Определение по гр.д. на ВКС , І-во гражданско отделение стр.4
2067_18_opr_288_108zs_26(1) pr3_zzd.doc
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 8
София, 10.01.2018 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито съдебно заседание в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Бранислава Павлова
ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева
Владимир Йорданов
разгледа докладваното от съдия Йорданов
гр.дело N 2067 /2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу въззивно решение III-11 от 10.02.2017 г. по възз. гр. д. № 25 /2017 г. по описа на Бургаския окръжен съд, г.о., с което е потвърдено първоинстанционно решение на Несебърския районен съд, с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя срещу Е. В. К. иск с правно основание чл.108 ЗС за предаване на владението на апартамент в [населено място], в комплекс „К. към м.”, индивидуализиран в решението.
Жалбоподателят твърди, че решението е неправилно и иска то да бъде допуснато до касационно обжалване, като излага основания за това, които ще бъдат разгледани по-долу.
Насрещната страна Е. В. К. в писмен отговор оспорва наличието на основания за допускане на касационно обжалване.
Жалбата е допустима, тъй като е обжалвано въззивно решение по иск за собственост, за което след изменението на чл.280, ал.2 ГПК с ДВ, бр. 50 от 2015 г. не съществува ограничение за касационно обжалване.
За да отхвърли иска, въззивният съд е изложил мотиви за следното:
Ищецът не е собственик на имота, тъй като се е разпоредил с него; а сделката не е нищожна на никое от наведените с исковата молба основания.
По отношение на довода за нищожност на договора за покупко-продажба, поради накърняване на добрите нрави – нееквивалентност на престациите поради необосновано ниска цена – 900 000 лева при данъчна оценка 877 145,3 лева и при средна пазарна цена от 4 211 000 лева, установена от вещо лице, която е приблизително 4,6 пъти по-висока от продажната цена, въззивният съд е приел следното: данъчната оценка е призната от държавата правно значима стойност на един имот, законов критерий и база за определяне на задълженията на собствениците на оценено имущество към държавата и общините. Продажбата по цена, близка до данъчната оценка не нарушава закона и установените в обществото правни принципи. Общоизвестен факт е, че голяма част от разпоредителните сделки се извършват по цени по или близки до данъчната оценка на прехвърляните имоти, включително ищецът е придобил терена, върху който е реализирано строителството на процесния комплекс на цена близка до данъчната му оценка. Според въззивния съд, въпросът с определяне на цената при търговските сделки е предоставен на свободата на договаряне и при липсата на други установени обстоятелства, следва да се приеме, че отклонението на тази цена от пазарната по правило не би могло да се счете за нарушение на добрите нрави. Съдът е заключил, че не са налице и другите сочени от жалбоподателя – ищец основания за недействителност на сделката – липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на представителна власт и споразумяване във вреда на представлявания.
В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл.284,ал.3,т.1 ГПК жалбоподателят извежда материалноправни въпроси, свързани със съотношението между продажна цена, данъчна оценка и пазарна стойност, установена по делото със заключение на СТЕ, за които твърди основанията по чл.280,ал.1,т.1,т.2 и т.3 ГПК:
1. Може ли въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е няколко пъти по-ниска от продажната цена, да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договор за продажба, която на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по чл.26,ал.1,предл.3 ЗЗД?;
2. Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка?;
3. Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по сделката?
Настоящият състав намира, че изложените въпроси се свеждат и следва да бъдат уточнени в следния обуславящ въпрос: дали когато продажната цена е близка, без да е по-ниска от данъчната оценка, е налице порок на договора поради накърняване на добрите нрави?
Настоящият състав намира следното:
Посочените от жалбоподателя решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр.д.№ 1208 / 2009 г. на ВКС, ГК, ІІІ г.о., решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657 / 2008 г. на ВКС, ГК, ІV г.о., решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д. № 1962 / 2014 г. на ВКС, ІІІ г.о. се отнасят до нищожност на договор, сключен от представител при договаряне сам със себе си във вреда на представлявания. Тези решения са напълно неотносими към настоящия спор, в който е разгледан случай на органно, а не за доброволно представителство и няма договаряне сам със себе си.
Посочените решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д. № 71 / 2014 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д. № 1277 /2014 г. на Старозагорския окръжен съд, решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д. № 844 / 2009 г. на Добричкия окръжен съд и решение от 20.10.2011 г. по гр.д. № 10035 от 2009 г. на Габровския окръжен съд също се отнасят до нищожност на договор, сключен от представител договарящ сам със себе си във вреда на представлявания и като такива също са неотносими към настоящия спор, в който е разгледан случай на органно, а не за доброволно представителство.
Посочените решение № 4 от 25.02.2009 г. по гр.д. № 395 /2008 г. на ВКС, ТК, І т.о. и решение № 88 от 22.06.2010 г. по т.д. № 911 / 2009 г. на ВКС, ТК, І т.о. се отнасят до случаи на нищожност на уговорена в търговска сделка клауза за неустойка, поради нарушение на добрите нрави, и като такива също са неотносими към настоящото дело, по което се твърди нищожност на договор поради нарушение на добрите нрави, което се изразява в нееквиналентност на престациите – необосновано ниска цена и не се обсъжда действителност на уговорка за неустойка.
Решение № 597 от 10.06.2014 г. по в.гр.д. № 666 / 2014 г. на Бургаски окръжен съд, г.о., решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554 /2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164 /2011 г. на Бургаския окръжен съд и решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607 /2010 г. на Варненския окръжен съд са относими към настоящото дело. Разгледаният в тях и поставен и по настоящото дело правен въпрос, който най-общо се свежда до това дали несъответствието на уговорената пазарна цена на продаван имот с неговата пазарна стойност само по себе си е основание за признаване на договора за продажба за нищожен поради нарушение на добрите нрави, обаче е разрешен в задължителна практика на ВКС – решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 / 2011 г. на ВКС, ГК, І г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 / 2008 г. на ВКС, ГК, І г.о., постановени по реда на чл.290 ГПК, на която обжалваното решение не противоречи. В първото от тези решения на ВКС е прието, че при преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота – предмет на сделката, а следва да тълкува волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че щом законът (ЗМДТ и ЗННД)/ предвижда възможност /не забранява/ недвижими имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. Във второто посочено решение на ВКС е прието, че по волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка и че макар, че понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, което води до нищожност на сделката, тази неравностойност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация.
Поради гореизложеното не са налице основанията на чл.280, ал.1, т.1 и т.2 ГПК за допускане на касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд.
Не е налице и основанието на чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационното обжалване, така както бе разяснено това основание в т.4 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. д.№ 1 от 2009 г. на ОСГТК на ВКС, тъй като, както бе посочено и по-горе, по поставения въпрос има задължителна съдебна практика, на която обжалваното решение не противоречи и от постановяването на която не са настъпили промени в обществените условия или в законодателството, които да налагат промяна на тази съдебна практика.
Предвид на всичко гореизложено касационното обжалване на решението на Бургаския окръжен съд не следва да се допуска.
С оглед изхода от това производство жалбоподателят няма право на разноски. Насрещната страна не претендира разноски и не е представила доказателства за направени разноски в това производство. Поради това разноски не следва да им се присъждат.
Воден от изложеното съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване въззивно решение № III – 11 от 10.02.2017 г. по гр.д. № 25 /2017 г. по описа на Бургаския окръжен съд, г.о. по касационна жалба на [фирма].
Определението е окончателно и не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.