Р Е Ш Е Н И Е
№ 806
гр. София, 23.10. 2009 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание проведено на четиринадесети октомври през две хиляди и девета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ РИКЕВСКА
ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
при секретаря Д. Никова
след като разгледа докладваното от съдия Л. РИКЕВСКА гр. д. № 1702 по описа на четвърто гражданско отделение за 2009 г., за да се произнесе, взема предвид следното:
Производство по чл. 218а и сл. ГПК /отм./ вр. с § 2 ал. 3 ПЗР на ГПК.
С решение № 2 от 12.02.2007 г. по гр. д. № 1510/05 г. Софийски градски съд е обявил за окончателен сключения на 10.12.2002 г. между Г. Т. Г. и Й. Н. Д. предварителен договор за продажба на апартамент № 4, находящ се в гр. С. ул. “К” № 16, разположен на две нива със застроена площ 156.86 лв., заедно с мазе № 5 със застроена площ 9.25 кв. м. и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, за сумата 54 000 лв.
С решение № 218 от 11.01.2008 г. по гр. д. № 805/07 г. Апелативен съд София е оставил в сила решението на първоинстанционния съд.
Срещу решението на въззивния съд е подадена жалба от Й. Д. Оплакванията развити в касационната жалба са, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон, на съществени процесуални правила и е необосновано.
Ответникът по касация Г. Г. оспорва жалбата.
Касационната жалба е допустима. Подадена е в срок от легитимирано лице, насочена е срещу решение което подлежи на касационно обжалване и отговаря на изискванията по чл. 218в ГПК /отм./.
Върховният касационен съд, след като прецени съвкупността на всички събрани по делото доказателства, взема предвид наведените съображения и с оглед очертаните в жалбата пороци на решението, приема за установено следното:
Въззивният съд е приел, че с предварителния договор страните постигнали споразумение за обекта предмет на продажба, цената и задължението на продавача да снабди купувача с нотариален акт след издаване на разрешение за ползуване. Като е тълкувал съдържанието на договора съдът е изложил съображения че той е предварителен, а не окончателен и има валидна форма, затова възражението за липса на предписана от закона форма е неоснователно. Приел е че договорът е сключен на 10.12.2002 г. След като Й. Д. не оспорил верността на посочената в договора дата в срока по чл. 154 ГПК /отм./, на основание чл. 144 ГПК /отм./ следва да се приеме, че договорът който е частен документ, е сключен на посочената в него дата. Касаторът не е трето лице по смисъла на чл. 145 ГПК /отм./, тъй като е участвувал в подписването му, затова разпоредбата за достоверност на датата от момента на заверката му не се отнася за отношенията между страните. Изложил е и доводи, че договорът не е нищожен поради накърняване на добрите нрави. Цената се определя въз основа на пазара за търсене и предлагане и данъчната оценка за 2002 г. е била съизмерима с уговорената и получена от касатора цена.
В касационната жалба се твърди, че предварителният договор не е сключен на 10.12.2002 г., а на 17.11.2003 г. когато е нотариално заверен. Датата давала отражение върху правните последици от сключването му. Договорът бил нищожен поради липса на предписаната от закона форма, накърняване на добрите нрави и имал невъзможен предмет. Към момента на сключването му сградата била построена и предадена с акт обр. 16, затова страните са могли да сключат окончателен договор. Задължението за строеж било неизпълнимо и затова договорът бил нищожен поради липса на предмет. Договорът нарушавал и добрите нрави, тъй като продажната цена била по-ниско от данъчната оценка.
Доводите в жалбата са неоснователни. Правната уредба на предварителния договор е уредена в чл. 19 от ЗЗД и чл. 297 – 298 ГПК /отм./. Предварителният договор има за цел да подготви сключването на окончателен договор, затова, той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – съгласие, основание и предмет. Предварителният договор е неформален договор и писмената форма не е елемент за неговата действителност. Чл. 19 ал. 1 ЗЗД обаче предвижда изискването, че предварителен договор за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална форма, трябва да бъде сключен в писмена форма. Договорът, предмет на иска, има необходимата писмена форма. Датата на сключването му не е елемент от фактическия състав на текста. Дали договорът е сключен на 10.12.2002 г., на 23.06.2003 г. или на 17.11.2003 г. има значение за началото на петгодишния срок в който може да се упражни субективното право да се иска обявяването му за окончателен по чл. 19 ал. 3 ЗЗД, но не и за валидността на договора.
В касационната жалба се твърди, че предварителният договор бил недействителен по смисъла на чл. 26 ал. 2 ЗЗД поради невъзможен предмет. Според правната теория, договорът има невъзможен предмет тогава, когато липсва вещ като обект на правоотношението. В закона няма дефиниция на понятието “вещ” която може да бъде предмет на продажба, но този въпрос също е изяснен от теорията. Тя приема, че обект на продажба може да бъде всеки обособен предмет създаден от природата или от човека който може да задоволява потребности. Могат да бъдат продавани и бъдещи вещи, под отлагателно условие или безусловно. Продажбата в този случай е алеаторна, тъй като предметът на продажбата е бъдещо събитие.словие за сключване на този вид продажба е вещта да бъде достатъчно индивидуално определена, за да може да има определяем предмет на продажба. Само ако продаваната вещ не може да бъде определена индивидуално, тогава ще липсва предмет и договорът за продажба ще бъде нищожен. С процесния договор собственикът Й. Д. се задължил да продаде на Г. Г. апартамент № 4 находящ се в гр. С., ул. “К” № 16 разположен на две нива със застроена площ 156.86 лв., заедно с мазе № 2 със застроена площ 9.25 кв. м. и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, за сумата 54 000 лв., изплатена напълно и в брой. Окончателният договор е следвало да бъде сключен след приемане на жилищната сграда с акт обр. 16. Продавачът се задължил да построи обекта и да го предаде в експлоатация до 30.03.2003 г. С оглед записаното в договора ВКС счита, че процесният договор съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – имотът е достатъчно индивидуализиран, посочената е цената на имота и срокът за сключване на окончателния договор. Извършеното от въззивния съд тълкуване на договора е съобразено с изискванията на чл. 20 ЗЗД. Предметът на договора в случая е описаният в него апартамент. Достатъчно е той да бъде в определен до такава степен, че да не създава съмнение за неговата идентичност. В процесния договор има посочени такива белези и те са достатъчни за да послужат за установяване волята на продавача – кой е имотът който е искал да продаде след като се снабди с необходимото решение за ползуване. Затова договорът обвързва реално страните и като е приел, че договорът е действителен въззивният съд е направил законосъобразен извод. След като разрешението за ползуване е издадено на 28.02.2003 г., от този момент ищецът има право да претендира договорът му да бъде обявен за окончателен.
В касационната жалба се твърди, че договорът е нищожен и на основание чл. 26 ал. 1 пр. 3 ЗЗД поради нарушение на добрите нрави, тъй като цената на жилището била незначителна с оглед местоположението на имота. Нищожност би била налице тогава, когато престациите не са еквивалентни. Такива доказателства в делото не се съдържат. Когато се твърди нищожност на сделка, тази нищожност трябва да е съществувала към момента на сключването и, т. е. соченият порок за нищожността трябва да е начален. При преценка на това твърдение следва да се има предвид от една страна, че договорената цена от 54 000 лв. се отнася за апартамент в груб строеж към края на 2002 г. В т. 5 страните са записали че жилището ще се завърши и предаде на купувача без вътрешни мазилки и шпакловка, подови замазки, бояджийски работи, стенни и подови настилки, санитарно оборудване и вътрешни врати. От друга страна, представената от касатора данъчна оценка е за ап. № 4, но към 21.04.2005 г. и в нея не е отчетена степента на завършеност на обекта. Затова тя не може да бъде обект на сравнение на договорената цена с евентуална пазарна цена към момента на сключване на договора, а от тук и за доказване на твърденията за нарушаване на добрите нрави.
По изложените съображения касационната жалба на заявените в нея основания е неоснователна, а въззивното решение е правилно, поради което следва да се остави в сила.
Водим от горното и на основание чл. 218ж ГПК /отм./, ВКС
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 218 от 11.01.2008 г. по гр. д. № 805/07 г. на Апелативен съд гр. С..
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: