Р Е Ш Е Н И Е
№ 671
гр.София, 20.10. 2008 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, ІІ отделение в съдебно заседание на тридесети септември две хиляди и осма година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЛИДИЯ ИВАНОВА
със секретар София Симеонова
изслуша докладваното от
председателя (съдията) ЛИДИЯ ИВАНОВА
търговско дело под № 290/2008 година
Производството е по чл.218а, ал.1, б.”а” ГПК/отм./ във връзка с пар.2, ал.3 ГПК /ДВ, бр.59/2007 год. в сила от 01.03.2008 год./. Образувано е по касационна жалба на П. Х. Д. от гр. С., подадена в срока по чл.218в, ал.1 ГПК/отм./ срещу въззивното решение на Софийски градски съд, ГК, ІV”Г” състав, постановено на 07.06.2007 год. по гр.дело № 392/2006 год. в частта му, с която по обявения за окончателен предварителен договор, сключен на 06.12.1996 год. с ответника Д п. „С”, гр. С. качеството му на универсален правоприемник на ГУСВ-София/, за продажба на апартамент № 48, намиращ се в гр. С., ж.к.”Л”, бул.”Д”/преименуван на бул.”А”/ № 2, вх.”Б”, ет.9 заедно с мазе № 24 и съответните ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, на основание чл.297, ал.1 ГПК/отм./ е задължена ищцата-купувач да заплати на продавача сумата 8 580,10 лева, представляваща неизплатената разлика в цената на закупения обект, изчислена към момента на фактическото построяване на жилищния блок и съставяне на акт обр.16, както и да заплати сумата 365 лева съдебни разноски. Обжалваното решение е постановено от въззивния съд по реда на чл.218з ГПК/отм./ след частична отмяна от страна на ВКС на първоначално постановеното въззивно решение на СГС от 01.07.2004 год. по гр.дело № 3506/2003 год. относно окончателната продажна цена на процесното жилище, като в останалата му част, с която е уважен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД и е обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор, това въззивно решение е влязло в законна сила, тъй като не е било обжалвано от ответника с касационна жалба пред ВКС.
В касационната жалба се правят оплаквания за необоснованост и допуснати нарушения на материалния закон – чл.218б, ал.1, б.”в” ГПК/отм./. Изложени са съображения, че неправилно въззивният съд е определил окончателната продажна цена на процесния апартамент към момента на построяване на сградата и приемането й с акт обр.16, което е извършено с голямо закъснение спрямо предвидения срок. Сочат се нарушения на чл.20 ЗЗД във връзка с тълкуването на договорните клаузи, според които окончателната стойност на жилището следва да се определи на база действително извършените разходи към момента на построяване на обекта, но съобразен със срока уговорен в предварителния договор. Наведени са доводи, че забавата п ри строителството е основната причина за оскъпяване на цената, за което вина има самият продавач, който не следва да черпи права от собствената си неизправност. В този смисъл следва да бъде тълкувана според касатора и разпоредбата на чл.266, ал.2 ЗЗД, в която се има предвид настъпили промени в цените на материалите и работната сила, но в рамките на договорения срок, а не след това. Иска се отмяна на обжалваното решение и присъждане на направените съдебни разноски.
Ответникът по касационната жалба ДП”С”, гр. С. поддържа становище, че обжалваното решение е правилно и следва да бъде оставено в сила.
Върховният касационен съд, като обсъди доводите на жалбоподателя във връзка с изложените в касационната жалба основания и след проверка на данните по делото, намира направените оплаквания за основателни.
Въззивното решение в частта, с която е обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор от 06.12.1996 год. е влязло в сила като необжалвано. Предмет на касационен контрол е въззивното решение само в частта, с която е приложена разпоредбата на чл.297, ал.1 ГПК, като е задължен купувача в двуседмичен срок да заплати на продавача сумата 8 580,10 лева, представляваща остатък от продажната цена на процесния апартамент определена към момента на окончателното завършване строителството на сградата и приемането й с акт обр.16 на 20.11.2000 год.
По делото е безспорно установено, че съобразно договореното между страните с предварителния договор за продажба на жилище, продавачът се е задължил в срок до 16.10.1998 год. да изгради процесния апартамент и да прехвърли собствеността в полза на приобретателя.говорено е също прогнозната цена от 63 000 лева/преди деноминацията/ на квадратен метър разгъната площ да се коригира периодично съобразно общия индекс на инфлация на потребителските цени, като купувачът се задължава да покрие разликата между внесените суми и окончателната стойност на обекта.становено е също от събраните по делото доказателства, че към 13.07.1998 год. ищцата е изплатила на ответника общо сумата 21 614,32 деноминирани лева съгласно предвидените в договора периодични финансови вноски и договорената схема за разплащане и актуализиране на цената с оглед индекса на инфлация, като по този начин е финансирала изграждането на обекта. Според заключението на назначената във въззивното производство финансово-икономическа експертиза това е индексираната цена на жилището към датата на уговорения срок за построяването му, която цена е изцяло изплатена от купувача. Видно от данните по делото, апартаментът е построен с голямо закъснение. Вместо договорените 22 месеца строителството е продължило около 4 години. Блокът е завършен и е дадено разрешение за ползуване на 28.11.2000 година /акт обр.16 е подписан на 20.11.2000 год./, като по този начин ответникът се явява неизправна страна, тъй като не е изпълнил в срок задължението си да построи жилището и да прехвърли собствеността на ищеца. В резултат на забавата е оскъпена стойността на цялата сграда, като отнесени към стойността на процесния апартамент тези допълнителни разходи възлизат на сумата 8 580,10 лева, които ответникът-продавач претендира от купувача като разлика между платената и окончателната цена на имота.
При тези фактически данни, незаконосъобразен се явява направеният от съда извод, че окончателната стойност на процесния обект следва да се определи към момента на фактическото завършване и приемане на сградата, като се игнорира уговореният от страните срок и фактът на допуснатата забава в строителството. В случая видно от съдържанието му, сключеният предварителен договор за продажба съдържа елементи и на договор за изработка, тъй като клаузите му включват и задължение за построяването на бъдещата вещ в определен срок – чл.4,5,11,12 и 13 от същия. Тълкувани по правилата на чл.20 ЗЗД в тяхната връзка и взаимна зависимост с останалите текстове, с оглед целите и смисъла на целия договор цитираните клаузи налагат извода, че когато страните са уговаряли механизма за определяне на цената на апартамента, те са изхождали от факта, че сградата ще бъде построена за около година и десет месеца, при което положение цената на бъдещия обект е обвързана със срока, в който ще възникне. Ето защо, не е без значение неизпълнението от страна на ответника на задължението му да изгради обекта в уговорения срок, за да може да го продаде на ищеца. В тази връзка при определянето на цената следва да се вземе предвид безспорно установения по делото факт, че оскъпяването на процесното жилище е настъпило в резултат на забавеното строителство от страна на продавача. Съгласно разпоредбата на чл.96 ЗЗД, когато кредиторът е в забава, рискът преминава върху него и той следва да понесе неблагоприятните последици от собственото си неизпълнение – включително и рискът от увеличението на цената за труд и материали, както и настъпили инфлационни процеси след уговорения в договора срок за построяване и предаване на жилището. Безспорно, при сключване на предварителния договор страните са уговорили „прогнозна цена”, като са предвидили, че окончателното й определяне ще стане след завършване на строителството и купувачът ще заплати разликата. Тези уговорки намират приложение при окончателното ценообразуване само в случай, че ответникът беше изградил сградата в уговорения срок – т.е. при очакваното от страните нормално развитие на договорните правоотношения. Тъй като, обаче, ответникът не е спазил уговорения срок-16.10.1998 год., неоснователно се явява искането му окончателната стойност на процесния апартамент да се определи към момента на завършеното със забава строителство през месец ноември 2000 год. По този начин той се опитва да черпи права от собствената си неизправност, което води до влошаване положението на ищеца, който се явява изправна страна, тъй като е изпълнил задълженията си по предварителния договор.
Ето защо, необосновано и в противоречие на цитираните правни норми въззивният съд е приел, че окончателната цена на апартамента следва да се определи към момента на фактическото завършване на обекта през м.ноември 2000 год., като е игнорирал обстоятелството, че оскъпяването му и допълнителните разходи след 16.10.1998 год. се явяват последица от забавеното строителство от страна на ответника. Посочените нарушения представляват касационни основания по смисъла на чл.218б, ал.1, б.”в” ГПК/отм./ за отмяна на въззивното решение в частта, с която на основание чл.297, ал.1 ГПК/отм./ е постановено условие за заплащане от страна на ищеца-касатор на сума в размер на 8 580,10 лева, представляваща неизплатена разлика в цената на процесния апартамент. Въз основа на събраните по делото доказателства и по изложените вече съображения, настоящият състав на ВКС приема, че дължимата цена на жилището изчислена към датата на предвидения в договора срок за изграждане на обекта е 21 614,32 лева, която сума е изплатена изцяло от купувача, поради което той не дължи претендираната от продавача сума от 8 580,10 лева, тъй като е изпълнил насрещните си задължения по обявения за окончателен договор за продажба. При този изход на спора в полза на ищцата следва да бъдат присъдени направените от нея съдебни разноски във въззивното и касационното производство в размер на сумата 245 лева на основание чл.64, ал.1 ГПК/отм./.
Водим от горното и на основание чл.218ж, ал.1 ГПК/отм./ състав на Търговската колегия на Върховния касационен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивното решение на Софийски градски съд, ГК, ІV”Г” състав, постановено на 07.06.2007 год. по гр.дело № 392/2006 год. в частта му, с която обявеният за окончателен предварителен договор от 06.12.1996 год. е при условие, че П. Х. Д. заплати на ДП”С” в двуседмичен срок остатъка от продажната цена в размер на 8 580,10 лева, тъй като окончателната цена на недвижимия имот – сумата 21 614,32 лева е изплатена изцяло от купувача.
ОТМЕНЯ въззивното решение и в частта му относно присъдените съдебни разноски в размер на 365 лева.
ОСЪЖДА ДП”С”, гр. С. да заплати на П. Х. Д. от гр. С. сумата 245/двеста четиридесет и пет/лева съдебни разноски.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: /п/
ЧЛЕНОВЕ: /п/
/СЛ
Вярно с оригинала!
СЕКРЕТАР: