ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 579
София, 13.12.2016 г.
Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на дванадесети декември през две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА
ЛЮБКА АНДОНОВА
при секретаря
като изслуша докладваното от съдията ЛЮБКА АНДОНОВА
ч.гр.дело № 4135/2016 год.
Производството е по чл. 274, ал. 3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба, подадена от [фирма], [населено място], чрез пълномощника му адв. Д. Л. срещу определение № 123 от 13.07.2016г., постановено по в.ч.гр.дело № 213/2016 г. по описа на Окръжен съд-Видин, с което е потвърдено определение с изх.№8 от 14.06.2016г. на Съдията по вписванията при Районен съд-Видин за отказ от вписване на прекратяване на договор за наем.
В частната касационна жалба се подържа, че определението е незаконосъобразно и се иска неговата отмяна. Твърди се, че неправилно е отказано вписване на подлежащ на вписване акт.
Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Четвърто гражданско отделение след като взе предвид данните по делото, приема че частната касационна жалба е процесуално допустима като подадена в законоустановения срок от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт.
В решаващите си мотиви въззивният съд е приел следното:
С молба вх.№3047/14.06.2016г. дружеството-жалбоподател [фирма] е поискало вписване на прекратяването на договор за наем на поземлен имот с идентификатор 10971.143.60, находящ се [населено място], представляващ земеделска земя с площ от 71690 кв.м., четвърта категория при неполивни условия, начин на трайно ползване: Нива, който договор за наем е сключен между [община] и [фирма]. Посоченият имот е придобит от [фирма] с постановление за възлагане на недвижим имот от 06.01.2015г. на ЧСИ В. Т. с район на д-вие ОС-Видин, вписано във вх.рег. под /№/ от 25.03.2015г., акт. /№/, том /№/ на СВ при РС-Видин. Съдията по вписванията, правилно и законосъобразно е постановил определение за отказ, приемайки, че за да впише прекратяването на договора за наем, ще следва да извърши материалноправна проверка за валидното прекратяване на договорната връзка, което е извън правомощията му. В съответствие със закона са и изводите му, че на вписване в нотариалните книги подлежат само актовете, посочени в чл.112 ЗС и в чл.4 от ПВ, измежду които не е изявлението за прекратяване на наемен договор. Не намира основание в закона и твърдението на жалбоподателя, че на вписване подлежи фактът на прекратяване на наемен договор. Нормата на чл.569 ГПК определя нотариалните производства, по които се извършват съответните действия, като в т.5 са посочени: вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване в случаите, предвидени в закон. Правилникът за вписванията, издаден за прилагане на Глава ХІ на ЗС, в чл.2 изрично въвежда правилото, че вписване, заличаване и отбелязване се допуска само в изрично посочените от този правилник и закона случаи. Кои вписвания подлежат на заличаване изчерпателно са изброени в чл.13, чл.19 и чл.32 от ПВ-предвидено е заличаване на вписвания на искови молби и решения по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, заличаване на ипотеки и възбрани. Относно договора за наем на недвижим имот, разпоредбата на чл.4, б. „е“ от ПВ предвижда вписването на този вид договор, в т.ч. договор за наем на земеделска земя за срок по-дълъг от една година, но в ПВ не е предвидено вписване на прекратяването на наемен договор, нито извършване на заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот, като такова правило не е предвидено и в друг закон. Действие по заличаване на вписан договор за наем на недвижим имот би било и безпредметно, тъй като вписването на договора за наем има за цел той да бъде противопоставим на трети лица, за да се охранят интересите на наемателя за срока на действието на договора.
В изложението по чл.284 ал.3 от ГПК касаторът сочи основанията за допускане до касационен контрол по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 от ГПК. Поставя следните въпроси:
1.Обхваща ли се от разпоредбата на чл.4, б. „е“ от Правилника по вписванията и прекратяването на договора за наем, извършено по съответния ред или на вписване подлежи единствено сключването на същия; Счита, че така поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
2.Представлява ли правото по чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД във вр. с чл.238 от ЗЗД възможност на приобретателя на имот да прекрати едностранно договор за наем, сключен между предходен собственик и наемател; Счита, че така поставеният въпрос е решен в противоречие с решение №34 от 02.04.2009г. на ВКС по т.д.№683/2008г., ІІ т.о.;
3.Има ли право новият собственик на отдаден под наем имот /земеделска земя/ за повече от три години да го прекрати едностранно и въз основа на това да иска вписването на това обстоятелство в Службата по вписванията; Счита, че така поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
4.Когато върху имот е вписана възбрана преди вписването на договора за наем със срок над три години, счита ли се, че договорът за наем не е вписан спрямо приобретателите на имота, придобили го на основание публична продан, извършена по изпълнителното дело, по което е била наложена възбраната. Счита, че така поставеният въпрос е от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото.
Съставът на Върховния касационен съд, Четвърто гражданско отделение намира, че не е налице поддържаното от касатора основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по 1-ви 3-ти и 4-ти от поставените въпроси в изложението. Съгласно указанията, дадени в т.4 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. по т.д.№1/2009г. на ВКС, ОСГТК, предпоставките по чл. 280, ал.1, т.3 КТ са налице тогава, когато разглеждането на повдигнатия от касатора въпрос ще допринесе за промяна на създадената поради неточно тълкуване съдебна практика, или за осъвременяване на тълкуването й с оглед изменения в законодателството и обществените условия, за да се създаде съдебна практика по прилагането на непълни, неясни или противоречиви закони или за да бъде тя осъвременена. За повдигнатия от касатора въпрос тези предпоставки не са налице. По него има установена от Върховния касационен задължителна практика: В определение № 230 от 2.05.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. № 35/2012 г., I г. о. е прието, че съгласно нормата на чл. 569 ГПК нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в нормата действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното заличаване, в случаите, предвидени в закона. От тази норма и от нормите на Правилника за вписванията (ПВ), издаден за прилагане глава ХI на ЗС „Вписвания“, следва че се заличават тези вписвания и отбелязвания, за които това изрично е предвидено (чл. 13, чл. 19 и чл. 32 ПВ, които се отнасят до заличаване вписванията на искови молби и решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, вписването на ипотеката и вписването на възбраните). В ПВ не е предвидено да се извършва заличаване на вписването на договор за наем на недвижим имот. Това действие би било безпредметно. Вписването на договора за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява защита на наемателя. Съгласно чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът е задължителен за приобретателя на недвижимия имот, ако е вписан. Договорът за наем сключен с определен срок, се прекратява с изтичането на срока. С това се прекратява и оповестителното действие на вписването му. В т.6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК е прието, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. Тази практика е съобразена от въззивния съд в обжалваното определение. Наличието на обвързваща практика, ненуждаеща се от промяна или осъвременяване и съобразяването й от страна на съда в обжалваното педеление изключва възможността въпросът да има значение за точното прилагане на закона и развитието на правото и води до липсата на соченото касационно основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
Вторият поставен от жалбоподателя въпрос, за който се твърди, че е постановен в противоречие с практиката на ВКС: представлява ли правото по чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД във вр. с чл.238 от ЗЗД възможност на приобретателя на имот да прекрати едностранно договор за наем, сключен между предходен собственик и наемател, е неотносим, тъй като същият не е от значение за изхода на делото и не е обусловил правните изводи на съда в обжалваното определение.
Мотивиран от горното ВКС, състав на Четвърто гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 123 от 13.07.2016г., постановено по в.ч.гр.дело № 213/2016г. по описа на Окръжен съд-Видин.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.