1
2
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 1089
гр.София, 21.11.2017г.
в и м е т о н а н а р о д а
Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи ноември две хиляди и седемнадесета година в състав:
Председател: ВЕСКА РАЙЧЕВА
Членове: светла бояджиева
ЕРИК ВАСИЛЕВ
като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д.N 2490 описа за 2016 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Обжалвано е решение от 09.03.2017г. по гр.д.№4927/2016г. на АС София, с което са отхвърлени искове с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД и чл.87 ЗЗД.
Жалбоподателите – Х. Х. С. и Т. Х. С., чрез процесуалния си представител в писмено становище поддържа, че с обжалваното решение съдът се е произнесъл по правни въпроси от значение за спора , които са от значение за точното приложение на закона и развитие на правото.
Ответникът [фирма], в писмено становище, чрез процесуалния си представител поддържа, че не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение.
Върховният касационен съд, състав на четвърто г.о., като направи преценка за наличие предпоставките на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК, приема за установено следното:
Касационно обжалване на решението на въззивния съд не следва да се допусне.
С обжалваното решение въззивният съд, като е потвърдил първоинстанционното решение, е отхвърлил съединените при условията на евентуалност искове на жалбоподателите за прогласяване нищожността на договор за учредяване на право на строеж – поради липса на предмет и евентуално – за разваляне на договора поради неизпълнение от страна на ответника на задължението му за построяване на сграда съгласно договореното.
Установено е, че ищците- жалбоподатели в настоящето производство Х. С. и Т. С. са сключили на 24.03.2006 г. с А. Б. – действащ в качеството на управител и едноличен собственик на [фирма] „договор 1/ за инвестиционно проектиране; 2/ предварителен – за учредяване на право на строеж срещу изграждане на обекти в жилищна сграда и покупко-продажба на идеална част от урегулиран поземлен имот“. По силата на този договор „учредителите продавачи“ С., в качеството си на собственици на дворно място с площ от 495 кв.м, намиращо се в [населено място], са се задължили да учредят право на строеж върху този имот в полза на „приемателя-купувач“ [фирма] . От своя страна търговското дружество се е задължило да изгради изцяло описаната в договора предвиждана шестетажна сграда, от разгънатата застроена площ на която ищците да придобият 40 %. Договорени са видовете строителни работи, които следва да извърши дружеството, както и сроковете за изпълнение на отделните етапи от строежа. В т.ІІІ.3.1. купувачът се е задължил да изгради сградата в срок от 24 месеца от датата на получаване на протокола за строителна линия и ниво. Констатирано е, че на 22.12.2006 г. е сключен договор за строителство между същите страни, в който подробно са описани конкретните обекти, които следва да получат ищците в предстоящата за построяване сграда – „по одобрените архитектурни планове“, като в този договор се съдържа „особена договореност“ – по искане на купувача-изпълнител, същият да стане съсобственик на дворното място до 1/2 идеална част предварително. Установено е също така, че на 22.12.2006 г. Х. С. и Т. С. са продали на [фирма], представлявано от управителя и едноличен собственик на капитала А. Б. 1/2 идеална част от имота, като за сделката е съставен нот. акт № 112, том І рег. № 1132, дело № 101 от 2006 г. на нотариус Н. Л., а процесната сделка е сключена с нот.акт № 133, том І, рег. № 1181, дело № 118 от 2006г. съставен на 28.12.2006 г. от нотариус Н. Л. , като съсобствениците С. от една страна, а от друга – [фирма] , представлявано от А. Б., взаимно са си учредили правото на строеж върху конкретно изброени обекти в бъдещата шестетажна сграда. В нотариалния акт не е посочено, тези обекти да са били определени по силата на одобрен проект за застрояване, без да се уговярят чие е задължението да се построи сградата. В описа на документите, представени пред нотариуса при изготвяне на нотариалния акт, също не е цитиран такъв проект.
От допусната и приета съдебно-техническа експертиза се установява, че и към датата на изготвяне на заключението /2016 г./ сградата не е довършена и не съответства нито по брой, нито по вид, нито по предназначение на описаните в нотариалния акт обекти.
По иска за прогласяване на нищожност на договора за суперфиция поради невъзможен предмет – с правно основание чл.26, ал.2, хипотеза първа от ЗЗД съдът е приел, че учредяването на право на строеж за бъдеща сграда би било нищожна сделка, ако невъзможността да се построи такава сграда е налице към датата на сключване на договора, като в тежест на ищеца, който твърди нищожност поради невъзможен предмет, е да докаже, че тази невъзможност е била налице към датата на учредяване на правото на строеж. Съдът е изложил съображения за това, че правна невъзможност е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да се учреди право на строеж, а в настоящият случай се установява, че частично построената сграда не съдържа обектите, подробно описани в договора за суперфиция, както и че строителството не е приключило, което не не може да обоснове извод, че невъзможността е съществувала към момента на сключване на сделката и искът за прогласяване на нищожността на договора за учредяване на право на строеж е неоснователен.
По съединения при условията на евентуалност иск за разваляне на договора за суперфиция поради неизпълнение на задължението за построяване на обектите така, както са договорени съдът е приел, че след като същият не съдържа уговорка чие е задължението за посторяване на сградата, то не може да се приеме, че че договорът за суперфиция следва да бъде развален поради неизпълнение на договорът за строителство, който при това е сключен с друго дружество изпълнител, независимо че и двете дружества имат един и същ собственик на капитала и управител.При тези данни съдът е отхвърлил и този иск като неоснователен.
В изложение по чл.284, ал.3 ГПК, жалбоподателите, чрез процесуалния си представител поддържат, че в решението е даден отговор на правни въпроси от значение за спора: за това нищожен ли е договор за учредяване право на строеж при липса на одобрен идеен проект поради невъзможен предмен или поради липса на основание и допустимо ли е сключване на договор за учредяване право на строеж при липса на одобрен идеен проект в нарушение на императивни разпоредби на ЗУТ. Поддържат, че е налице основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК/ ред Дв.в.бр.59 от 2007г./. Позовават се на ТР№3/2012г. по приложението на чл.82 ЗЗД-неотносимо към предмета на спора и решение от 11.05.2015г. по гр.д.№1357/2013г. за дължимостта на уговорена неустойка също неотносимо към предмета на настоящия спор.
Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. намира, че на поставените от жалбоподателите въпроси съдът е дал отговор в съответствие със задължителната практика на ВКС, намерила израз и в постатовени по реда на чл.290 ГПК Решение № 250 от 21.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 724/2009 г., II г. о., и Решение № 44 от 4.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 358/2012 г., IV г. о. на ВКС. Според същата като ограничено вещно право, произтичащо от правото на собственост, правото на строеж се състои от няколко отделни правомощия – неговият носител има право да построи сграда върху чужда земя и да придобие собствеността на постройката, както и да ползва земята в рамките на необходимото за пълноценното ползване на постройката. Приема се, че с упражняване на правото на строеж се постига крайната цел – придобиване на суперфициарна собственост. Приема се също така, че когато в сградата е предвидено съществуване на отделни самостоятелни обекти, то надлежно учреденото право на строеж за всеки един от тях е отделно и самостоятелно такова. Изискванията за валидно придобиване на право на строеж са предвидени в Закона за собствеността и чл.180 от Закона за устройство на територията, като изискванията свързани с устройството на територията, инвестиционното проектиране и строителството, не биха могли да бъдат в смисъла, който се поддържа от жалбоподателитеа, тъй като това би довело до извод, че учредяването на правото на строеж включва и административноправни елементи, което от своя страна би противоречало на установения в ЗС ред за придобиване/учредяване на правото на строеж. Аргументи в тази насока са и мотивите към т. 1 от ТР№1/2012г. ОСГК на ВКС. В случая, за да отхвърли иска с правно основание чл.26, ал.1 ЗЗД съдът правилно е приел, че не е налице правна невъзможност на предмета на договора за учредяване право на строеж , тъй като последващи промени в строителните книжа, извършени след сключване на процесния договор, не обуславя невъзможност на предмета на сделката към момента на сключването й. Учредяването на правото на строеж може да е прехвърляне на бъдеща вещ, по силата на което приобретателят ще стане собственик на вещта, когато тя бъде изградена в груб вид. Не би могъл да се обоснове извод, че липсата на подробен устройствен план или виза за проектиране, или последващото суперфицията отменяне на тези административни актове, рефлектира върху валидността на правото на строеж. Правните изводи на решаващия съдебен състав в тази насока правилно са основани и на недопустимост да се преценява валидността на договора за прехвърляне на надлежно учредено право на строеж към последващ прехвърлителната сделка момент.
Така установената практика не е неправилна, поради което не е налице и соченото основание по чл.280, ал.1, т.3 ГПК, тъй като не се налага да се допусне касационно обжалване за да бъде коригирина същата.
На основатие чл.78 , ал.3 ГПК жалбоподателите следва да заплатят на ответника по жалба сумата 7000 лева разноски пред настоящата инстанция за адвокатско възнаграждение.
Предвид изложените съображения, съдът
О п р е д е л и :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение от 09.03.2017г. по гр.д.№4927/2016г. на АС София.
ОСЪЖДА Х. Х. С. и Т. Х. С. ДА ЗАПЛАТЯТ НА [фирма] общо сумата 7000 лева разноски пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: