги с твърденията, че по договор с н. а. № 91/ 04.05.2004 г. и по приращение е собственик на обектите в[жк], [населено място]. С договор по н. а. № 109/ 23.12.2005 г. застроеният имот е продаден от касатора на кооперация „Воин груп“ на цена 990 756 лв. Този договор е нищожен при следните основания: 1) противоречие с добрите нрави (чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД) – цената е равна на данъчната оценка, а тя е в такава степен по-ниска от пазарната цена, та излиза извън пределите на нравствената допустимост и практически се свежда до липса на насрещна престация по прехвърлената собственост; 2) липсва кауза (основание); 3) липсва представителна власт за продавача – представено е влязло в сила решение за прогласяване нищожността на договор от 16.09.2005 г. за прехвърляне на всички дружествени дялове на [фирма] и влязло в сила решение за заличаване на вписвани несъществуващи обстоятелства по партидата на касатора – нов едноличен собственик на капитала и нов управител на касатора М. М.; 4) договорът е във вреда на представлявания продавач и 5) противоречи на чл. 289 и чл. 302 ТЗ. Със заявените основания касаторът е обосновавал довода, че този договор не е породил правни последици и са без вещнотранслативен ефект последващите разпореждания с обектите в комплекса, включително и двата договора по н. а. № 1 № 1 и 197/ 14.05.2008 г, с които ответниците купуват процесните апартаменти. Така е изведен фактическият състав на чл. 108 ЗС.
Ответниците по касация са оспорили исковете с възраженията, че: 1) липсват заявените основания за нищожност на договора по н. а. № 109/ 23.12.2005 г., а последващите разпоредителни сделки ги легитимират като собственици на двата апартамента (основно възражение) и 2) са ги придобили по давност (евентуално възражение). Направили са и евентуално възражение за право на задържане до заплащане на подобренията.
С първоинстанционното решение са разгледани заявените основания за нищожност на договора по н. а. № 109/ 23.12.2005 г, но е прието за осъществено само основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Изводът за липса на еквивалентност на насрещните престации първостепенният съд е направил след сравнение на цената (равна на данъчната оценка) с пазарната цена на жилищния комплекс. Споделил е довода в исковата молба, че разпоредителните сделки след нищожния договор са без вещнотранслативен ефект, включително и двата договора от 14.05.2008 г, с които ответниците по касация са купили апартаментите. Исковете по чл. 108 ЗС са уважени.
Решение е обжалвано от ответниците по касация, а оплакванията във въззивната жалба са срещу съображенията, при които исковете са уважени.
Разглеждайки тези оплаквания, въззивният съд е провел тълкуване на заявеното основание по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и е приел, че възмездният двустранен договор противоречи на добрите нрави, тогава когато неравностойността на престациите практически се свежда до липса на насрещна. Изложени са мотиви, че основанието за нищожност на договора липсва, когато цената на недвижимия имот е близка до данъчната оценка. В случая, тя е равна. Това е така, защото самият законодател предвижда определени (публичноправни) последици за сделката, в която цената на недвижимия имот е по-ниска от данъчната оценка. Те са извън нейното гражданскоправно действие, но законовата уредба е допълнителен аргумент за това, че подобна сделка поражда последици. Прието е, че с договора по н. а. № 109/ 23.12.2005 г. касаторът се е разпоредил със своето право на собственост върху жилищния комплекс, а исковете по чл. 108 ЗС са неоснователни. В. съд е отказал да разгледа другите основания за нищожност на договора, въведени с исковата молба, позовавайки се на чл. 269 ГПК. След като първоинстанционното решение е валидно и допустимо, нормата го задължава да се произнесе единствено по оплакванията в жалбата.
Настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че материалноправните въпроси, повдигнати от касатора, се свеждат до това, дали договорът за продажба на цена близка до данъчната оценка на недвижимия имот е нищожен поради противоречие с добрите нрави (чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД). Същият въпрос е обсъден за първи път в решение № 452/ 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/ 2008 г. на ВКС, ГК, I-во ГО. Решението е по чл. 290 ГПК и го разрешава отрицателно. Следващата съдебна практика последователно го провежда. Настоящият състав на Върховния касационен съз не намира основание да я промени. Изложеното изключва допускането на касационния контрол по първите четири въпроса.
Процесуалноправният обаче е включен в предмета на дело и обуславя крайните изводи на въззивния съд. В. съд е направил сравнение между релевантните обстоятелства в исковата молба (изведени са няколко основания за нищожност на договора по н. а. № 109/ 23.12.2005 г.) и оплакванията във въззивната жалба от ответника срещу първоинстанционното решение, с което този договор е признат за нищожен на едното (по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД). В приложението на чл. 269 ГПК е ограничил предмета на своето произнасяне. На настоящия състав на Върховния касационен съд не е известна съдебна практика по този въпрос и намира, че допускането на касационния контрол по него е от значение за точното прилагане на чл. 269 ГПК и за развитието на правото (чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК).
При тези мотиви, съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационното обжалване на решение № VI-45/ 07.08.2015 г. по гр. д. № 413/ 2015 г. на Бургаски окръжен съд.
Указва на касатора в 1-седмичен срок от съобщението да представи документ за внесена по сметка на Върховния касационен съд държавна такса за сумата 163. 83 лв.
Делото да се докладва за насрочване след представяне на платежния документ, но не по-късно от изтичане на срока.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.