О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 155
гр. София, 26.03.2018год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на шести март през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕРОНИКА НИКОЛОВА
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА
като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д.№ 2649 по описа за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу решение № 113/18.07.2017г. по в.гр.д. № 298/2017г. на Сливенски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 349/ 25.04.2017 г. по гр.д. № 701/2017г. на Сливенски районен съд за отхвърляне на иска на касатора против [община] за признаване за установено по отношение на ответника на осн. чл.124, ал.1 ГПК във вр. с чл.2 от Правилника за вписванията, че е нищожно извършеното от страна на Служба по вписванията – Сливен вписване/отбелязване, обективирано като „отбелязано едностранно писмено предупреждение по чл.87 ЗЗД по договор за аренда от 02.06.2003г. под № 63, т.четвърти, рег. № 7048/15.09.2015г.
Касаторът поддържа, че решението е неправилно, а допускането на касационното обжалване основава на наличието на предпоставките по чл.280, ал.1 ГПК.
Ответникът по касацията [община] оспорва в писмения си отговор основателността на касационната жалба и изпълнението на условията за допускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките по чл.280, ал.1 ГПК, констатира следното:
Касационната жалба е редовна – подадена е от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл.283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл.284 ГПК.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е препратил по реда на чл.272 ГПК към мотивите на първоинстанционния съдебен акт относно установеното от фактическа страна. Прието е било за доказано сключването между касатора и [фирма] на договор за аренда на 800,003 дка земеделски земи, който е бил вписан в СВ. С анекс от 2010г. във връзка с настъпило правоприемство на страната на арендодателя арендаторът се е съгласил общината да замести АД по договора за аренда. По молба на общината през 2015г. е било вписано уведомление от нея до дружеството – арендатор за едностранно прекратяване на договора за аренда на осн. чл.17, изр.2 вр. чл.9, ал.5 ЗАЗ. Въззивната инстанция е счела, че на осн. чл.27, ал.2 вр. ал.1, т.2 ЗАЗ прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната служба по земеделие, включително и когато прекратяването е поради неизпълнение. Според окръжния съд под „прекратяване при неизпълнение“ законодателят има предвид разваляне на договора за аренда, което на осн. чл.87, ал.1 и 2 ЗЗД се извършва с едностранно волеизявление. В чл.28, ал.3 ЗАЗ изрично е предвидено, че арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи може да развали договор с писмено предупреждение по чл.87 ЗЗД, извънсъдебно и независимо от срока, за който той е сключен. Поради което е заключил, че прекратяването въз основа на това изявление, представено в СВ, подлежи на вписване. В производството по установяване на нищожност на вписването въззивната инстанция е счела, че не могат да бъдат разглеждани възражения относно материалноправния ефект на вписания акт, а само се извършва формална преценка дали този акт подлежи на вписване с оглед форма и съдържание и дали те съответстват на изискванията, поставени спрямо тях в съответния закон и ПВ.
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поставя следните правни въпроси: 1/ Кой е подлежащия на вписване акт, когато е налице отправена нотариална покана със съдържащо се в нея изявление за разваляне на договор за аренда и кои са предвидените задължителни реквизити за вписването по ПВ?; 2 / Подлежи ли на вписване в СВ и съставлява ли акт, подлежащ на вписване, отправената нотариална покана с предупреждение по чл.87 ЗЗД? Като допълнително основание за допускане на касационно обжалване е въведено това по чл.280, ал.1, т.1 ГПК /редакция до изменението с ДВ бр. 86/2017г./ поради противоречие на обжалваното решение по поставените въпроси със задължителната практика на ВКС, обективирана в: Определение № 21/09.01.2014г. по гр.д. № 4318/2013г. на ВКС, I т.о., Определение № 847/28.10.2011г. по ч.т.д. № 745/2011г. на ВКС, Определение № 14/07.01.2012г. по ч.т.д. № 26/2012г. на ВКС и Определение № 672/13.10.2011г. по ч.т.д. № 635/2011г. на ВКС.
Настоящият състав на ВКС намира, че и двата въпроса са обосновани с доводи за относимост към предмета на произнасяне на въззивния съд с оглед направените в касационната жалба оплаквания за неправилност на обжалваното решение. Касаторът счита, че на вписване в имотния регистър подлежи прекратяването на арендния договор, а такова в процесния случай валидно не е настъпило. Едностранното писмено предупреждение по реда на чл.87 ЗЗД, отправено от общината до арендатора, не е довело до прекратяване на договорната връзка. Според касатора следва да се прави разграничение между разваляне и прекратяване, като вписване на осн. чл.27, ал.2 ЗАЗ е предвидено само при последното, но не и при разваляне. Освен това специалният закон предвижда разваляне на договора за аренда само на едно единствено основание – поради забава в арендното плащане за повече от три месеца, на осн. чл.28, ал.1 ЗАЗ. В случая прекратяването на арендния договор на осн. чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ може да се извърши само по общия ред, а той е съдебен, а не с едностранно извънсъдебно предупреждение от арендодателя.
Следователно правните въпроси се поставят в контекста на твърдение, че не е налице валидно прекратяване на договора за аренда между страните. Този проблем е ирелевантен към предявения иск за установяване на недействителност / нищожност/ на вписването, на осн. чл.537, ал.2 ГПК. В цитираното от въззивния съд Определение № 154/20.03.2015г. по ч.т.д. № 119/2015г. на ВКС, II т.о., постановено по реда на чл.274, ал.3 ГПК, е направено разграничение между хипотезите на нищожно вписване на обстоятелство и вписване на несъществуващо обстоятелство. Когато е вписано неподлежащо на вписване обстоятелство, вписването е нищожно /недействително/. Вписване на несъществуващо обстоятелство е налице, когато е вписано обстоятелство, което не е възникнало валидно. Освен това дори и да бъдат преценени като релевантни доводите на касатора произнасянето по тях от страна на въззивния съд е в съответствие с разрешенията по т.1 от ТР № 2/20.07.2017г. по тълк.д. № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС. В тълкувателните мотиви към нея са дадени разяснения, че общото правило за всички хипотези на прекратяване на договор за аренда по чл.27, ал.1 ЗАЗ е предвидено в ал.2 на същия текст и то е, че прекратяването се вписва в службата по вписвания. Изискването за вписване не е обусловено от конкретното основание по чл.27, ал.1 ЗАЗ за прекратяване– за вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на арендното правоотношение, и също се отнася за всички основания за предсрочно прекратяване. Редът /с извънсъдебно изявление или съдебно/ също не е обусловен от основанието за преустановяване на договорната връзка, а е в зависимост от продължителността на договора и предмета му – дали земята е частна, респ. общинска или държавна. Потестативното право на арендодателя по договор за аренда със срок до 10 години, а когато земята е общинска или държавна – независимо от срока на договора, се упражнява извънсъдебно – аргумент от чл.28, ал.2 и ал.3 ЗАЗ. Изрично предвиден и относим към основанието за прекратяване по т.2 на чл.27, ал.1 ЗАЗ случай и форма на неизпълнение е ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин – чл.9, ал.5 ЗАЗ /до която хипотеза се отнася и процесния случай/. За предвиденото в чл.27, ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писмен документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора, поради съответната причина, както и да се удостовери достигането му до адресата. Ако в изявлението за разваляне е даден срок за изпълнение и е отправено предупреждение, ще следва искането за вписване да бъде заявено след изтичане на срока.
Горното налага извод за недопускане на касационно обжалване на въззивното решение.
В полза на ответника по касацията следва да се присъдят сторените разноски в размер на 2160лв.
Мотивиран от горното, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 113/18.07.2017г. по в.гр.д. № 298/2017г. на Сливенски окръжен съд.
ОСЪЖДА [фирма] да заплати на [община] сумата от 2160лв., представляваща сторените пред касационна инстанция разноски.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: