5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 90
[населено място], 03.02.2016 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в закрито заседание на девети ноември през две хиляди и петнадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕРОНИКА НИКОЛОВА
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА
като изслуша докладваното от съдия Николова т. д. №1239 по описа за 2015г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Образувано е по касационна жалба на [фирма] /н./, [населено място], срещу решение №2365 от 18.12.2014г. по в.т.д. №3416/2014г. на Софийски апелативен съд, ТО, 11 състав. С него е потвърдено решение от 24.06.2014г. по т.д. №4854/2011г. на Софийски градски съд, ТО, VI – 10 състав, с което са отхвърлени предявените от [фирма] /н./, срещу [фирма] искове по чл.694 ал.1 от ТЗ за признаване за установено,че в полза на ответника – кредитор не съществува ипотечно право върху правото на строеж на 14 броя еднофамилни къщи, които ще бъдат изградени в урегулирани поземлени имоти по плана на [населено място], предмет на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №134, том I, рег.№4593, н.д. №115/2008г. от 24.08.2008г. на нотариус В. М., с район на действие СРС, както и върху правото на строеж на 9 броя еднофамилни къщи, които ще бъдат изградени в урегулирани поземлени имоти по плана на [населено място], предмет на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №142, том III, рег.№10327, н.д. №466/2007г. от 27.12.2007г. на нотариус В. М., с район на действие СРС
В касационната жалба се сочи, че обжалваното решение е неправилно поради допуснати нарушения на процесуалния и материалния закон. Жалбоподателят поддържа,че въззивният съд е подменил доводите му и е тълкувал превратно фактите по делото като е приел,че предмет на процесните ипотечни актове са бъдещи сгради. Изтъква,че в исковата си молба не поддържа,че ипотеката върху бъдещи сгради е нищожна, а че процесните ипотечни актове нямат за предмет бъдещи сгради, а „право на строеж“ за тяхното построяване, каквото ипотекарният длъжник не притежава.
В изложението по чл.284 ал.3 т.1 от ГПК касационният жалбоподател поддържа, че съдът се е произнесъл по следните материалноправни въпроси : 1. За да бъде учредена валидна ипотека върху бъдещи сгради, следва ли страните изрично да уговорят в нотариалния акт, че ипотеката се учредява под отлагателно условие, а именно – построяването на сградите и собственост на ипотекарния длъжник върху терена към момента на построяването на сградите – или е достатъчно в ипотечния акт да е посочено, че предмет на ипотеката са „бъдещи сгради“, като същите бъдат индивидуализирани според одобрения архитектурен проект? 2. Следва ли отлагателното условие в ипотечен акт да бъде изрично уговорено като клауза в договора, или уговорката за отлагателно условие може да бъде изведена чрез тълкуване – от факта, че предмет на ипотеката са бъдещи сгради? 3. За да бъде действителна ипотеката върху бъдещи сгради, как следва да бъде индивидуализиран нейният обект – като „бъдещи сгради – под отлагателното условие, че същите бъдат построени в имота на учредителя на ипотеката“ или като „право на строеж за построяването на бъдещи сгради“? Жалбоподателят поддържа, че са налице основанията по 280 ал.1 т.3 от ГПК за допускане на касационно обжалване, тъй като по тези въпроси не е формирана задължителна практика на ВКС по реда на чл.290 от ГПК и произнасянето на ВКС ще допринесе за уеднаквяване практиката на съдилищата по съществени въпроси от материята на ипотеката. Поради това поддържа, че въпросите са от значение за развитие на правото и точното прилагане на закона.
Ответникът [фирма], [населено място], счита, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:
Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че въпреки уговорката в процесните нотариални актове от 2007г. и 2008г., че се ипотекира „право на строеж“, несъмнено е, че страните са постигнали съгласие вече учредената през 2006г. ипотека върху урегулираните поземлени имоти, да разпростре действието си и върху еднофамилните къщи, които следва да се построят върху тях и които са подробно индивидуализирани, съобразно виза за проучване и проектиране. Приел е, че имотите са индивидуализирани в достатъчна степен и не е налице неяснота относно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166 ал.2 от ЗЗД, а подобна уговорка не противоречи и на чл.167 ал.3 от ЗЗД, тъй като ипотечното право ще възникне от момента на построяване на сградите. Поради това е приел предявения отрицателен установителен иск по чл.694 от ТЗ за неоснователен.
Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационен контрол на обжалваното решение.
Поставените в изложенията по чл.284 ал.3 т.1 от ГПК правни въпроси, свързани с възможността да бъде учредена ипотека върху бъдещи сгради в недвижим имот на ипотекарния длъжник и начина за тяхната индивидуализация, са от значение за изхода на делото. Неоснователни обаче са доводите на касационния жалбоподател за наличие на допълнителните предпоставки по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК. На поставените правни въпроси е даден отговор в решение №39/24.03.2014г. по гр. д. №5059/2013г. на ВКС, ГК, І г.о., решение №142/08.07.2014г. по гр. д. №396/2014г. на ВКС, ГК, І г.о. и решение №1/19.02.2015г. по гр. д. №3424/2014г. на ВКС, ГК, ІII г.о., постановени по реда на чл. 290 от ГПК от състави на ВКС, Гражданска колегия, които формират задължителна практика по смисъла на чл.280 ал.1 т.1 от ГПК и с които обжалваното решение е съобразено. В същите е прието,че ипотекарният длъжник като собственик на терена разполага с възможност да го застрои според предвижданията на ЗРП и това право ипотекарният кредитор не може да ограничава. Ето защо и по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен имот е допустимо да се уговори разпростиране на действието на ипотеката върху сградите, които ще бъдат построени в него. В противен случай ипотекарният кредитор поема риск от лошо (неосъществимо по принудителен ред) обезпечение. Съгласно посочените решения на ВКС, такава уговорка не противоречи на чл.166 ал. 2 от ЗЗД. След като в договора изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградата, която ще бъде построена в имота по одобрени строителни книжа, сградата е в достатъчна степен индивидуализирана, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката и изискването на чл. 166 ал.2 от ЗЗД е спазено. Пълната индивидуализация на сградата и на отделните обекти в нея към момента на учредяване на ипотеката е практически невъзможно, но доколкото застроеният имот по приращение принадлежи на същия собственик и след застрояването представлява единен обект на право на собственост следва да се приеме, че изискването на чл. 166 ал.2 от ЗЗД е спазено чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на бъдещата сграда в него. Такава уговорка не противоречи и на изискването на чл.167 ал.3 от ЗЗД. Изискването на чл. 167 ал.3 от ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. В подобна хипотеза ипотечното право върху бъдещата вещ ще възникне при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на ипотекарния длъжник.
В цитираните по – горе решения е застъпено становището, че когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл. 166 ал.2 от ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката.
Относно начина на индивидуализация на обекта на ипотечното право, в мотивите на решение №142/08.07.2014г. по гр. д. №396/2014г. на ВКС, ГК, І г.о., е прието, че при учредяване на ипотека върху „право на строеж за построяването на бъдещи сгради“ от собственика на ипотекиран недвижим имот, действителната обща воля на страните е да се учреди ипотечно право върху бъдещата сграда в имота.
Наличието на задължителна практика по значимите за делото правни въпроси изключва основанието по чл. 280 ал.1 т.3 от ГПК, доколкото с постановените по чл.290 от ГПК решения на ВКС е установен точният смисъл на приложимите към спора правни норми. Същевременно след постановяването на решенията по чл.290 от ГПК не са настъпили никакви промени в обществените условия или изменения на законодателството, налагащи осъвременяване на практиката.
С оглед изложеното, настоящият състав намира, че не са налице предпоставките по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК за допускане на касационен контрол на обжалваното въззивно решение.
Воден от горното и на основание чл. 288 от ГПК, Върховният касационен съд
О П Р Е Д Е Л И
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №2365 от 18.12.2014г. по в.т.д. №3416/2014г. на Софийски апелативен съд, ТО, 11 състав.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.