4
определение по гр.д.№ 1334 от 2015 г. на ВКС на РБ, ГК, Първо отделение
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 356
София, 11.06.2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в закрито съдебно заседание на осми април две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
ВАНЯ АТАНАСОВА
като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 1334 по описа за 2015 г. приема следното:
Производството е по реда на чл.288 във връзка с чл.280, ал.1 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу решение № III-142 от 28.11.2014 г. по в.гр.д.№ 1823 от 2014 г. на Бургаския окръжен съд, трети въззивен граждански състав, с което е отменено решение № 134 от 24.07.2014 г. по гр.д.№ 333 от 2013 г. на Несебърския районен съд и вместо него е постановено ново решение за отхвърляне на предявения от [фирма] срещу С. В. Бурлевич и П. С. Бурлевич иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост и предаване владението върху следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.90 по кадастралната карта на [населено място], с административен адрес: [населено място], „Ключ към морето”, [жилищен адрес] състоящ се от спалня, многофункционална дневна с кухненски бокс, две бани с тоалетна и тераса, с площ от 101,43 кв.м., ведно с общите части от сградата.
В касационната жалба се твърди, че решението на Бургаския окръжен съд е неправилно поради нарушение на материалния закон и необосновано- основания за касационно обжалване по чл.281,ал.1,т.3 ГПК.
Като основания за допускане на касационното обжалване касаторът сочи чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК по следните четири въпроса: 1. Може ли само въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е близо 7 пъти по-ниска от продажната цена, да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договор за продажба, която сама по себе си да обоснове накърняване на добрите нрави по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД като основание за нищожност на договора; 2. При определяне на цената при търговските сделки и при съобразяване на свободата на договаряне по чл.9 ЗЗД, следва ли да се приеме, че е налице накърняване на добрите нрави като основание за нищожност на сделка, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на недвижимия имот- предмет на сделката; 3. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот-предмет на възмездна прехвърлителна сделка, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по тази сделка и 4. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот- предмет на прехвърлителна сделка, при оценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по сделката.
Като противоречаща на решението е посочена следната съдебна практика: решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ГК, Трето г.о., решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657 от 2008 г. на ВКС, ГК, Четвърто г.о., решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554 от 2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164 от 2011 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71 от 2014 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д.№ 1277 от 2014 г. на Старозагорския окръжен съд, решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д.№ 844 от 2009 г. на Добричкия окръжен съд, решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035 от 2009 г. на Габровския окръжен съд, решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607 от 2010 г. на Варненския окръжен съд, решение № 4 от 25.02.2009 г. по т.д.№ 395 от 2008 г. на ВКС, ТК, Първо т.о., решение № 88 от 22.06.2010 г. по т.д.№ 911 от 2009 г. на ВКС, ТК, Първо т.о.
В писмен отговор от 27.02.2015 г. пълномощникът на ответниците по жалбата С. В. Бурлевич и П. С. Бурлевич оспорва същата. В подкрепа на становището си сочи решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Четвърто г.о. и решение № 724 от 17.11.2008 г. по т.д.№ 405 от 2008 г. на ВКС, ТК, Второ т.о.
Върховният касационен съд на Република България, състав на Първо отделение на Гражданска колегия по допустимостта на касационното обжалване счита следното: За да постанови решението си за отхвърляне на предявения от [фирма] срещу С. В. Бурлевич и П. С. Бурлевич иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост и предаване владението върху спорния апартамент, въззивният съд е приел, че ищцовото дружество се е разпоредило валидно с имота /прехвърлило го е/ с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 109 от 23.12.2005 г. Приел е, че този договор не е нищожен поради нарушение на добрите нрави, както е твърдял представителят на ищеца. Според съда, само обстоятелството, че пазарната цена на едно имущество е над 11,69 пъти по-висока от цената, на която реално е извършена сделката, а последната е малко по-висока от данъчната оценка на имота, не е достатъчно, за да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите, която само на това основание да обоснове нищожност на договора поради нарушение на добрите нрави. Данъчната оценка била призната от държавата правно значима оценка на имота и извършването на сделки по прехвърляне на недвижими имоти по цена еднаква или близка до данъчната оценка не било в отклонение на обичайното протичане на тези отношения, не било в нарушение на закона и не нарушавало установените в обществото правни принципи. При установена свобода на договарянето и при липсата на други установени по делото обстоятелства съдът е счел, че прехвърлянето на цена, която не отговаря на пазарната цена на имота, по правило не би могло да се счете за нарушение на добрите нрави.
Така постановеното решение не противоречи на посочената от касатора съдебна практика:
1. Посочените решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ГК, Трето г.о. и решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657 от 2008 г. на ВКС, ГК, Четвърто г.о. касаят нищожност на договор, сключен от представител при договаряне сам със себе си, поради нарушение на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания. Като такива, тези решения са напълно неотносими към настоящия спор, при който се касае за органно, а не за доброволно представителство и няма договаряне сам със себе си.
2. Решение № 4 от 25.02.2009 г. по гр.д.№ 395 от 2008 г. на ВКС, ТК, Първо т.о. и решение № 88 от 22.06.2010 г. по т.д.№ 911 от 2009 г. на ВКС, ТК, Първо т.о. касаят случаи на нищожност на уговорена в търговска сделка клауза за неустойка, поради нарушение на добрите нрави, и като такива също са неотносими към настоящото дело, по което се твърди нищожност поради нарушение на добрите нрави на договор, в който няма уговорка за неустойка.
3. Посочените от касатора решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71 от 2014 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д.№ 1277 от 2014 г. на Старозагорския окръжен съд, решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д.№ 844 от 2009 г. на Добричкия окръжен съд и решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035 от 2009 г. на Габровския окръжен съд също касаят нищожност на договор, сключен от представител, поради нарушение на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания, и като такива също са напълно неотносими към настоящия спор, при който се касае за органно, а не за доброволно представителство.
4. Действително, решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554 от 2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164 от 2011 г. на Бургаския окръжен съд и решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607 от 2010 г. на Варненския окръжен съд са относими към настоящото дело. Разгледаният в тях и поставен и по настоящото дело правен въпрос, който най-общо се свежда до това дали несъответствието на уговорената пазарна цена на продаван имот с неговата пазарна стойност само по себе си е основание за признаване на договора за продажба за нищожен поради нарушение на добрите нрави, обаче е разрешен в задължителна практика на ВКС /а именно: решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК/, на която обжалваното решение не противоречи. В първото от тези решения на ВКС е прието, че при преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота- предмет на сделката, а следва да тълкува волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че щом законът /ЗМДТ и З./ предвижда възможност /не забранява/ недвижими имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. Във второто посочено решение на ВКС е прието, че по волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка и че макар, че понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, което води до нищожност на сделката, тази неравностойност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.
Поради гореизложеното не са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК за допускане на касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд.
Не е налице и основанието на чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационното обжалване, така както бе разяснено това основание в т.4 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1 от 2009 г. на ОСГТК на ВКС, тъй като, както бе посочено и по-горе, по поставения въпрос има задължителна съдебна практика, на която обжалваното решение не противоречи и от постановяването на която не са настъпили промени в обществените условия или в законодателството, които да налагат промяна на тази съдебна практика.
Предвид на всичко гореизложено касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд не следва да се допуска.
По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № III-142 от 28.11.2014 г. по в.гр.д.№ 1823 от 2014 г. на Бургаския окръжен съд, трети въззивен граждански състав.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.