Р Е Ш Е Н И Е
№ 498
София 29.05.2009г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и шести май през две хиляди и девета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЦЕНКА ГЕОРГИЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ИВАНОВА
ИЛИЯНА ПАПАЗОВА
при участието на секретаря Анжела Богданова
в присъствието на прокурора,
като изслуша докладваното от съдия Папазова гр.д.№ 1231 по описа за 2008г. на бившето І г.о. и за да се произнесе взе пред вид следното :
Производството е с правно основание§2 ал.3 от ГПК/отм./,във вр.с чл. 218а и сл. от ГПК/отм./.
Образувано е по касационна жалба,подадена от Д. Т. Р. от гр. Г. против въззивно решение № 308 от 24.01.2008г.по в.гр.д. № 339 по описа за 2007г.на Окръжен съд Габрово,с което е оставено в сила решение № 587 от 16.07.2007г.по гр.д. № 300/2007г.на Районен съд Габрово.
Посоченото касационно основание е чл.218б б.”в”от ГПК/отм./- неправилност на решението поради нарушение на материалния закон. Иска от съда да отмени обжалвания акт и да реши въпроса по същество като уважи предявения иск.
Срещу така подадената касационна жалба е постъпил писмен отговор по смисъла на чл.218г от ГПК/отм./,с който се оспорва основателността на подадената жалба. Иска се обжалваното решение да бъде оставено в сила.
В съдебно заседание страните не се явяват,с изключение на ответницата Ч,която оспорва подадената жалба. Постъпили са писмени бележки от касатора.
Върховният касационен съд,състав на ІІІ г.о.,след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото,намира следното:
С обжалваното въззивно решение е оставено в сила решение на ГРС,с което е отхвърлен предявения от Д. Т. Р. против М. Х. И. и И. Х. П., Ж. Й. К.,К. Й. К. и Е. Й. Ч. иск с правно основание чл.26 ал.1 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на договор за продажба на недвижим имот,сключен с н.а. № 101 т.ІІІ н.д. № 408 от 10.11.2006г.поради противоречие със закона/чл.33 ал.1 от ЗС/. За да постанови решението си -въззивният съд е приел,че в случая не е било необходимо отправяне на предложение по чл.33 ал.1 от ЗС,тъй като се страните са съсобственици само на земята, но не и на съществуващите в него сгради. В хипотеза на съсобствен урегулиран поземлен имот,който има обслужващо предназначение с оглед използването на постройките,които принадлежат на отделни собственици-собствениците на постройките могат да ги продават на трети лица без да са длъжни да ги предлагат за изкупуване. Отделно-дори и да се касае до продажба на съсобствена идеална част от имот, то неспазването на условието по чл.33 ал.1 от ЗС-не води до нищожност на сделката.
Съгласно чл.218ж ал.1 от ГПК/отм./-касационният съд се произнася само по заявените в жалбата основания.
В случая посоченото е неправилност на решението поради нарушение на материалния закон. Касаторът оспорват изводите на въззивния съд относно липсата на съсобственост,като счита,че такава съществува не само по отношение на земята,но и на сградата/без да конкретизира коя точно има пред вид и без да представя доказателства за това/. Счита,че неправилно въззивният съд не се е съобразил с обстоятелството,че продажбата е извършена докато между него и първите двама ответници е бил висящ спор за делба на процесния имот/по повод на което твърди,че е образувано гр.д. № 2234/2006г.на ГРС/.
Настоящият съдебен състав не споделя тезата на касаторите.
Следва да се посочи,че е неправилен извода на въззивния съд,че се касае до хипотеза,при която в съсобствен парцел ****ъществуват отделно сгради,принадлежащи на различни собственици, при която съгласно решение № 45/1.04.1960г.на ОСГК на ВС –разпоредбите на чл.33 от ЗС не се прилагат.
Видно от заключението на приетата по делото експертиза-към 1975г.в процесното дворно място/представляващо им.пл. № 3* в кв.167 / са били построени два самостоятелни жилищни обекта/сгради/, които са били изключителна собственост на различни собственици. Това са били- едноетажна паянтова сграда с маза,със застроена площ от 45.22кв.м.,която понастоящем е съборена и двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 54кв.м. Вещото лице не може да посочи началната дата на възникване на хоризонталната етажна собственост, но е категорично,че такава към 1975г.е съществувала,като съотношението на идеалните части от дворното място,съответстващи на двете жилищни сгради,построени в имота е било: за едноетажната паянтова сграда с маза-30.2% и за двуетажна масивна жилищна сграда -69.8%. Категорично е и че размерът на идеалните части от дворното място не се е променял във времето,като сградите не са надстроявани и пристроявани. Към настоящия момент едноетажната паянтова сграда е съборена,съществуваща е единствено двуетажна масивна жилищна сграда. Съгласно действащия към момента регулационен план на гр. Г. за имота е обособен самостоятелен УПИ ХІІІ-29 в кв.287,който е с площ от 194кв.м.
Видно от приложените н.а. № 11/1975г.,№ 56/1986г., № 96/91г., № 174/97г., № 101/1996г.ищецът /сега касатор/е собственик от 1991г. на 1/8ид.ч.от дворното място,а ответниците М. Х. И. и И. Х. П. са били собственици на 3/4ид.ч.от дворното място,ведно с построената двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ от 50кв.м, масивна сграда-5кв.м.и масивна сграда-11кв.м.,която собственост са прехвърлили изцяло -чрез продажба- на ответниците Ж. Й. К.,К. Й. К. и Е. Й. Ч. през 2006г.
Гореизложеното мотивира настоящият съдебен състав да приеме,че към момента на продажбата /2006г./ страните по делото /без последните трима ответници,които са приобритатели по сделката/ са били съсобственици на земята, върху която е съществувала само една сграда,индивидуална собственост на ответниците. В тази хипотеза разпоредбата на чл.33 ал.1 от ЗС е приложима. Собственик на идеална част от недвижим имот има основание да изкупи идеалната част, с която друг съсобственик се е разпоредил в полза на трето лице, след като тя е предмет на сделката за продажба.
Независимо от горното- правилен е извода на въззивния съд за неоснователност на иска за нищожност на сделката поради противоречието й с чл.33 ал.1 от ЗС. Нарушението на чл. 33 ал. 1 от ЗС не е в противоречие със закона по смисъла на чл.26 ал.1 от ЗЗД . За тези случаи законът създава право на защита на съсобственика с разпоредбата на чл. 33 ал. 2 от ЗС, според който, ако съсобственикът не е поканен да купи частта на продаващия своята част или са уговорени привидни условия във вреда на другия съсобственик, той може да изкупи частта на продаващия при действителните уговорени условия с купувача. Правото на изкупуване от съсобственика води до извод, че сделката не е нищожна. Изкупуването е възможно по действителен, но не и при нищожен договор. При нищожен договор съсобственикът не може да упражни право на изкупуване, защото съсобственикът продавач остава собственик на своята част.
Отправянето на предложение до другите съсобственици и неприемането му от тях не е предпоставка за валидност на продажбата, извършена между съсобственика – отчуждител и третото лице. Съгласието на другите съсобственици не е въздигнато в законно основание за валидност на сделката, с която съсобственик продава своя дял на трето лице. Липсата изобщо на предложение до другите съсобственици да купят дела, прехвърлен след това на трето лице, води до възможност за изкупуване, така, както е в случаите, когато съсобственикът-прехвърлител е отправил предложение до останалите съсобственици, но е укрил тяхното съгласие, декларирайки писмено пред нотариалния орган, че никой от съсобствениците не е приел отправеното му предложение. Отсъствието на която и да е от алтернативно предвидените в чл. 33 ал.1 ЗС предпоставки не прави договора за продажба нищожен. Това е така, защото при уважаване на иска по чл.33 ал.2 от ЗЗД- съсобственикът изкупувач замества третото лице – приобретател в придобиването на дела, прехвърлен от съсобственика – прехвърлител
Възражението на касатора за наличие на висящ спор за делба на процесния имот,освен,че е недоказано, е и ирелевантно за настоящия спор,тъй като се касае до различни искове,които не са в пряка зависимост един от друг.
С оглед на горното и пред вид липсата на друго посочено касационно основание, Върховен касационен съд,състав на Трето гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 308 от 24.01.2008г.по в.гр.д. № 339 по описа за 2007г.на Окръжен съд Габрово.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.