5
определение по гр.д.№ 1050 от 2016 г. на ВКС на РБ, ГК, Първо отделение
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 165
София, 29.03.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Първо отделение на Гражданска колегия в закрито съдебно заседание на двадесет и трети март две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ
като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 1050 по описа за 2016 г. приема следното:
Производството е по реда на чл.288 във връзка с чл.280, ал.1 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу решение № III-153 от 13.11.2015 г. по в.гр.д.№ 1692 от 2015 г. на Бургаския окръжен съд, трети състав, с което е потвърдено решение № 113 от 05.08.2015 г. по гр.д.№ 866 от 2014 г. на Несебърския районен съд за отхвърляне на предявения от [фирма] против В. В. Макрушин иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост и предаване владението върху следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.4 по кадастралната карта на [населено място], с административен адрес: [населено място], „Ключ към морето”, сграда 1, [жилищен адрес] партерен етаж, ап.2, състоящ се от една спалня, дневна, кухня-бокс, две бани с тоалетни, коридор и тераса, със застроена площ на апартамента от 73,58 кв.м., ведно с 9,16 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата.
В касационната жалба се твърди, че решението на Бургаския окръжен съд е неправилно поради нарушение на материалния закон и необосновано- основания за касационно обжалване по чл.281,ал.1,т.3 ГПК.
Като основания за допускане на касационното обжалване касаторът сочи чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК. Счита, че обжалваното решение противоречи на посочена от него задължителна и незадължителна практика на ВКС /решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ГК, Трето г.о., решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657 от 2008 г. на ВКС, ГК, Четвърто г.о., решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962 от 2014 г. на ВКС, ГК, Трето г.о., решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554 от 2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164 от 2011 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71 от 2014 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д.№ 1277 от 2014 г. на Старозагорския окръжен съд, решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д.№ 844 от 2009 г. на Добричкия окръжен съд, решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035 от 2009 г. на Габровския окръжен съд и решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607 от 2010 г. на Варненския окръжен съд/ по следния правен въпрос:
1. Обстоятелството, че продажната цена по една сделка е приблизително 7 пъти по-ниска от действителната пазарна стойност на имота- предмет на тази сделка, достатъчно основание ли е, за да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за покупко-продажба, която обоснована накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД ?
Освен това касаторът счита, че от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото по смисъла на чл.280, ал.1, т.3 ГПК би било произнасянето на ВКС по следните правни въпроси:
2. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот- предмет на възмездна прехвърлителна сделка, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по тази сделка ?
3. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценката за наличие на еквивалентност в насрещните престации по сделката за възмездно прехвърляне на този имот?
В писмен отговор от 10.02.2016 г. пълномощниците на ответника по жалбата В. В. Макрушин оспорват същата. Молят касационното обжалване на решението да не бъде допускано. В подкрепа на становището си сочат решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Четвърто г.о. и решение № 724 от 17.11.2008 г. по т.д.№ 405 от 2008 г. на ВКС, ТК, Второ т.о.
Върховният касационен съд на Република България, състав на Първо отделение на Гражданска колегия по допустимостта на касационното обжалване счита следното: За да постанови решението си за отхвърляне на предявения от [фирма] срещу В. В. Макрушин иск с правно основание чл.108 ЗС за установяване правото на собственост и предаване владението върху спорния апартамент, въззивният съд е приел, че ищцовото дружество се е разпоредило валидно с имота /прехвърлило го е/ с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 109 от 23.12.2005 г. Приел е, че този договор не е нищожен поради нарушение на добрите нрави, както е твърдял представителят на ищеца. Според съда, противоречието с добрите нрави винаги е обусловено от недобросъвестност на една от страните по сделката, а в случая не била доказана такава недобросъвестност на купувача по сделка- кооперация „Войн груп“. Само обстоятелството, че пазарната цена на имота- предмет на сделката съществено превишава договорената цена, която обаче е по-висока от данъчната оценка на имота, не било достатъчно, за да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите, която само на това основание да обоснове нищожност на договора поради нарушение на добрите нрави. Данъчната оценка била призната от държавата правно значима оценка на имота и извършването на сделки по прехвърляне на недвижими имоти по цена еднаква или близка до данъчната оценка не било въведено като нарушение на закона и не нарушавало установените в обществото правни принципи, още повече когато става въпрос за изразяване на свободна воля на страните при сключване на договор. Освен това, съдът е приел, че договорът от 23.12.2005 г. не нищожен и на останалите твърдени от ищеца основания- поради липса на основание, поради противоречие със закона /конкретно поради нарушение на чл.289 ТЗ и чл.302 ТЗ/, поради заобикаляне на закона, поради липса на представителна власт /чл.42 ЗЗД/ и поради споразумение във вреда на представлявания /чл.40 ЗЗД/.
Така постановеното решение не противоречи на посочената от касатора съдебна практика по първия поставен въпрос /обстоятелството, че продажната цена по една сделка е приблизително 7 пъти по-ниска от действителната пазарна стойност на имота- предмет на тази сделка, достатъчно основание ли е, за да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за покупко-продажба, която обоснована накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД/:
1. Посочените решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 от 2009 г. на ВКС, ГК, Трето г.о. и решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657 от 2008 г. на ВКС, ГК, Четвърто г.о. касаят нищожност на договор, сключен от представител при договаряне сам със себе си, поради нарушение на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания. Като такива, тези решения са напълно неотносими към настоящия спор, при който се касае за органно, а не за доброволно представителство и няма договаряне сам със себе си.
2. Посочените от касатора решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71 от 2014 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д.№ 1277 от 2014 г. на Старозагорския окръжен съд, решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д.№ 844 от 2009 г. на Добричкия окръжен съд и решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035 от 2009 г. на Габровския окръжен съд също касаят нищожност на договор, сключен от представител, поради нарушение на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания, и като такива също са напълно неотносими към настоящия спор, при който се касае за органно, а не за доброволно представителство.
3. Действително, решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554 от 2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164 от 2011 г. на Бургаския окръжен съд и решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607 от 2010 г. на Варненския окръжен съд са относими към настоящото дело. Разгледаният в тях и поставен и по настоящото дело правен въпрос, който най-общо се свежда до това дали несъответствието на уговорената пазарна цена на продаван имот с неговата пазарна стойност само по себе си е основание за признаване на договора за продажба за нищожен поради нарушение на добрите нрави, обаче е разрешен в задължителна практика на ВКС /а именно: решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК/, на която обжалваното решение не противоречи. В първото от тези решения на ВКС е прието, че при преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота- предмет на сделката, а следва да тълкува волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че щом законът /ЗМДТ и З./ предвижда възможност /не забранява/ недвижими имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. Във второто посочено решение на ВКС е прието, че по волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка и че макар, че понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, което води до нищожност на сделката, тази неравностойност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.
4. Посоченото от касатора решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962 от 2014 г. на ВКС, ГК, Трето г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК, не може да обуслови допускането на касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд поради следното: Това решение на ВКС е постановено по предявен иск за обявяване на предварителен договор за окончателен, с направено по делото възражение за нищожност на този договор поради липса на еквивалентност на уговорените в договора престации. Касационното обжалване по това дело е допуснато по въпроса: следва ли да се обявява за окончателен предварителен договор, който е сключен от продавач, който не е собственик на имота, предмет на договора- обстоятелство, установено с влязло в сила решение в отношенията му с трето лице в хода на производството по чл.19, ал.3 ЗЗД по иск за трансформация на средства. Само по този правен въпрос решението представлява задължителна съдебна практика. По останалите въпроси /включително по въпроса за нееквивалентността на престациите като основание за признаване на един договор за нищожен/ решението не е задължителна съдебна практика. Такава задължителна практика е посочената по-горе: решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК именно по въпроса за нееквивалентността на престациите като основание за нищожност на договор. А както бе посочено и по-горе, на тази задължителна практика на ВКС обжалваното решение не противоречи.
Поради гореизложеното не са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК за допускане на касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд по първия поставен въпрос.
Не е налице и основанието на чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационното обжалване по втория и третия поставени правни въпроси, така както бе разяснено това основание в т.4 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1 от 2009 г. на ОСГТК на ВКС поради следното: И двата въпроса по същество се свеждат до това в кои случаи несъответствието на уговорената пазарна цена на продаван имот с неговата пазарна стойност само по себе си е основание за признаване на договора за продажба за нищожен поради нарушение на добрите нрави. По този въпрос има задължителна практика на ВКС /посочените по-горе решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485 от 2011 г. на ВКС, ГК, Първо г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277 от 2008 г. на ВКС, ГК, Първо г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК/, на която обжалваното решение не противоречи и от постановяването на която не са настъпили промени в обществените условия или в законодателството, които да налагат промяна на тази съдебна практика.
Предвид на всичко гореизложено касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд не следва да се допуска.
По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, Първо отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № III-153 от 13.11.2015 г. по в.гр.д.№ 1692 от 2015 г. на Бургаския окръжен съд, трети състав.
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.