О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 99
София 26.01.2015 г.
В И М Е Т О НА Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на дванадесети ноември, две хиляди и четиринадесета година в състав:
Председател : БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ
Членове : МАРИО ПЪРВАНОВ БОРИС ИЛИЕВ
изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр. дело № 5362/2014 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационни жалби на [фирма], [населено място], подадена от пълномощника му адвокат Б. К., на М. А. Д., [населено място], [община], Н. И. Н. и С. И. Н., двамата от [населено място], подадена от пълномощника им адвокат П. П., срещу решение №63 от 30.04.2014 г. по гр. дело №87/2014 г. на Варненския апелативен съд.
[фирма] обжалва решението в частта, с която е отменено решение №278 от 21.06.2013 г. по гр. дело №51/2012 г. на Добричкия окръжен съд и е признато право на задържане на Н. И. Н. и С. И. Н. на поземлен имот с идентификатор *****.***.*** по кадастралната карта на [населено място] с площ 1005 кв.м., ведно с построените в него сграда за търговия с идентификатор *****.***.***.* със застроена площ 71 кв.м., промишлена сграда с идентификатор *****.***.***.* със застроена площ 471 кв.м. до заплащане сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат от направените в него подобрения в размер на 143 000 лв., на осн. чл. 72, ал.3 ЗС.
М. А. Д. обжалва решението в частта, с която е потвърдено решение №278 от 21.06.2013 г. по гр. дело №51/2012 г. на Добричкия окръжен съд за признаване за установено в отношенията и с ищеца [фирма], че договорът за покупко-продажба, сключен с нот.акт № **, т.**** рег.№ *****, д.№ 832/2006 г. на помощник-нотариус по заместване на нотариус с рег.№ *** и район на действие РС [населено място], е нищожен поради липса на предписаната от закона форма.
Н. И. Н. и С. И. Н. обжалват решението в частите, с които е потвърдено решение №278 от 21.06.2013 г. по гр. дело №51/2012 г. на Добричкия окръжен съд за признаване за установено по отношение на тях, че собственик на процесния имот е [фирма] и са осъдени да му предадат владението, както и в частта, с която е отхвърлено възражението им за право на задържане върху имота до заплащане на подобренията за разликата над 143 000 лв. до 211 500 лв.
Въззивният съд е приел, че с договор за покупко-продажба, сключен с нот.акт № **, т.**** рег.№ *****, д.№ 832/2006 год. на помощник-нотариус по заместване на нотариус с рег.№ *** и район на действие РС [населено място] [фирма] е продал процесния недвижим имот на М. А. Д.. Сделката е изповядана от М. П. – помощник нотариус по заместване при нотариус В. Т.. Съгласно чл. 46 от ЗННД той разполага с пълен обем нотариална компетентност, но само в случаите на отсъствие на нотариуса или при невъзможност той да изпълнява функциите си. Законът не съдържа дефиниция колко дълго трябва да продължава отсъствието, както и какво е съдържанието на понятието „невъзможност да осъществява функциите си”. В този случай граматическото тълкуване на текста следва да се разбира в смисъл, че при всяко, дори и кратковременно отсъствие от кантората на титуляра нотариус, той може да бъде заместен от помощник-нотариуса, след задължително отбелязване на това му качество в актовете, които изповядва. По делото обаче са представени доказателства, че през същия ден, в който е изповядана оспорената сделка, нотариусът е бил в кантората си, като в регистъра са вписани няколко действия, извършени лично от него. Следователно, през този ден той не е отсъствал и не са били налице предпоставките по чл. 46 ал.1 от ЗННД. Ето защо договорът е нищожен поради липса на форма. След като договорът за покупко-продажба между [фирма] и М. А. Д. е нищожен, то сделката между нея и Н. И. Н. и С. И. Н. не е породила вещноправния си транслативен ефект. Последните не са придобили собствеността върху процесния имот, защото са договаряли с несобственик. Те владеят имота и имат качеството на добросъвестни владелци – придобили са имота на правно основание, годно да ги направи собственици, но без да знаят, че праводателката им не е била собственик. В това си качество те имат правата по чл. 72 ЗС, а именно – да искат за подобренията, които са направили сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат от тези подобрения. Ответниците имат и право да задържат имота до заплащане на подобренията. Тези свои права добросъвестният подобрител има възможност да предяви или чрез иск /самостоятелен или насрещен по иска за собственост/, или чрез възражение. В случая ответниците са предпочели по-ограничения процесуален способ на защита чрез възражение, направено своевременно с отговора на исковата молба. По делото е прието заключение на техническа експертиза, от което се установява, че в имота са направени многобройни и значителни по стойност подобрения, а именно: дворът е ограден откъм булеварда и западната граница с метална ограда на бетонов цокъл, по източната част на сградата има бетонова армирана настилка, частично гранитогрес пред фасадата на изложбената зала, декоративни плочи пред магазина, поликарбонови навеси пред изложбената зала и магазина, алуминиева дограма и изолации по стените на магазина, окачен таван в търговската зала, санитария в сервизните помещения и др. При основния ремонт на производствената сграда през 2007 г. са извършени допълнително укрепване със стоманобетон на основите, ограждащи зидове с външна изолация с фибран и минерална мазилка и вътрешна мазилка с шпакловка и латекс по стени, алуминиева дограма с метални декоративни решетки, подложен бетон за изравняване на настилката и теракот, изградена е междинна стоманобетонна плоча и стълбище с теракот и метален парапет, обособен е офис със сервизни помещения, нова ел.инсталация за трифазен ток и табло, ел.оборудване и енергоспестяващи осветителни тела, нова ВиК инсталация, специален водопровод и пожарен кран, изградено ел.захранване до трафопост. Съгласно експертизата справедливата пазарна цена на имота без тези подобрения е в размер на 120 000 лв към м.май 2012 год, а след извършването им стойността му възлиза на 263 000 лв. Следователно, стойността на имота се е увеличила в резултат от подобренията със 143 000 лв. Жалбата е процесуално допустима.
Касаторът [фирма] е изложил доводи за произнасяне в обжалваното решение по правните въпроси за това допустимо ли е съдът да разгледа и признае право на задържане на недвижим имот до заплащане на подобренията без да е предявено възражение за подобрения: допустимо ли е съдът да разгледа преклудирано възражение за подобрения, предявено за пръв път пред въззивната инстанция и дали е допустимо стойността на подобренията да бъде включена в диспозитива на решението, с което се признава право на задържане и заобикаля ли се така изискването за събиране на държавна такса върху признати суми за подобрения, искани под формата на възражение. Счита, че тези въпроси са решени в противоречие с практиката на ВКС и имат значение за точното прилагане на закона и развитието на правото. Представени са съдебни актове.
Жалбоподателите М. А. Д., Н. И. Н. и С. И. Н. са изложили доводи за произнасяне в обжалваното решение по следните правни въпроси: валидно ли е нотариалното действие, извършено от помощник-нотариус по заместване, по удостоверяване на сделки, когато в същия ден титулярът нотариус е изповядал други сделки от същата категория и как следва да бъде определена стойността на подобренията, с които е увеличена стойността на недвижим имот в хипотезата на чл.72, ал.1 ЗС – като разлика между пазарната цена на имота преди и след извършване на подобренията или като разлика между придобивната цена и пазарната цена след извършване на подобренията. Първият въпрос се решава противоречиво от съдилищата – представено е решение №54 от 08.04.2014 г. по гр. дело №101/2014 г. на Варненския апелативен съд, а вторият е от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на решение №63 от 30.04.2014 год. по гр. дело №87/2014 г. на Варненския апелативен съд по касационната жалба на [фирма]. Това е така, защото още с отговора на исковата молба ответниците Н. И. Н. и С. И. Н. са направили възражения за заплащане стойността на подобренията в имота и за право на задържане до заплащането им, а диспозитивът по възражението за правото на задържане е условен. Вторият повдигнат въпрос от касаторите Н. И. Н. и С. И. Н. не е от значение за точното прилагане на закона и развитието на правото, защото въззивният съд е съобразил трайно установената съдебна практика, че стойността на подобренията, с които е увеличена стойността на недвижим имот в хипотезата на чл.72, ал.1 ЗС се определя като разлика между пазарната цена на имота преди и след извършване на подобренията.
Налице са предпоставките за допускане на касационно обжалване на решение №63 от 30.04.2014 г. по гр. дело №87/2014 г. на Варненския апелативен съд по касационните жалби на М. А. Д., Н. И. Н. и С. И. Н. по първия повдигнат от тях въпрос, а именно – валидно ли е нотариалното действие, извършено от помощник-нотариус по заместване, по удостоверяване на сделки, когато в същия ден титулярът нотариус е изповядал други сделки от същата категория, който е обусловил крайното решение на съда и се решава противоречиво от съдилищата, както се установява от представеното от тях решение.
На касаторите М. А. Д., Н. И. Н. и С. И. Н. следва да се укаже в едноседмичен срок да представи доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 349.90 лв.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на решение №63 от 30.04.2014 г. по гр. дело №87/2014 г. на Варненския апелативен съд по касационните жалби на М. А. Д., [населено място], [община], Н. И. Н. и С. И. Н., двамата от [населено място] в частите, с които е потвърдено решение №278 от 21.06.2013 г. по гр. дело №51/2012 г. на Добричкия окръжен съд за признаване за установено по отношение на М. А. Д., че договорът за покупко-продажба, сключен с нот.акт № **, т.**** рег.№ *****, д.№ 832/2006 год. на помощник-нотариус по заместване на нотариус с рег.№ *** и район на действие РС [населено място], е нищожен поради липса на предписаната от закона форма и е признато за установено по отношение на Н. И. Н. и С. И. Н., че [фирма] е собственик на процесния имот Е. и са осъдени да му предадат владението, като не допуска касационно обжалване на решение №63 от 30.04.2014 г. по гр. дело №87/2014 г. на Варненския апелативен съд в останалата обжалвана част.
УКАЗВА на М. А. Д., [населено място], [община], Н. И. Н. и С. И. Н., двамата от [населено място] в едноседмичен срок от съобщението да представят доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса в размер на 349.90 лв., като в противен случай касационните жалби ще бъдат върнати.
След представяне на вносен документ за платена държавна такса делото да се докладва на Председателя на ІV г.о. на ВКС за насрочване в открито заседание.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.