О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 199
гр. София, 20.02.2012 г.
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Гражданска колегия, Четвърто отделение, в закрито заседание на осми февруари през две хиляди и дванадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ
ЧЛЕНОВЕ: 1. МАРИО ПЪРВАНОВ
2. ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ
като разгледа докладваното от съдията Владимиров гр. дело № 1633 по описа за 2011 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 288 във вр. чл. 280 от ГПК.
Обжалвано е решение № 180 от 23.06.2011 г. на Великотърновския апелативен съд по гр. д. № 178/2011 г., с което е потвърдено решение № 42 от 24.02.2011 г. на Ловешкия окръжен съд по гр. д. № 103/2010 г., с което е обявен за окончателен, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор за продажба на бъдеща вещ и са отхвърлени предявени насрещни искове за прогласяване нищожността на предварителния договор, поради невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2 ЗЗД) и за предаване на владението на вече изградената вещ по чл. 108 ЗС.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че предварителният договор има за предмет продажбата на бъдеща вещ (апартамент, който към датата на съглашението не е изграден), поради което е действителен и произвежда облигаторно действие между страните по него. Последните са обвързани от насрещните си задължения и при отсъствие на дължимо поведение от обещателя (снабдил се по – късно с нотариален акт) да прехвърли по нотариален ред собствеността върху имота, който междувременно е изграден и сградата, в която е разположен, е снабдена с разрешение за ползване (с което е настъпило условието по договора за осъществяване на неговата престация), а приемателят е изправен, е намерил че в полза на последния е възникнало преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и то е надлежно упражнено. По съображение, че приемателят владеe спорния имот на правно основание – валиден предварителен договор, сключен със собственика, предявеният насрещен иск по чл. 108 ЗС е отхвърлен, така както и насрещният иск по чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД – за прогласяване нищожността на предварителния договор, поради невъзможен предмет. Обстоятелството, че към датата на подписването му имотът не е бил изграден (строително-монтажните работи по сградата са били в много ранна фаза) не опорочава съглашението до степен на неговата нищожност, поради невъзможен предмет. Предварителният договор поражда само облигационна обвързаност между съконтрахентите и за валидността му не се изисква наличие към датата на неговото сключване на годен обект на собственост.
Поддържа се че въззивният съд се е произнесъл по правните въпроси: може ли въззивният съд да се произнесе по възражение за изтекла погасителна давност, без съответно оплакване във въззивната жалба; може ли незавършено строителство да бъде предмет на сделка; как трябва да бъде описан имота, предмет на сделката в предварителния договор и може ли описанието на имота в диспозитива на съдебното решение да бъде различно; как се отнасят изискванията на чл. 181, ал. 2 и § 5, т. 46 ДР ЗУТ към изискването съдът да провери предпоставките за прехвърляне на собствеността, включително дали прехвърлителят е собственик на имота.
По първия въпрос се поддържа, че той има значение за точното прилагане на закона и развитието на правото.
По втория въпрос се твърди, че той е разрешен в противоречие с практиката на ВКС, както и че се разрешава противоречиво от съдилищата.
По третия въпрос се поддържа, че той се разрешава противоречиво от съдилищата.
По четвъртия въпрос се поддържа, че той има значение за точното прилагане на закона и развитието на правото.
Ответникът по жалбата е изразил становище, че повдигнатите правни въпроси нямат претендираното значение, както и че въззивното решение е по същество правилно.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като констатира, че обжалваното решение е въззивно, както и че паричната оценка на предмета на делото пред въззивната инстанция не е под 5 000 лева, намира, че то подлежи на касационно обжалване.
Касационната жалба е подадена в срок, редовна е и е допустима.
Касационното обжалване не следва да бъде допуснато.
Първият правен въпрос обуславя решението по делото, но няма значение за точното прилагане на закона и развитието на правото, тъй като въззивният съд е съобразил установената съдебна практика, че съгласно чл. 269 ГПК по правилността на обжалваното решение е ограничен от посоченото във въззивната жалба.
Вторият правен въпрос обуславя решението по делото, но не е решен в противоречие с практиката на ВКС, нито се разрешава противоречиво от съдилищата. Предварителният договор за продажба на бъдеща вещ (вкл. и при неосъществен груб строеж на една сграда) не е нищожен, поради невъзможен предмет. Както е възможно една бъдеща вещ да бъде продадена и договорът да е валиден и да обвързва страните, независимо че към момента на сключването му вещта не е налице, а ще бъде създадена или обособена по-късно; така е възможно същата обвързаност да бъде постигната и с предварителен договор, като окончателният бъде сключен след създаването или обособяването на вещта. Такъв договор е напълно възможен и обвързва валидно страните. Той има действие, щом като към момента на сключването или обявяването на окончателния договор вещта съществува и продавачът е неин собственик. В този смисъл е и соченото от касатора решение, постановено по реда на чл. 290 ГПК (№ 485/01.10.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4774/2008 г., ІІ го., ГК), където е прието, че правото на строеж за даден обект се реализира с осъществяването на грубия строеж на цялата сграда – с оградни стени и покрив, и едва тогава същият е годен обект на прехвърлителна нотариална сделка с правото на собственост. Във всички случаи меродавно е към датата на извършване на продажбената сделка по нотариален ред, респ. към датата на обявяването на предварителния договор за окончателен, вещта да съществува. Това прави подобно съглашение валидно, тъй като предметът му е възможен.
Третият правен въпрос обуславя решението по делото, но не се разрешава противоречиво от съдилищата. Съобразена е трайната и еднопосочна съдебна практика, че в предварителния договор е достатъчно всяко описание на обещания имот, което с оглед на обстоятелствата и отношенията между заинтересованите при извършването на сделката го индивидуализира по несъмнен начин. Това е първата възможност за неговото описание. Втората възможност е тази в исковата молба по предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, където имотът се описва съобразно регулационния му статут към деня на предявяване на претенцията. Исковата молба досежно описанието на имота обаче може да бъде коригирана и уточнявана в хода на производството по делото (напр. когато в хода на производството по делото е влязла в сила кадастрална карта). Най – сетне е възможно имотът да се опише и по трети начин – в диспозитива на съдебното решение при обявяване на окончателния договор. Там описанието му обаче е необходимо да бъде пълно и точно, защото решението замества извършването на нотариалната прехвърлителна сделка, а за нуждите на вписването й в нотариалните книги е необходимо подобно (точно и пълно) описание на прехвърления имот.
Четвъртият правен въпрос обуславя решението по делото, но няма значение за точното прилагане на закона и развитието на правото, тъй като въззивният съд е съобразил установената съдебна практика, че изискванията на ЗУТ може да имат значение при прехвърлянето на права върху бъдещи вещи, когато те ще бъдат реално обособени от сграда или от урегулиран поземлен имот. Съответните предпоставки на ЗУТ се удостоверяват с представянето на одобрен архитектурен проект за сграда или одобрен ПУП за У.. Когато прехвърляният имот съществува (като поземлен имот, сграда или отделен обект от сграда), изискванията на ЗУТ нямат никакво приложение при прехвърлянето на каквито и да било права върху него.
При този изход на спора по жалбата К. В. Т., от [населено място] следва да заплати на И. П. П. от с. гр. сумата от 1 750 лв. – разноски за адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 180 от 23.06.2011 г. по гр. д. № 178/2011 г. на Великотърновския апелативен съд.
ОСЪЖДА К. В. Т. с Е. [ЕГН] от [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на И. П. П. от с. гр. сумата от 1 750 (хиляда седемстотин и петдесет) лева – разноски за адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.