О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 188
София, 20.03.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в закрито заседание на петнадесети февруари , две хиляди и осемнадесета година в състав:
Председател : ЕМИЛ ТОМОВ
Членове : ДРАГОМИР ДРАГНЕВ
ГЕНОВЕВА НИКОЛАЕВА
изслуша докладваното от съдията Емил Томов
гр. дело №3811/2017 г.
Производството е по чл. 288 от ГПК .
Образувано е по касационна жалба на С. А. М. ,с пълномощник адв. Цв.М. , срещу решение №613 от 16.03.2017г по в гр.дело №2026/2016г. на Софийски апелативен съд , с което е потвърдено решението по гр.д №274/2015т Софийски градски съд за отхвърляне на иск на настоящия касатор срещу Я. Х. П. и В. С. П. с предмет за обявяване на предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти окончателен , на основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД .
Искът е бил предявен въз основа на сключен между страните на 17.05.2010г предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот в [населено място] , описан в две точки,като ответниците са съпрузи .В т.1 от предварителния договор като продаваем е посочен поземлен имот с идентификатор 65231.913.280 с площ от 364 кв.м. по кадастралната карта, цитирани са заповедите за нейното одобрение и изменение . За това описание на имота по т.1 е препратено към съдържанието нот. акт №16 том V д№909 от 2006г.,представен от ищеца по делото. Описаният имот е УПИ ІХ кв.203 по плана на [населено място] , собственост на първия от продавачите по силата на цитирания нот. акт за дарение .Този имот е бил изцяло застроен към момента на прехвърлянето му тогава,постройката е еднофамилна жилищна сграда 65231.913.280-1 , описана в нотариалния акт като двуетажна, със застроена площ от 64 кв.м.
В т.2 от предварителния договор, на същия адмитистративен адрес е посочена като предмет на продажбата съсобствена сграда с друга идентификация : недвижим имот , представляващ триетажна еднофамилна жилищна сграда идентификатор 65231.913.280-3, построена в ПИ ,описан по т.1 от договора.Посочена е нейната застроената площ от 230 кв.м по кадастралната карта. По делото са представени са две скици на С.– обл. София- за поземления имот и схема за построената в него жилищна сграда , като идентификационните им номера отговарят на посочените в предварителния договор.В скицата за сградата е посочено ,че имотът е имал стар идентификатор 65231.913.280-1, който е идентичен с посочения при описанието на двуетажна жилищна страда в н. а. № 198/23.05.2006г т. ІІа н.д №385/2006г, вписан с акт №16 т.V,№909/2006приСВ-РС ,гр . С. (актът за вписване е посочен в предварителния договор) .Съгласно този нот. акт обещателят Я. Х. П. е придобил двуетажна жилищна сграда (с идентификатор 65231.913.280-1) и дворното място по дарение от свои възходящи. На 22.06.2006г. му е издадено разрешение за строеж по одобрен проект , за основно застрояване в процесния ПИ със сграда от 835, 52 кв.м. РЗП , при ЗП равна на 151,95 кв.м. На 17.09.2008г е издадено удостоверението по чл. 177 ал.1, ал.3 ЗУТ за въвеждане в експлоатация на тази сграда, изпълнена съгласно оборените проекти.
Цената за така описания имот по предварителния договор е общо 140 000 евро , от която при подписване на договора е декларирано плащане от 60 000 евро , на което страните са придали значение на капаро.Приложена е разписка от 17.05.2010г., подписана от двамата продавачи за тази сума. Окончателната нотариална сделка е уговорена за 17.08.2010г и не се е състояла , включително след писмена покана на купувача от 10.01.2011г .Ответниците не са депозирали отговор и не са взели становище по иска
При проверката по чл. 363 ГПК е прието за установено, че основанието в представената скица обещателят по предварителния договор Я. П. да бъде отбелязан като собственик на еднофамилна жил. сграда с идентификатор 65231.913.280.3 със ЗП 230 кв.м е ”учредяване право на строеж по чл. 58 З. от 22.06.2006г, която сграда , вкл. с оглед с данъчно декларираните площи и етажност към 2015г , се различавала от описаната в предварителния договор . Не е имало документи ,пряко удостоверяващи за придобиване на обособени части от тази сграда от съпругата на обещателя В. П., също поела задължение за прехвърляне като страна по предварителния договор, само относно постройката. На ищеца е указано да представи удостоверение от службата по вписванията с оглед правата в собствеността, като пред първоинстанционния съд защитата му е заявила направените постъпки за снабдяване и обективни пречки да спази срока, но е поддържала също така, че извод за собствеността следва и без това удостоверение.
Първоинстанционният съд не е направил положителен извод за установеност по отношение собствеността и е отхвърлил иска на това основание. На свой ред въззивният съд е констатирал ,че доказателства за собственост , по – точно за съсобственост на сградата липсват, както и че по данни от данъчната служба сградата е четириетажна, в която връзка е изтъкната и площта по разрешението за строеж (РЗП) , която е по- голяма от посочената в скицата и предварителния договор. Въззивният съд е отхвърлил приращението по чл. 92 ЗС като основание да приеме за установено правото на собственост върху сградата,предвид съществуващите различия в квадратурата и етажността , поради които не било ясно за каква точно част е сключен предварителния договор .
В изложение на основанията за допускане на касационно обжалване се посочва противоречие с практика на ВКС по три въпроса на материалното право :
1.поражда ли валидно действие предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот ,ведно с построената в него жилищна сграда ,в случай на разминаване на отразената в предварителния договор застроена площ на сградата и РЗП на сградата.
2. Ако сградата или част от нея са незаконен строеж ,това рефлектира ли върху валидност на предварителния догогор.
3. Може ли съдът да приеме , че е налице задължение за представяне на договор в нотариална форма по чл. 183 ЗУТ за извършване на строеж ,пристрояване , надстрояване в имот , който не е съсобствен, съответно длъжен ли е ищеца да представи такъв договор
Формулиран е процесуалноправен въпрос : може ли съдът да основе изводите си на избрани доказателства , без да обсъди другите и защо ги отхвърля като недостоверни .
По първия въпрос защитата изтъква като основание чл.280 ал.1 т.1,т.2 ГПК , поради противоречие с практиката на ВКС за случаи на непълна индивидуализация на имота в предварителния договор. Сочи се реш. № 551/29.04.1975г., включително по въпроса за приращението като основание за собствеността , която съдът проверява по по чл.363 ГПК (чл.298ал.1 ГПК, отм)
По втория въпрос се сочи противоречие с реш. № 1406/2009г по гр.д №448/2007г, че липсата на доказателства за законността на сградата не рефлектира върху валидността на договора .
По третия въпрос специалният критерии за допускане до касационно обжалване се обосновава с незаконосъобразност на възприетото , че в случая е бил необходим нотариален акт, за да се направи извод кой и в какъв обем е разрешил на ответника да строи . Ответникът е строил в собствен урегулиран поземлен имот , затова не може да се изисква от ищеца – купувач по предварителния договор да удостоверява с нотариален акт правата на обещателя , а съдът е трябвало да направи извод за тях .
По процесуалния въпрос се изтъква противорачие по смисъла на чл. 280 ал.1 т.1 ГПК с редица решения на ВКС ( реш. №24/2010 по гр.д № 4744/2008 І г.о , реш. № 460/2010г по гр.д № 768/2009 І г.о , реш. № 589/2010г по гр.д № 1359/2009 І г.о ) относно задължението на съда да обсъди всички доказателства. Изтъква се правния въпрос за начина на формирането на вътрешното убеждение на съда относно приетите за установени факти съгласно изискванията на процесуалния закон и формалната логика
Отговор от ответниците не е постъпил .
След преценка Върховен касационен съд ,ІІІ гр. отделение счита , че е налице основание за допускане на касационно обжалване по смисъла на чл. 280 ал.1 т.1 от ГПК по поставения процесуалноправен въпрос за задължението на въззивния съд да основе изводите си на всички събрани по делото доказателства и след тяхната съвкупна преценка , съответно да изложи съображения защо отхвърля някои като недостоверни. Този въпрос е решаващо произнесен от въззивния съд предвид формираните при решаващата му дейност изводи за обстоятелствата , предмет на проверката по чл.363 ГПК относно предпоставките за прехвърляне на собствеността, включително дали отчуждителят е собственик , което съответства по обем на проверката, извършвана от нотариуса при сделки с транслативен или учредителен за правото на собственост ефект по силата на чл. 586 ал.1 ГПК и съгласно изричното правило на чл.586 ал.2 ГПК , за документи с удостоверителен относно правото на собственост характер .
Предварителният договор от 17.05.2010г ,по отношение на който въззивният съд е достигнал до извод ,че не може да бъде обявен за окончателен защото не е ясно за коя част на сградата се отнасял , е съдържал описание на една сграда с идентификационен номер по кадастралната карта и площ (ЗП), която сграда , съгласно приложените скици,удостоверено съществува като законно построена в поземления имот , собственост на първия обещател Я. П. към момента на сключване на предварителния договор на 17.05.2010г., така и към момента на постановяване на решението .
Не е имало документи пряко удостоверяващи за придобиване на обособени части от тази сграда от съпругата на обещателя ,също поела задължение за прехвърляне като страна по предварителния договор, само относно постройката.
Идентификацията, в случая необходима за дейността на съда по чл.363 ГПК не се е съдържала изчерпателно в предварителния договор единствено с оглед етажността на сградата ,но е била достатъчна за да изключи извод за отделни и самостоятелни обекти в нея , които не са в предмета на предварителния договор за покупко- продажба.В рамките на проверката дали обещателят е собственик на обещания за продажба имот въззивният съд е подходил формално към второстепенни идентификационни признаци и данни при описанието на построената сграда в различни документи,съпоствил ги е единствено с нотариален акт н. а. № 198/23.05.2006г ІІа н.д №385/2006г. удостоверяващ права към минал момент .Въззивният съд не е изложил конкретни съображения защо приема „разгърната застроена площ” и „застроена площ” за едно и също нещо, а разликата в двете- за признак на различни по индивидуализацията си недвижимости .Така е мотивирал решението в противоречие с установената практика на ВКС по прилагането на чл. 235 ал.2 ГПК и чл.363 ГПК ,част от която и цитирана в изложението.
По поставените материалноправни въпроси в изложението не е отговорено на общия критерии в чл. 280 ал.1 ГПК те да са решаващо произнесени. Въззивният съд не е приемал , че предварителният договор за покупко- продажба не е валиден и не произвежда действие , не е посочил липсата на договор в нотариална форма по чл. 183 ЗУТ като основание за изводите си , нито е приемал ,че е осъществено незаконно строителство и по тази причина предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен .
Защита на касатора гадае за материалноправните съображения искът да бъде отхвърлен, затова се заема да ги формулира като решаващи за изхода на делото правни впъроси. Кореспондиращи с тях съображения обаче не са изложени в решението на въззивния съд .Доводите на касатора за материална незаконосъобразност и необснованост на крайните изводи на съда не са извън предмета на касационната проверка на обжалваното решение и ще бъдат обсъдени по същество .
По изложените съображения Върховният касационен съд , състав на ІІІ г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
Допуска касационно обжалване на решение №613 от 16.03.2017г по в гр.дело №2026/2016г. на Софийски апелативен съд .
Задължава С. А. М. в седмичен срок да внесе 870 лв. държавна такса по сметка на ВКС.
Делото да се докладва за насрочване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2 .