О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№.10
София,13.01.2014 година
Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на двадесет и шести ноември две хиляди и тринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА
БОЯН БАЛЕВСКИ
при участието на секретаря
в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията М.Славчева
т.дело № 1568/2013 година
Производство по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място] срещу въззивно решение № 262 от 19.10.2012 г. по в.т.д.№ 443/2012 г. на Варненския апелативен съд, с което след частична отмяна на решение № 749 от 10.05.2012 г. по т.д.№ 2882/2011 г. на Варненския окръжен съд в отхвърлителната му част по предявения иск с правно основание чл.92 ЗЗД, касаторът е осъден да заплати на Б. В. К. от [населено място] сумата 15 500 евро, представляваща дължима неустойка по предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот и учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство за забава в изпълнението им за срок от 31 месеца, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното й изплащане, както и разноски по компенсация в размер на 723.44 лв.
В касационната жалба са въведени доводи за неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствени правила и необоснованост. Излагат се доводи, че при сключен предварителен договор по отношение на имот с площ 214 кв.м. и предоставена му от възложителите виза за проектиране за същата площ изводът на въззивния съд, че към момента на издаване на разрешителното строителят е бил известен за точната квадратура на имота не държи сметка на обстоятелството, че то се издава въз основа на вече изготвените и одобрени проекти спрямо площ, която не отговаря на фактическата. С оглед на изложеното счита за направен в нарушение на чл.20 ЗЗД изводът на съда, че това отклонение в квадратурата на терена не се обхваща от хипотеза на т.20 от предварителния договор, в която неточните граници на имота, когато са попречили или са довели до ограничаване на изпълнението съставляват обстоятелство за спиране на действието на договорените срокове за изпълнение. Касаторът поддържа освен това, че в нарушение на съдебната практика, съдилищата по същество са приели, че неизпълнението на задължението на възложителите по предварителния договор да учредят на изпълнителя право на строеж върху съсобствения недвижим имот за изграждане на жилищната сграда не съставлява липса на дължимо от тяхна страна кредиторово съдействие по смисъла на чл. 95 ЗЗД, респ. за изпадането им в забава.
Въз основа на така развитите от касатора доводи, се иска отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново по съществото на спора, с което да се отхвърли като неоснователен предявеният иск по чл.92 ЗЗД.
В депозираното изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК на основанията за допускане на касационното обжалване се поддържа селективния критерий на чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпросите приложими ли са разпоредбите на чл.20 и 20а ЗЗД и чл.183 ЗУТ при предварителните договори за прехвърляне на недвижими имоти и учредяване правото на строеж срещу задължение за проектиране и строителство, като питането относно нормата от ЗУТ е конкретизирано до хипотезата, в която са прехвърлени идеални части от УПИ, но не е изпълнено задължението за учредяване на правото на строеж, като според касатора по този въпрос въззивното решение е постановено в противоречие с Решение № 345 от 16.09.2010 г. на ВКС по гр.д.№ 139/2009 г., ГК, ІV г.о.
Ответникът по касация Б. В. К. по реда на чл.287, ал.1 ГПК оспорва жалбата, както и наличието на основания за допускането й до разглеждане, като моли за присъждане на разноски по делото.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на касатора във връзка с поддържаните основания по чл. 280, ал. 1, т.1-3 ГПК, приема следното:
Касационната жалба е подадена от надлежна страна срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт и в рамките на преклузивния срок по чл. 283 ГПК и е процесуално допустима.
С обжалваното решение Варненският апелативен съд приел за установено, че страните са обвързани от валидно облигационно правоотношение-предварителен договор от 14.12.2005 г., по който ищецът и други възложители са поели задължение да му прехвърлят недвижим имот и учредят право на строеж /върху 65% от ОРЗП на сградата/, срещу задължение за проектиране и строителство от страна на ответника на жилищна сграда, която да построи със свои сили и средства, в дворното място на възложителите, между които и ищеца, цялото с площ от 214,10 кв.м., представляващо УПИ № І-6 в кв. 550 по плана на 14-ти мкр на [населено място]. Според раздел ІІІ т.14 и 15 от предварителния договор срокът за изпълнение и издаване на строителството с разрешение за ползване на сградата е 15 месеца от получаване на разрешение за строеж, а в т. 28 от договора страните се договорили, че при забава изпълнителят дължи на възложителите средномесечния наем за обектите, които следва да бъдат построени, но не-по-малко от 3 000 евро месечно.
На 06.02.2007 г. възложителите са прехвърлили на ответника договорените 65% ид.ч. от имота, срещу задължението, поето с ПД от 14.12.2005 г. да построи със свои сили и средства жилищна сграда по одобрен архитектурен проект, а на 27.07.2007 г. са му учредили и правото на строеж върху тях.
Представено е разрешение за строеж на жилищната сграда № 173/07.12.2006 г. На 14.10.2010 г. е съставен акт обр.16., в който е отчетено, че в процеса на строителството са настъпили съществени отклонения по см. на чл.154 ал.5 ЗУТ спрямо одобрените проекти, като същите са одобрени на 09.07.2010 г. от главния архитект на [община], а на 15.10. 2010 г. е издадено разрешението за ползване на сградата. Въз основа на цитираните доказателства е прието, че ответникът е изпълнил със забава задължението си по договора с 31 месеца, считано от датата на издаване на разрешителното за строеж – 07.12.2006 г.
Основното възражение на ответника, че в процеса на строителството се е оказало, че площта на имота е по-малка от прехвърлената му по нотариалните актове, и това е довело до преработка на изработените планове по време на строителството, респективно до забава в изграждането и въвеждането в експлоатация на сградата, която неточност в границите на имота съгласно чл.20 от предварителния договор освобождава изпълнителя от отговорност е счетено за неоснователно. Изложени са съображения, че разрешението за строеж на жилищната сграда е издадено съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект на 29.11.2006 г. на главния архитект на [община], ..ПУП /ИЗП и КЗСП/ за част от кв.550 по плана на 14 м.р. [населено място], одобрен със Заповед № Г-159/10.12.99 г. на Кмета на [община], а според същата площта на процесния парцел е 207 кв.м., а не договорените между страните 214 кв.м., от което е направен извод, че изходните данни, вкл. и действителната площ на съответното УПИ за изготвяне на необходимите проекти –архитектурни и инвестиционни, са били посочени в разрешението за строеж, издадено на 07.12.2006 г., поради което и съответните проекти е следвало да бъдат съобразени с тази площ. Освен изложеното съдът приел, че в действителност тази разлика не е дала реално отражение върху строежа, тъй като според данните по делото, основите и стените на първите етажи на сградата не са променени, като промяната е засегнала само последните терасовидни етажи и покрива.
Въз основа на изложеното решаващият състав е направил извод, че останалите възложители като собственици на парцела, по чието искане след промяна в проектите е извършено разделяне на апартаментите на два от етажите не са допринесли с поведението си за спиране на строителството, а относно възражението на ответника за редуциране срока на забавата му с тази на ищеца и на другите съсобственици на дворното място по изпълнение на задължението им за учредяване на правото на строеж е счетено, че тази забава се явява ирелевантна за строителя, тъй като изпълнението на СМР е поставено единствено в зависимост от издаване на разрешението за строеж.
Въззивното решение следва да се допусне до касационно обжалване по следните съображения:
Решаващите изводи, с които въззивният съд е мотивирал становището си за основателност на иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, позволяват да се приеме, че първият поставен в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК материалноправен въпрос – за тълкуването на предварителния договор в съответствие с установените в чл. 20 ЗЗД критерии, попада в очертаното от чл. 280, ал. 1 ГПК приложно поле на касационното обжалване. Тълкуването на обективираните в чл. 3 и чл. 7 на предварителния договор клаузи е обусловило изцяло становището на Варненския апелативен съд за дължимост на претендираната с иска неустойка, което сочи на относимост на въпроса към общото изискване на чл. 280, ал. 1 ГПК.
Налице е и допълнителната предпоставка по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за достъп до касационен контрол. Значимият за изхода на делото материалноправен въпрос е разрешен от въззивния съд в отклонение от задължителната практика по приложението на чл. 20 ЗЗД, обективирана в постановени по реда на чл. 290 ГПК решения – Решение № 89/17.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 523/2008 г. на II т. о., Решение № 81/7.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 761/2008 г. на I т. о., Решение № 546/23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 856/2009 г. на IV г. о., Решение 151/5.10.2010 г. на ВКС по т. д. № 1035/2009 г. и др. В цитираните решения е изразено последователно поддържаното от Върховния касационен съд разбиране, че при съмнение, неяснота или двусмисленост на включени в договора клаузи, включително относно изпълнението или неизпълнението на конкретни задължения и уговорените по повод на тях санкции, договорите следва да се тълкуват съобразно установените в чл. 20 ЗЗД критерии като се търси вложената в съдържанието им действителна обща воля на страните. При постановяване на обжалваното решение съставът на Варненския апелативен съд не е съобразил въведения с чл. 20 ЗЗД правен режим на тълкуване, поради което решението следва да се допусне до касационен контрол на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.
Водим от горното Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 262 от 19.10.2012 г. по в.т.д.№ 443/2012 г. на Варненския апелативен съд.
УКАЗВА на касатора в едноседмичен срок от съобщението да представи документ за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 612.04 лв., в което да се посочи, че в противен случай производството ще бъде прекратено.
След внасяне на държавната такса в срок, делото да се докладва за насрочване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: