1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 21
гр.София, 07.02.2019 г.
Върховният касационен съд на Република България,
четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на
двадесет и трети януари две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Борис Илиев
Димитър Димитров
при секретаря Райна Пенкова и прокурора
като разгледа докладваното от Борис Илиев гр.д.№ 2171/ 2018 г.
за да постанови решението, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
С определение № 774/ 12.10.2018 г. по настоящето дело по жалба на А. Д. Н. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение на Софийски градски съд № 949 от 13.02.2018 г. по в.гр.д.№ 6562/ 2017 г., с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя против Я. С. Т. иск, квалифициран по чл.19 ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 11.12.2013 г. в частта, касаеща прехвърлянето на ? ид.ч. от недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица].
Обжалването е допуснато при условията на чл.280 ал.1 т.1 ГПК по материалноправния въпрос „Когато с предварителен договор за покупко-продажба е обещано прехвърляне на правото на собственост на повече от един недвижим имот при общо посочена цена, при предявен иск за обявяване на договора за окончателен само за част от имотите, пречка ли е за уважаването му обстоятелството, че цената е уговорена общо?”.
По този въпрос практиката е установена от Върховния касационен съд (срв. решение № 367/2014 г./ 27.01.2015 г. по гр.д.№ 5852/ 2013 г., ІV г.о. и цитираните в него други актове) в следния смисъл: Предварителният договор за продажба трябва да съдържа уговорки за вещта и цената, като е допустимо с договора да е обещано прехвърляне на повече от една вещ при общо посочена цена. В този случай предмет на предварителния договор са повече от една вещи, но предмет на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД може да бъде само част от уговорената между страните престация. Когато е обещано прехвърляне на правото на собственост върху няколко вещи при уговорена обща цена, а с иска по чл.19 ал.3 ЗЗД се претендира обявяване на договора за окончателен не за всички, а само за част от вещите, цената на всеки отделен обект е установима. Искът не може да бъде отхвърлен поради неопределяемост на цената на отделните обекти. Тази цена следва да се определи според съотношението между пазарната стойност на всички обекти, чиято продажба е обещана, в състоянието им към момента на сключване на договора, като полученият коефициент бъде отнесен към общо уговорената цена.
В обжалваното въззивно решение на този въпрос е даден противоположен отговор, защото съдът е приел, че с предварителния договор е обещана продажбата на две сгради, а цената е посочена общо, при което няма съгласие каква точно е цената на едната от сградите, само за която се иска обявяване на договора за окончателен. С оглед отговора на правния въпрос, по който касационното обжалване е допуснато, този извод е направен в нарушение на материалния закон – касационно основание по чл.281 т.3 пр.1 ГПК, което налага отмяна на обжалваното решение. Не може обаче да бъде уважено искането на касационния жалбоподател за решаване на спора по същество, тъй като се налага извършване на допълнителни съдопроизводствени действия.
От фактическа страна по делото е установено, че на 02.06.1919 г., с нотариален акт № ***, т.*, дело № 1396/ 1919 г. на нотариус при Софийски окръжен съд, Е. И. Т. придобила чрез продажба собствеността върху нива с площ **** кв. м. в м.”Д.” в землището на [населено място], С. и на ливада с площ * *** кв.м. в м.”Р. д.” на същото землище. Е. Т. е починала на 07.05.1943 г. и оставила за законни наследници съпруг И. Т. и синове С. И. Т., Д. И. Т., А. И. Т. и А. И. Т.. На 20.03.1946 г. наследниците на Е. Т. сключили договор за доброволна делба на оставеното от нея наследство, вписан със записка от 04.04.1946 г., с отбелязана поправка. Според договора в дял на С. И. Т. се поставя част от нивата (вече дворно място) в м.”Д.” с площ * *** кв.м. заедно с построената лично от него едноетажна постройка и част от нивата (вече дворно място) в м.”Р. д.” с площ * *** кв.м., от които * *** кв.м. съставляват част от парцел ***-** в кв.** и *** кв.м. съставляват част от парцел **-** в кв.** по плана на С. – К. с. – Б.
От удостоверение на VІІІ Кметско представителство при С. № 11783 от 24.07.1946 г. е видно, че от 1946 г. в емлячните регистри на Кметството С. Т. е записан като притежател на място с къща в м.”Д.”, парцел *, кв.*. За този имот има доказателства за плащане на данъци и такси през 1945 г.
С махленско свидетелство с нотариална заверка на подписите П. Н., Д. Т. и В. Н. потвърдили, че С. Т. и съпругата му М. Т. построили на два етапа сграда в [населено място], както следва: преди 09.09.1944 г. – жилище от една стая, кухня и антре, към есента на 1956 г. – пристройка от две стаи, хол, две антрета, тоалетна, баня и две тераси, обща застроена площ **,** кв.м. От удостоверение № АБ-961/ 28.01.1988 г. на кметство Б., отдел „Строителство и архитектура” е видно, че тази сграда е построена в парцел **, имот № *** в кв.* на м.”ж.к.Г. глава” и е търпим строеж, съгласно удостоверение на СО, район В. № 94-С-248-СТ/ 19.04.2005 г. От удостоверение на Г. изх.№ 94-00-4151/ 03.01.2014 г. е видно, че поземлен имот с идентификатор … , стар У. … в кв.* по плана на м.”Г. г.”, има настоящ адрес [улица].
С. Т. и съпругата му М. Т. са починали и са оставили за наследници по закон дъщери Е. С. Т., Ц. С. Т. и Н. С. К. и син Я. С. Т. (ответника по делото).
На 11.12.2013 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между Я. С. Т. и Н. С. К. (от една страна, като продавачи) и А. Д. Н. (от друга страна, като купувач). С този договор продавачите поели задължение да прехвърлят на купувача притежаваните от тях по ? ид.ч. от два недвижими имота: недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор … , разположена в поземлен имот с идентификатор … и недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор … , разположена в поземлен имот с идентификатор … Купувачът следвало да заплати като продажна цена 33 800 евро, по 16 900 евро за всеки от продавачите. От тази сума 3 380 евро била заплатена в деня на подписване на договора, а остатъкът от 30 420 евро ( по 15 210 евро на всеки от продавачите) следвало да бъде платен при сключване на окончателния договор. Страните се съгласили на продавача Я. С. Т. да бъде учредено пожизнено право на ползване върху прехвърлената от него ? идеална част от първия от имотите.
С нотариален акт № ***, т.**, рег.№ *****, н.д.№ 1404/ 2014 г. на нотариус рег.№ *** Н. С. К. продала на А. Д. Н. своята ? ид.ч. от сграда с идентификатор … по кадастрална карта одобрена със заповед № РД-18-68/ 02.12.2010 г., находяща се в [населено място], [улица], разположена в поземлен имот с идентификатор … , със застроена площ *** кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, която сграда, състояща се от три стаи, хол, кухня, три антрета, тоалетна, баня, две тераси и мазе с площ ** кв.м. заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото за сумата 16 900 евро.
На 27.11.2014 г. ищецът изпратил на ответника нотариална покана да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор, но според съставения от нотариуса констативен протокол от 04.12.2014 г. такова явяване не е последвало.
С нотариален акт № ***, т.***, рег.№ ****, н.д.№ 506/ 2017 г. на нотариус рег.№ *** (поправен с нотариален акт на същия нотариус № ***, т.***, н.д.№ 1188/ 2017 г.) А. Д. Н. е признат за собственик на 3/4 ид.ч. от сграда с идентификатор … по кадастрална карта одобрена със заповед № РД-18-68/ 02.12.2010 г., находяща се в [населено място], [улица], както и на поземлен имот с идентификатор … , в който сградата е разположена.
От основното и допълнително заключение на техническа експертиза, извършена от в.л.Р. В., е видно, че сграда с идентификатор … , описана в предварителния договор, е идентична със сграда с идентификатор … , описана в исковата молба, както и че имот с идентификатор … по действащата кадастрална карта е идентичен с У. … по действащия регулационен план на [населено място], м.”Г. г.”. Няма техническа възможност да се установи идентични ли са имотът, закупен от Е. Т. на 02.06.1919 г., имотът, поставен в дял на С. Т. с доброволната делба от 1946 г. и У. … в кв.* по плана на [населено място],[жк].
Що се касае до заключението на техническата експертиза на в.л.А. Х., то не установява релевантни за делото обстоятелства. Каква е пазарната цена към настоящия момент на сградата с идентификатор … няма значение, тъй като релевантна е цената по предварителния договор. Пазарната цена на тази сграда би била от значение към 11.12.2013 г., за определяне на съотношението между нея и цената на сградата с идентификатор … , за да се определи каква част от общата цена по предварителния договор се припада на всяка от двете сгради. Вещото лице обаче не е оценило сграда с идентификатор … , то е оценило сграда с идентификатор … .
Ищецът е предявил иск за обявяване на предварителния договор за окончателен само в частта му, в която е обещано от ответника Т. да му прехвърли ? ид.ч. от недвижимия имот, представляващ сграда с идентификатор … . Ответникът, с отговора срещу исковата молба, е направил следните възражения срещу иска: че няма валидно възникнало правоотношение между страните, тъй като не е налице съгласие по основните елементи на окончателния договор; че не е наследник на С. и М. Т.; че имотите, описани в предварителния договор, не са идентични с описаните в исковата молба; че в предварителния договор е предвиден модалитет (за учредяване на вещно право на ползване), за чието изпълнение няма правен механизъм и който е невъзможен, тъй като право на ползване не може да се учреди върху идеална част, а само върху реален самостоятелно съществуващ обект.
Възражението на ответника, че не е налице съгласие по основните елементи на окончателния договор, е неоснователно. Понеже проектираният окончателен договор е за продажба, за да е валиден предварителния договор, страните по него трябва да са постигнали съгласие за вещта и за цената. В случая вещите са надлежно индивидуализирани – 1/4 идеална част от сгради с идентификатори … и … (чл.1.1 от договора), а цената е 16 900 евро (чл.2.1 от договора). Обстоятелството, че цената е посочена общо за придобиване на правото на собственост върху идеални части от две вещи, не опорочава съгласието и не прави договора недействителен.
Неоснователно е и възражението, че имотите, описани в предварителния договор, не са идентични с описаните в исковата молба. Обратното се установява от неоспорените основно и допълнително заключение на техническа експертиза, извършена от в.л.Р. В.. Вещото лице е категорично, че имотът, посочен в предварителния договор е идентичен с този, за който с исковата молба е поискано обявяване на договора за окончателен. Това, което вещото лице не е могло да изведе въз основа на притежаваните от него специални знания, е идентичен ли е имотът, притежаван от С. Т. въз основа на договора за доброволна делба от 1946 г. и процесната сграда. Дали ответникът притежава право на собственост върху тази сграда обаче е правен въпрос. На него съдът може да даде отговор и без заключение на вещо лице от областта на териториалното устройство. В случая извод, че ответникът е собственик на сградата, следва при съвкупното обсъждане на следните обстоятелства: С договора за доброволна делба от 1946 г. в дял на С. Т. се поставя имот с площ * *** кв.м. заедно с построената лично от него едноетажна постройка; в емлячните регистри на Кметство Б. С. Т. е записан като притежател на място с къща в м.”Д.”, парцел *, кв.* и е плащал данъци и такси за тези имоти от 1945 г; къщата, съгласно махленско свидетелство от П. Н., Д. Т. и В. Н., е построена от С. Т. и съпругата му М. Т. преди 09.09.1944 г., а към есента на 1956 г. е пристроена с две стаи, хол, две антрета, тоалетна, баня и две тераси; към 1988 г. техническите служби са удостоверели, че въпросната сграда е построена в парцел **, имот № *** в кв.* на м.”ж.к.Г. г.” и е търпим строеж, а поземлен имот с идентификатор … има стара номерация У. … в кв.* по плана на м.”Г. г.” (настоящ адрес [улица]); в предварителния договор ответникът Т. се е позовал на правата на С. Т. върху този имот (легитимирал се е като негов наследник – чл.1.2 от договора), за да обоснове правото си на собственост. Въз основа на тези хронологично проследени обстоятелства следва несъмнен извод, че С. Т. е придобил въз основа на договора за доброволна делба и чрез строителство върху свой имот собствеността върху сградата, понастоящем индивидуализирана с идентификатор … . След смъртта му и на съпругата му собствеността е преминала върху наследниците му по закон, при равни права, като квотата на ответника е ?. Няма съмнение, че той е приел наследството, защото сключването на договор, с който обещава продажбата на ? ид.ч. от наследствения имот, съставлява действие, което недвусмислено сочи намерението му да приеме наследството (чл.49 ал.2 ЗН). Поради това ответникът е собственик на ? ид.ч. от сградата, за който се претендира сключване на окончателен договор.
Неоснователно е и възражението, че в предварителния договор е предвиден модалитет (за учредяване на право на ползване), за чието изпълнение няма правен механизъм. От такъв механизъм няма нужда, тъй като не съдът учредява правото на ползване. Съдът възпроизвежда в диспозитива на решението си, с което уважава иска, съществените условия на предварителния договор, включително запазеното право на ползване на продавача. Източник на правото не е съдебното решение, а взаимното съгласие на отчуждителя и приобретателя, което съдът замества с решението си поради липсата на доброволно изпълнение.
Неоснователен е и доводът, че право на ползване не може да се учреди върху идеална част, а само върху реален самостоятелно съществуващ обект. Законът допуска вещно право на ползване да бъде учредено и върху несамостоятелни обекти (срв. решение № 1384/ 18.12.2008 г. по гр.д.№ 6316/ 2007 г., І г.о., решение № 132/ 24.07.2015 г. по гр.д.№ 1241/ 2015 г., І г.о.). Учредяване на ограничено вещно право на ползване от страна на съсобственик по отношение на собствения му дял или запазване правото на ползване при разпореждане с идеална част от съсобствен недвижим имот, също е допустимо (решение № 92/ 19.11.2018 г. по гр.д.№ 4212/ 2017 г., IІ г.о., решение № 271/ 20.10.2011 г. по гр.д.№ 1237/ 2010 г., IІ г.о., решение № 1145/ 30.12.2008 г. по гр.д.№ 3279/ 2007 г., ІIІ г.о.). Затова не е правно невъзможно отчуждителят на идеална част от вещ да запази за себе си вещно право на ползване върху тази идеална част.
Поради това искът за обявяване на предварителния договор, сключен между страните по делото, досежно само единия от имотите, чиято продажба ответникът е обещал на ищеца, е доказан по основание. Той обаче не може да бъде уважен от настоящата инстанция, тъй като поради непроявена процесуална активност от инстанцията по същество по делото е останало неизяснено какъв е размерът на продажната цена. Той следва да се определи според съотношението между пазарната стойност на обектите, чиято продажба е обещана, в състоянието им към момента на сключване на договора. В случая съдът е допуснал експертиза, която не е оценила двете сгради, които са предмет на предварителния договор. Дадена е пазарната цена на сграда с идентификатор … (но към настоящия момент) и на сграда с идентификатор … , която не е предмет на предварителния договор. Съдът следва да назначи на разноски на ищеца нова експертиза, която да даде заключение каква е пазарната стойност към 11.12.2013 г. на сгради с идентификатори … и … . Едва когато установи съотношението между стойността на тези сгради съдът може да определи каква част от общо уговорената продажна цена е дължима за всяка от тях.
За приемане на експертиза делото следва да бъде върнато на инстанцията по същество, която следва да изиска от ищеца и актуално удостоверение за данъчна оценка на имота, както и такова за дължими данъци и такси. Тази инстанция трябва да се произнесе и за разноските по делото, включително за направените при касационното разглеждане на спора, на основание чл.294 ал.2 ГПК.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ изцяло въззивно решение на Софийски градски съд № 949 от 13.02.2018 г. по в.гр.д.№ 6562/ 2017 г. и ВРЪЩА делото на същия съд за ново разглеждане от друг състав.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: