1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1179
София, 19.12.2017г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, ГК ,ІV г.о.в закрито заседание на четиринадесети ноември през две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА
ЕРИК ВАСИЛЕВ
като изслуша докладваното от съдията Светла Бояджиева гр.дело № 2237 по описа за 2017 год.за да се произнесе,взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.288 ГПК във вр.с § 74 ЗИДГПК /ДВ,бр.86/17г./
Постъпила е касационна жалба от Б. И. П. и Г. И. Т. –П. чрез адв.П. П. от АК –В. срещу решение № 757 от 6.02.17г., постановено по в.гр.дело № 8025/16г.на Софийски градски съд.С него е потвърдено решение № 3835 от 4.04.16г. по гр.дело № 5778/15г.на Софийски районен съд съд в обжалваната част,с която Б. и Г. П. са осъдени да заплатят солидарно на К. С. Н. сумата от 2 000 евро,представляваща невъзстановено капаро по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 8.08.14г.,ведно със законната лихва върху главницата,считано от 5.02.15г.до окончателното изплащане.
В изложението по чл.284 ал.3 т.1 ГПК се сочат основанията по чл.280 ал.1 т.1-т.3 ГПК за допустимост на касационното обжалване по следните въпроси: 1.Представянето на искане-декларация за отпускане на ипотечен кредит от страна на купувача представлява ли доказателство за изпълнение на поетите от него задължения по предварителния договор за осигуряване на средства при наличие на краен срок за сключване на окончателния договор,при условие, че други доказателства за неговата готовност да изпълни не са представени; 2.Следва ли съдът да изследва изпълнението на двете страни по предварителния договор и готовността им за сключване на окончателен договор към крайната дата,определена за сключване на сделката; 3.Може ли съобразно предвиденото в чл.87 ал.2 ЗЗД купувачът да развали предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот преди уговорената крайна дата на изпълнение и може ли съдът да подменя волята на страните по отношение на фиксирания краен срок като едностранно определя интереса на прехвърлителите – продавачите по сделката след изтичането му; 4.За да се освободи от последиците на забавеното изпълнение следва ли купувачът да се съобрази с правилото на чл.97 ал.1 изр.2 ЗЗД,и при неизпълнение,това следва ли да е съобразено при формиране на извода дали договора е валидно едностранно прекратен и дали купувачът е изправна страна; 5.Валидно ли е развалянето на предварителен договор с едностранно предизвестие при условие,че предварителният договор е бил вече развален по право вследствие разпореждане с имота,предмет на предварителния договор,за което разпореждане страната,поискала разваляне,е знаела преди да изпрати предизвестието за разваляне; 6.Вписването в имотния регистър при А. по вписванията на нотариалния акт за разпореждане с имота,предмет на предварителния договор в полза на трето лице,съдържа ли волеизявление или представлява конклудентно действие за едностранно разваляне на договора,без даване на допълнителен срок за изпълнение с оглед изтичането на крайния срок преди извършеното вписване,при условие,че купувачът по предварителния договор е узнал за разпореждането с имота от вписването,като към този момент е бил в неизпълнение на своите задължения по предварителния договор; 7.Следва ли въззивният съд да обсъди всички доказателства по делото поотделно и в тяхната взаимна логическа връзка и да основе решението си върху приетите в резултат на тази преценка обстоятелства и на закона; 8.Съставлява ли процесуално нарушение необсъждането на клаузите на предварителния договор – в частност клаузата в чл.6.1, и на искането -декларация за ипотечен кредит,представена от купувача в частта,където г-жа Д. е посочена като лице за контакт от страна на А. Б. ,във връзка с твърдението на продавачите за изпълнение на техните задължения за представяне на необходимите документи съгласно предварителния договор,поискани по електронната поща от купувача,посредством представянето им на посоченото лице за контакт от страна на банката и купувача по електронната поща,които са релевантни за спора и може ли съдът да игнорира част от представените доказателства при формиране на правните си изводи.
В писмен отговор по чл.287 ГПК ответникът по жалбата К. С. Н. счита,че не са налице основания за допускане на въззивното решение до касационен контрол.
С обжалваното решение въззивният съд е приел от фактическа страна,че между страните е сключен предварителен договор на 8.08.14г.,по силата на който ответниците Б. и Г. П. в качеството на продавачи са се задължили да прехвърлят правото на собственост на купувача – ищецът К. Н. върху недвижим имот,представляващ апартамент /№/,находящ се в жилищна сграда в [населено място],[жк],със застроена площ от 88.17 кв.м.,заедно с мазе /№/ от 6.28 кв.м. и 2.974% ид.ч.от общите части на сградата и от УПИ /№/.Ищецът се е задължил да заплати на ответниците договорената цена на имота в размер на 57 000 евро,платима с банков заем и със собствени средства по следния начин: 2000 евро – капаро,което да бъде заплатено на продавачите в деня на подписване на предварителния договор със собствени средства; 15 000 евро с банков кредит от „А. б.”- след нотариално прехвърляне собствеността на имота,представяне на нотариалния акт и удостоверение от А. по вписванията за втора по ред ипотека в полза на „А. б.”,като тази сума следва да бъде преведена и блокирана в Е. /доверителна сметка под условие/преди нотариално прехвърляне на собствеността на имота,като страна по Е. сметката следва да бъде трето лице,посочено от продавача – И. П. Г.,а сумата следва да бъде отблокирана и преведена от Е. сметката по сметката на третото лице в деня на представяне на нотариален акт за покупко-продажба на процесния имот и удостоверението за вписаната ипотека ; 40 000 евро,платими по сметка,посочена в издадено от „Р.” писмено намерение,с банков кредит от „А. б.”при представяне на нотариален акт за прехвърляне собствеността на имота и удостоверение от АВ за вписана втора по ред ипотека в полза на „А. б.”.Уговорен е срок за сключване на окончателен договор – 30.09.2014г.в 10 ч.
Прието е за безспорно от съда,че окончателен договор не е сключен. Спорно било между страните правото на купувача с едностранно волеизявление да развали договора, без спазване на изискванията по чл.87 ал.1 ЗЗД,и като изправна страна да получи претендирания задатък като обезщетение за причинените му имуществени вреди от виновното неизпълнение на договорното задължение на ответниците.Установено е,че в чл.3.6, 3.7, 3.10. 4.2 и 4.3 от договора страните са придали на задължението за авансово плащане на част от продажната цена в размер на 2000 лв правните последици на задатъка и че същата сума е платена при сключване на договора,който служи като разписка.
Изложени са съображения,че изпълнението на задължението на купувача за сключване на окончателен договор и за заплащане цената на имота е предпоставено от изпълнение на задължението на продавачите по чл.2.1 и чл.3.1 от предварителния договор – да представят всички документи,с които се установява правото им на собственост и които се изискват от закона,както и да представят изискани им от банката документи,касаещи имота и продажбата.Съдът е приел,че по делото не е доказано продавачите да се представили на „А. б.”необходимите документи,за да бъде разрешен банковия кредит за закупуване на имота,както и да са изпратени на купувача,поради което не са изпълнили задълженията си по договора.Според съда,поради тяхната неизправност, за купувача е възникнало потестативното право с едностранно изявление да развали договора без спазване на изискванията по чл.87 ал.1 ЗЗД,още повече,че по делото било установено,че на 11.12.14г. с нот.акт /№/процесният недвижим имот е бил продаден на трето лице.Направен е извод,че ответниците дължат на ищеца връщане на дадения от него задатък в размер на 2000 лв.
Върховният касационен съд,състав на Четвърто гражданско отделение,като извърши преценка за наличие на предпоставките на чл.280 ал.1 ГПК за допустимост на касационното обжалване,приема следното:
Въпросите от № 1 до № 4 вкл.се отнасят до изправността на купувача и готовността му да сключи окончателния договор.С оглед приетата от въззивния съд неизправност на продавачите,тези въпроси не са от значение за изхода на делото.Това е така,тъй като изпълнението на задължението на ищеца да заплати цената на имота е в зависимост от изпълнението от страна на ответниците на техните задължения по чл.2.1,чл.3.1. и чл.3.9 от договора,които са предпоставка за разрешаването на кредит на купувача.
Не е налице противоречие с приложеното решение № 229 от 28.01.15г.по гр.д.№ 4936/13г.на ІІІ г.о.на ВКС,в което е прието,че при забава на кредитора длъжникът може да се освободи от задължението за заплащане на цената,която е носима,ако е вложил парите в банка по местоизпълнението и е уведомил кредитора за това.Разглежданият случай не е идентичен,тъй като задълженията на купувача да заплати цената и да посочи нотариус за сключването на окончателен договор са последващи спрямо задължението на продавачите за оказване на съдействие на купувача и предоставяне на него и на банката на всички необходими документи за изповядване на сделката по нотариален ред.
Преценката на доказателствата,въз основа на която съдът е изградил вътрешното си убеждение за неизправността на ответниците като страна по предварителния договор,не е основание за допустимост на касационното обжалване,а може да доведе до необоснованост,която подлежи на проверка по реда на чл.281 т.3 ГПК,но само след допусната касация.
Въпросите № 5 и № 6 не са разрешавани от въззивния съд.По въпроси,които не са обусловили въззивното решение,касационното обжалване не следва да се допуска.
Въпросите № 7 и № 8 не са относими към допускане на касационното обжалване,а представляват касационни оплаквания за неправилност на решението поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила.
По изложените съображения касационно обжалване на въззивното решение не следва да се допуска.
С оглед изхода на производството по чл.288 ГПК жалбоподателите следва да заплатят на ответника по жалбата разноските за адвокатско възнаграждение в размер на 300 лв.
Предвид на горното,ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД,ІV г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА до касационно обжалване решение № 757 от 6.02.17г.,постановено по в.гр.дело № 8025/16г.на Софийски градски съд.
ОСЪЖДА Б. И. П. и Г. И. Т. –П. да заплатят на К. С. Н. сумата 300 лв /триста/ разноски за адвокатско възнаграждение пред ВКС.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.