Р Е Ш Е Н И Е
№ 632
София 23.09.2009 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в съдебно заседание на 15 септември две хиляди и девета година в състав:
Председател: Ценка Георгиева
Членове: Веска Райчева
Илияна Папазова
При секретаря Анжела Богданова, като изслуша докладваното от съдията Ц. Георгиева гр.д. № 2022/2008г., за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е по чл. 218а, ал.1, б. “а” ГПК /отм./ във вр. § 2, ал. 3 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Д. К. К. и В. В. К., подадена от адв. Д, срещу въззивно решение № 399 от 20.11.2007г. на Софийски градски съд, ВК, ІV-Д отд., постановено по в.гр.д. № 536/2007г. с което е оставено е в сила решението от 10.07.2000г. по гр.д. № 5697/97г. на СРС, 25 с-в, в частта с която са обявени за нищожни сделките, извършени с нот. акт № 5/1994г. и № 65/1996г. по отношение на портиерско помещение, описано във втория нот. акт като офис.
Ответниците по касация Е. „М” гр. С. и „М” ЕООД гр. С. в представеното писмено становище на пълномощника им адв. С молят касационната жалба да се уважи.
Ответниците М. К. К., М. К. И., К. Д. И. и Д. К. Д., всички от гр. С., чрез пълномощника си адв. Ст. И. молят решението да се остави в сила. Претендират разноските по делото.
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 218в, ал. 1 ГПК /отм./ и е процесуално допустима. За да се произнесе по основателността й Върховният касационен съдът взе пред вид следното:
С решение № 39 от 21.02.2007г., постановено по гр.д. № 1125/2005г. на ВКС, ІІ г. о., е отменено решението от 04.07.2005г. по в.гр.д. № 1132/2002г. на Софийски градски съд, ГК, ІV Б с-в, с което е обезсилено решението по гр.д. № 5697/1997г. на СРС и производството по делото е прекратено, и делото е върнато на въззивния съд за разглеждане. Дадени са указания, че е налице правен интерес от предявения иск.
Въззивният съд е уважил исковете за обявяване нищожност на сделките, извършени с нот. акт № 5/1994г. и № 65/1996г. по отношение на портиерско помещение, описано във втория нот. акт като офис, поради невъзможен предмет. Приел е, че с факта на предвиждане по одобрения архитектурен проект на портиерско жилище, този обект не е сред тези, отредени да станат индивидуална собственост на страните по договора за суперфиция. Съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС жилището на портиера е обща според предназначението си част за етажните собственици. За изключването на този обект от режима на принудителна съсобственост е необходимо изрично изявена воля, че макар и архитектурният проект да предвижда жилище на портиера, със завършването на сградата то няма да стане обща част на етажните собственици. В договора за суперфиция, сключен между ищците и ответницата С, действаща като ЕТ„М”, не само, че такова съгласие липсва, но и изрично в предварителния договор от 22.11.1993г. е посочено, че ответницата – едноличен търговец с изграждането на сградата придобива идеална част от жилището на портиера, съответна на обектите, за които й е учредено право на строеж. Така изявеното и впоследствие непроменено съгласие по договора за суперфиция налага извод, че договорите, с които Е. „М” продава на „М” ЕООД, а дружеството продава на ответниците Д процесното помещение, са нищожни поради невъзможен предмет, независимо от това, че във втория нот. акт помещението е описано като офис. Като неоснователно е преценено възражението на ответниците, че освен ищците и други лица притежават индивидуални обекти в сградата, което води до недопустимост на иска. Съдът е приел, че по исковете с правна квалификация чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД законът не изисква задължителна активна материална легитимация.
Срещу така постановеното решение касаторите Д. и В. К. правят оплаквания за нарушения на материалния закон, на съществени процесуални правила и за необоснованост – касационни основания за отмяна по чл. 218б,ал.1,б.”в” ГПК /отм./. Излагат доводи за необоснованост на извода на съда, че сградата е построена в груб строеж към 16.11.1996г., а не към15.09.1997г., когато е издаден втори Акт обр. 15; че исковете са недопустими като предявени без представителна власт, в нарушение на чл. 47 ЗС; че процесното портиерско помещение с жилище към него, впоследствие преобразувано в офис, не е обща част на сградата; че ищците са могли да се защитят с иск по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Жалбата е основателна.
Основният спорен въпрос по делото за характера на процесния имот съдът е решил въз основа на наименованието му. Приел е, че предвид посочването в чл. 38, ал. 1 ЗС на портиерското жилище сред примерите на обща според предназначението си част на етажните собственици, със самия факт на предвиденото по проект жилище на портиера, се налага извода, че този обект не е сред тези, отредени да станат индивидуална собственост на страните по договора за суперфиция.
Действително портиерското жилище може да бъде обща част на етажните собственици по предназначение, но характерно за такава обща част, без която сградата може да съществува е, че предназначението й може да се променя. Както при възникване на етажната собственост, така и впоследствие чрез сделка портиерското жилище може да бъде определено за самостоятелна собственост на някой от собствениците, може да бъде предоставено в съсобственост на всички или на част от етажните собственици, да бъде придобито от трето лице. За да определи дали волята на страните по договора за учредяване право на строеж е била портиерското жилище да бъде обща част на етажната собственост, съдът е следвало да тълкува волята на страните, изразена в същия договор от 25.03. 1994г., съгласно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД. Тъй като в договора портиерското жилище не е посочено изрично нито като обща част, нито като индивидуална собственост на някоя от страните по сделката или в съсобственост на всички или част от тях, за решаване на спорния въпрос би могло да се изходи от уговорените от страните стойности на общите части за всяко от описаните в нот. акт жилища, предвидени за учредителите на правото на строеж, като с помощта на вещо лице се определи дали посочените в нот. акт идеални части от общите части на сградата включват припадащата се идеална част от портиерското жилище съобразно архитектурния проект и съществуващите реално изградени обекти, притежавани в индивидуална собственост от етажните собственици.
По изложените съображения решението на въззивния съд следва да се отмени и делото да се върне на същия съд за ново разглеждане като чрез тълкуване волята на страните с помощта и на техническа експертиза се изясни характера на спорния имот.
Водим от горното и на основание чл. 218ж,ал.1 ГПК /отм./ Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивно решение № 399 от 20.11.2007г. на Софийски градски съд, ВК, ІV-Д отд., постановено по в.гр.д. № 536/2007г.
ВРЪЩА делото на същия съд за ново разглеждане от друг съдебен състав.
Председател:
Членове: