4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 897
гр. София, 23.11.2016 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на седми ноември през две хиляди и шестнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕРОНИКА НИКОЛОВА
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА
като изслуша докладваното от съдия Николова т. д. №672 по описа за 2016г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 от ГПК.
Постъпила е касационна жалба на [фирма], [населено място], срещу решение №1969 от 07.10.2015г. по в.гр.д. №1340/2015г. на Софийски апелативен съд, 4 състав. С него е потвърдено решение №5226 от 11.07.2014г. по гр.д. №966/2012г. на Софийски градски съд, ГО, І- 19 състав, с което е обявен за окончателен на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД предварителният договор от 05.07.2011г., сключен между [фирма], [населено място] и В. Н. Б., С. Е. Е. и Е. Е. Е., за продажба на 1/5 идеална част от следния недвижим имот: поземлен имот с пл.№377 от кв.279 по плана на [населено място], м.“Л.“ I -ва част, целият с площ от 736 кв.м., за който е отреден УПИ VII -377 с площ от 744 кв.м., при граници: от север – [улица], от изток, юг и запад – УПИ VI, при условие, че [фирма], [населено място] заплати на В. Н. Б., С. Е. Е. и Е. Е. Е., сумата от 32 160 евро в двуседмичен срок от влизането на решението в сила, на основание чл.362 ал.1 от ГПК.
Касаторът поддържа,че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на процесуалните правила и необоснованост. Счита,че въззивният съд неправилно е приел, че в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД е недопустимо предварителният договор за покупко – продажба на недвижим имот да бъде обявяван за окончателен за цена на имота, различна от уговорената от страните като съществен елемент от сделката. Излага доводи, че по вина на ответниците – продавачи е променен обемът на собствеността върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор, като съществен елемент, обосноваващ уговорената от страните цена на имота. Поддържа, че фактът, че ответниците подавачи притежават само 1/5 от собствеността върху имота, влияе пряко върху размера на уговорената от страните цена и категорично предполага промяна на този съществен елемент от сделката. С оглед на това счита, че въззивният съд неправилно не се е произнесъл по направеното с въззивната жалба искане за допускане на съдебно -икономическа експертиза, която да определи справедливата пазарна цена на 1/5 от процесния имот.
Допускането на касационното обжалване се основава на предпоставките по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК. Касаторът в изложението си по чл.284 ал.3 т.1 от ГПК поддържа,че съдът се е произнесъл по следния въпрос, обусловил изхода на спора: 1. Ако в хода на производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД бъде установено, че по вина на продавачите предварителният договор за покупко – продажба на недвижим имот не може да бъде обявен за окончателен за уговорения от страните пълен обем на собствеността върху имота и отклонението е съществено, допустимо ли е обявяването за окончателен на предварителния договор за възможната за прехвърляне идеална част от собствеността върху имота при определена от съда справедлива пазарна цена, различна от уговорената в предварителния договор? Твърди, че осъществяването на касационен контрол по този въпрос ще допринесе за точното приложение на закона и развитието на правото.
Ответниците В. Н. Б., С. Е. Е. и Е. Е. Е. поддържат, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на решението на Софийски апелативен съд.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
За да потвърди решението на Софийски градски съд, с което е обявен за окончателен на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД сключеният между страните предварителен договор от 05.07.2011г., въззивният съд е приел, че ищецът като титуляр на потестативното право да иска обявяването на договора за окончателен може да упражни правото си и само за част от обещания имот. Приел е, че в случаите, когато приемателят е упражнил частично потестативното си право, то и насрещната престация следва да бъде частична, като за база при определянето на тази частична престация следва да се възприеме пълната договорена цена на имота. Посочил е, че тъй като цената е един от съществените елементи от съдържанието на окончателния договор, възприемането на друг подход при определянето на цената на частта от имота, за която е предявен искът, би било недопустимо.
Допускането на касационно обжалване съгласно чл. 280 ал. 1 от ГПК предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за изхода по конкретното дело и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280 ал. 1 т. 1 – т. 3 от ГПК. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.
В случая формулираният в изложението по чл.284 ал.3 т.1 от ГПК материално правен въпрос не обуславя допускане на касационно обжалване. Допускането на касационното обжалване въз основа на сочения от касатора селективен критерий по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК е обусловено от както от наличието на конкретна непълна или неясна правна норма, нуждаеща се от разширително, респ. корективно тълкуване, с оглед непротиворечивото й прилагане от отделните съдилища, така и от предизвикана обществена необходимост за промяна на възприетото до момента тълкуване на закона или отделна негова разпоредба, което от своя страна води до развитие на правото по вложения от законодателя в чл.280 ал.1 т.3 от ГПК смисъл.
Тези предпоставки не са налице в настоящата хипотеза. По въпроса относно възможността в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД да бъде променяна уговорената в предварителния договор цена, е формирана задължителна за съдилищата практика на ВКС. Съгласно решение № 46 от 17.09.2015г. по т. д. № 4489/2013г. на ВКС, ТК, II т. о., за да бъде упражнено правото по чл.19 ал.3 от ЗЗД, следва да е налице предварителен договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като индивидуализацията на престациите следва да е такава, че решението на съда да замести окончателния договор. С решението по чл.19 ал.3 от ЗЗД, с което се уважава иска, следва да бъдат възпроизведени клаузите на предварителния договор, като съдът не може да се отклонява от тяхното съдържание и формулировка, нито може да вменява нови права и задължения за страните. В решение № 288 от 02.07.2012г. по гр. д. № 783/2011г. на ВКС, ГК, IV гр. о., се приема, че когато сключеният между страните предварителен договор за продажба на жилище включва елементи на договор за изработка, уговореното възнаграждение подлежи на изменение съгласно чл.266 ал.2 от ЗЗД, но ако такива елементи липсват, уговорената цена не подлежи на промяна. Съгласно задължителната за съдилищата практика на ВКС определяне на цена на имот, предмет на предварителен договор, с помощта на вещо лице в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД, се допуска само в случаите, когато с предварителния договор за покупко – продажба са обещани повече от един недвижими имоти и цената е уговорена общо за всички имоти, но искът по чл.19 ал.3 от ЗЗД е предявен само за част от уговорените обекти. В решение №475/08.06.2010г. по гр. д. №1311/2009г. на ВКС, ГК, III гр. о., постановено по реда на чл.290 от ГПК се приема, че в тези случаи цената на всеки отделен обект е установима с помощта на вещо лице, като искът не може да се отхвърли поради липса на цена за отделните обекти.
Наличието на задължителна практика относно хипотезите, в които съдът може да изменя цената, уговорена в предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот или съответно да определя такава с помощта на вещо лице, изключва основанието по чл. 280 ал.1 т.3 от ГПК, доколкото с постановените по чл.290 от ГПК решения на ВКС е установен точният смисъл на приложимите към спора правни норми. С оглед изложеното, настоящият състав намира, че не са налице предпоставките по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК за допускане на касационен контрол на обжалваното въззивно решение.
Воден от горното и на основание чл. 288 от ГПК, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №1969 от 07.10.2015г. по в.гр.д. №1340/2015г. на Софийски апелативен съд, 4 състав.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.