Р Е Ш Е Н И Е
№ 1
София, 21.05.2014 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, второ отделение, търговска колегия в съдебно заседание на 21.01.2014 година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
БОЯН БАЛЕВСКИ
при участието на секретаря Л.Златкова
и в присъствието на прокурора
като изслуша докладваното от съдията ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
т.дело № 592 /2012 година
за да се произнесе, взе предвид:
Производство по чл.290 и сл.ГПК.
Образувано е по касационната жалба на [фирма], със седалище и адрес на управление [населено място] против въззивното решение на Софийски апелативен съд № 257 от 21.02.2012 год., по в.гр.д.№ 3477/2011 год., с което след отмяна на първоинстанционното решение на Софийски градски съд № 3997/01.07.2011 год., по гр.д.№ 8218/2009 год., в частта за отхвърляне на иска по чл.55, ал.1 ЗЗД, във вр. с чл.87 ЗЗД и чл.88 ЗЗД в предявения размер, както и в частта за отхвърляне на иска по чл.86, ал.1 ЗЗД до размера на сумата 4 365.12 лв., при условията на чл.271, ал.1 ГПК, е осъден касатора, в качеството му на ответник, да заплати на ищците – К. Т., С. Т. и В. Е. Т., граждани на Обединено Кралство Великобритания и С. И., на осн. чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, във вр. с чл.88 ЗЗД сумите: 55 952.10 лв., като дадена на отпаднало основание – развален предварителен договор за продажба на недвижим имот и 4365.12 лв., обезщетение за забавено и плащане на парично задължение за периода – 01.12.2008 год. – 24.06.2008 год./ датата на исковата молба/.
С касационната жалба е въведено оплакване за неправилност на обжалваното решение, по съображения за необоснованост, допуснато нарушение на закона – чл.55, ал.1, пр.3 и чл.87, ал.1, 2 и ал.4 ЗЗД и на съществените съдопроизводствени правила, поради което се иска отмяната му и решаване на правния спор по същество от касационната инстанция с отхвърляне на предявените искови претенции, заедно с произтичащите от това законни последици.
Основно касаторът възразява срещу законосъобразността на решаващия извод на въззивния съд, че за ищците – купувачи по процесния предварителен договор е надлежно възникнало правото да го развалят с едностранно писмено предизвестие, без да дават срок за изпълнение, поради учредена от ответното дружество – продавач ипотека върху самия поземлен имот и правото на строеж върху същия, увреждаща интересите им и нарушаваща договорните задължения на последния по чл. 4. 1. ”б” и чл.4.2 от договора. Развити са и доводи, че при тълкуване горепосочените договорни клаузи въззивният съд е нарушил законовото правило на чл.20 ЗЗД, като не е взел предвид и обсъдил всички договорни клаузи, както и целта на учредената договорна ипотека, твърдяната от ответника реална възможност да изпълни точно задължението си за предаване на имота, без вещни тежести, чрез заличаване на ипотечното задължение преди сключване на окончателната продажба – способ възприет и при другите купувачи.
С определение № 611 от 09.04.2013 год. е допуснато касационно обжалване на осн. чл.280, ал.1, т.1 ГПК по отношение на определения за релевантен за изхода на делото въпрос на материалното право:”Следва ли учредяването на договорна ипотека върху имот от страна на продавача, представляващо част от обичайната търговска практика, да се счита за нарушение на договорните задължения, произтичащи от предварителен договор между страните, при условие, че в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици?”.
Прието е, че даденото от въззивния съд разрешение на поставения материалноправен въпрос е в противоречие с формираната след подаване на касационната жалба „М. Р. И. К. -1” Е., задължителна практика на касационната инстанция, изразена в служебно известните на настоящия съдебен състав решения, постановени по реда на чл.290 и сл. ГПК: № 231/13. 02.2013 год., по т.д.№ 1268/2011 год. на ІІ т.о.; № 22 от 03.04.2013 год., по т.д.№ 821/2011 год. на І т.о.; № 153 от 28.12.2012 год., по т.д.№ 1022/ 2011 год. на І т.о. и решение № 32 от 25.03.2013 год., по т.д.№ 126/2012 год. на І т.о..
Ответниците по касационната жалба не са заявили становище нито в срока по чл.287, ал.1 ГПК, нито в проведеното по делото съдебно заседание.
Не е заявявило становище по касационната жалба и третото лице – помагач в процеса – [фирма], при участието на което е постановено обжалваното решение.
Настоящият състав на Второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид изложените съображения във връзка с инвокираните оплаквания и провери правилността на обжалваното решение съобразно правомощията си по чл.290 и сл.ГПК, намира:
Разгледана по същество, касационната жалба е основателна.
За да постанови обжалваното решение по предявения иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД въззивният съд е приел, че предварителният договор за покупко – продажба на недвижим имот -апартамент във ваканционен комплекс „А. Х.”,гр.Р., сключен първоначално между първите двама ищци, като купувачи, и ответното ТД, а от 18.06.2008 год. и с третата ищца, встъпила в същия като купувач, е обвързал валидно съконтрахентите, но е бил успешно развален с едностранното волеизявление на последните, отправено до продавача в редовно връчена му на 26.11.2008 год. нотариална покана. С отпадне на основанието за получаване на авансово заплатената част от покупната цена, според решаващия състав на Софийски апелативен съд, е отпаднало и основанието за задържането и от продавача по предварителния договор – [фирма], поради което същият дължи връщането и обратно на престиралите я лица.
Изложени са съображения, че доколкото според клаузата на чл.4.1 „б” от предварителния договор дружеството – продавач се е задължило да предаде имота без тежести, възбрани, залози или ипотеки, а с договорната клауза на чл.4.2 – да не сключва каквито и да било сделки с имота, предмет на предварителния договор без изрично писмено съгласие на купувачите и е гарантирало в чл.4.1 от договора, че отсъстват такива тежести към момента на възникване на облигационната връзка между страните, то учредяването на двете договорни ипотеки – с нот. акт № 88/2007 год. и с нот.акт № 89/2007 год. от 08.11.2007 год. върху поземления имот и правото на строеж върху него в полза на ТБ [фирма], без изричното съгласие на купувачите се явява виновно неизпълнение на конкретни договорни задължения, поради което в полза на последните е възникнало правото да развалят едностранно предварителния договор и правото да искат авансово заплатената покупна цена, които те успешно са упражнили.
Преценявайки съдържанието на цитираните по- горе договорни клаузи и доказателствения материал по делото въззивната инстанция е изградила правен извод, че въведената със ЗЗД презумпция за виновност не е била оборена, нито са налице основания за освобождаване на продавача от отговорност по чл.306 ТЗ.
Поради приетата липса на проведено в хода на процеса главно и пълно доказване на факта на надлежно уведомяване на ищците за готовността на продавача да прехвърли собствеността на имота чист от тежести, съобразно възложената с чл.154, ал.1 ГПК доказателствена тежест, Софийски апелативен съд е отрекъл и основателността на защитното възражение на ответника за неизправност на купувачите, поради забавено плащане на остатъка от дължимата покупна цена.
Решението е неправилно.
Според цитираната по- горе практика на ВКС, създадена по реда на чл. 290 и сл. ГПК, която настоящият съдебен състав изцяло споделя, евентуалните негативни последици за купувача по предварителен договор от учредяването на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителната продажба, от страна на продавача, биха представлявали предпоставка за възникване и успешно упражняване на потестативното право на купувача за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретните договорени условия, към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена.
Следователно, постановеното въззивно решение на Софийски апелативен съд, при дадено в различен смисъл разрешение на поставения правен въпрос се явява в нарушение на закона и следва да бъде отменено на основание чл.293, ал.1 ГПК във вр. с чл.281, т.3 ГПК. В случая не се налага извършване на нови съдопроизводствени действия или повтаряне на извършените от въззивния съд, поради което ВКС е длъжен да се произнесе по същество на спора, както следва:
Безспорно е установено в процеса, че по силата на предварителен договор за покупко – продажба, валидно сключен през 2007 год./ без дата/ между първите двама ищци,като купувачи, и дружеството, настоящ касатор, а от 18. 06. 2008 год. и с третата ищца, последното, в качеството си на продавач, се е задължило в конкретно уговорени срокове да построи и предаде с окончателен договор в надлежната нотариална форма на купувачите, недвижим имот –апартамент, подробно индивидуализиран и находящ се в масивна жилищна сграда във ваканционен комплекс „А. Х.”, [населено място], заедно със съответните ид.ч. от общите и части и припадащите се ид.ч. от правото на строеж върху прилежащия терен. Съгласно клаузите на предварителната продажба купувачите-ищци е следвало да заплатят на ТД -ответник сумата 82 400 евро с ДДС по схема, част от която авансово. Уговорено е, че окончателният договор в изискуемата се от закона нотариална форма следва да бъде сключен в 20 дневен срок от получаване на писмено уведомление за снабдяване на продавача с констативен акт по чл.176, ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа, а по силата на чл.5 обекта е следвало да бъде завършен и обзаведен в срок до м.март 2008 год., с предвиден четиримесечен гратисен период.
Изрично при сключване на процесния договор продавачът е поел и задължение, обективирано в клаузата на чл. 4.1.”б”, да предаде имота без тежести, възбрани, залози или ипотеки, както и да не влиза в преддоговорни отношения с трети лица, касаещи прехвърляне на каквито и да било права върху апартамента – ограничени вещни права, тежести, наеми и др., които да увреждат интересите на купувача, като с клаузата на чл.4.1 е гарантирал, че към момента на сключване на предварителната продажба върху имота няма тежести, а с чл. 4.2 съконтрахентите са постигнали съгласие при неизпълнение от страна на продавача на задължение по чл.4.1, или при сключване на каквито и да било сделки с имота, без изрично писмено съгласие на купувачите, последните да имат право да развалят едностранно и без предизвестие предварителния договор и да се освободят от задълженията си по него, както и да си получат всички платени от тях до момента суми.
Не е съществувал спор в процеса, че акт обр.15 за установяване годността за приемане на строежа е издаден на 30.07.2008 год.. Видно от приложените доказателства след издаване на акта продавачът е изпратил на 08.08.2008 год. електронно писмо, адресирано до купувачите за уведомяването им за неговото съставяне, което е сторил впоследствие и с пощенска пратка от 27.08.2008 год.. С нотариална покана от 26.11.2008 год., редовно връчена на продавача- ответник на 28.11.2008 год. ищците -купувачи са заявили разваляне на предварителния договор, поради виновно договорно неизпълнение на продавача – учредени две договорни ипотеки с нот. акт № 88/2007 год. и с нот.акт № 89/2007 год. от 08.11.2007 год. върху поземления имот и правото на строеж в полза на ТБ [фирма].
Волеизявлението на последните, обаче, предвид така установените по делото факти, не е породило целените правни последици, тъй като към момента на отправянето му, предвидените условия в чл.4.2 от договора, с които съконтрахентите са обвързали възникването и упражняването на правото на разваляне по чл.87 ЗЗД не са били осъществени и съжденията на въззивния съд в противна насока, като лишени от основание в доказателствата и закона не следва да бъдат споделени.
Наистина с договорната клауза на чл.4.2 е въведена обща забрана за продавача да не сключва без изрично предварително съгласие на купувачите разпоредителни и ипотечни сделки с имота, предмет на предварителната продажба, но тълкувано съдържанието на същата по правилото на чл.20 ЗЗД – във вр. връзка с останалите клаузи в договора, с целта на самата предварителна продажба, с обичаите в практиката и добросъвестността, дава основание да се приеме, че релевантният момент, към който подлежи на преценка изправността на продавача по отношение изпълнението на това му задължение, е този на прехвърляне собствеността на купувача.
В този см. макар и специалната клауза на чл.4.1. „б” от договора да охранява интереса на купувачите да получат имот без всякакви тежести, какъвто характер несъмнено притежават учредените ипотеки, то този интерес би бил накърнен по отношение на последните само, ако при сключване на окончателния договор и прехвърляне на собствеността същите не са заличени, каквито данни по делото отсъстват.
Следователно наличието на учредени договорни ипотеки по време на строителството на обекта, без изрично съгласие на ищците, макар и формално да нарушава клаузите на сключения предварителен договор, в същността си се явява незначително спрямо обективните им интереси на купувачи, предвид конкретните факти и обстоятелства по спора, поради което само по себе си не може да обоснове и правото им на едностранно разваляне на договор – арг. от чл.87, ал.4 ЗЗД.
При отсъствие на предвидените в договора и в закона предпоставки за разваляне на процесния договор, отправеното от купувачите в тази насока едностранно волеизявление, материализирано в съответните нотариални покани, адресирани до продавача от 26.11.2008 год. и от 29.12.2009 год., както и в исковата молба не е породило целените правни последици. Твърдяното от ищците отпадане на съществуващата облигационна връзка не е доказано и предварителният договор продължава да обвързва страните, а това от своя страна изключва да е налице основание за връщане на авансово престираната от купувачите покупна цена по реда на чл.55, ал.1 пр.3 ЗЗД.
С оглед изхода на делото в настоящата инстанция и процесуалното правило на чл.78, ал.1 ГПК на касатора следва да бъдат заплатени своевременно претендираните с касационната жалба деловодни разноски, възлизащи, съгласно приложения списък по чл.80 ГПК, на сумата 5162 лв..
Водим от горните съображения и на основание чл.293, ал.2, във вр. с ал.1 ГПК, настоящият състав на второ търговско отделение на ВКС
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивното решение на Софийски апелативен съд № 257 от 21.02.2012 год., по в.гр.д.№ 3477/2011 год., в частта му, по касационната жалба на [фирма], [населено място], с вх.№ 3787/12.04.2012 год. и вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни, предявените от К. Т., С. Т. и В. Е. Т., всички граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес: [населено място], [улица], вх.1, ет.1, ап.6 – Адвокатска кантора „ П. и Д.” срещу [фирма], [населено място] субективно съединени искове – по чл.55, ал.1 пр.3 ЗЗД за заплащане на сумата 55 952.10 лв., като дадена на отпаднало основание по развален предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот и по чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 4365.12 лв., обезщетение за забавеното плащане за периода – 01.12.2008 год. – 24. 06. 2008 год..
ОСЪЖДА К. Т., притежаващ паспорт №[ЕИК]; С. Т. с паспорт №[ЕИК] и В. Е. Т., притежаваща паспорт №[ЕИК], всички граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес: [населено място], [улица], вх.1, ет.1, ап.6 – Адвокатска кантора „ П. и Д.” да заплатят общо на [фирма], [населено място] сумата 5162.00 лв./ пет хиляди сто шестдесет и два лева/ направени деловодни разноски по делото пред касационната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: