О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 322
С., 04.04.2013 год.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – Търговска колегия, състав на І т.о. в закрито заседание на първи април през две хиляди и тринадесета година в състав:
Председател: Дария Проданова
Членове: Емил Марков
Ирина Петрова
като изслуша докладваното от съдията Петрова т.д. № 1027 по описа за 2012 год. за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационната жалба на ищеца [фирма] срещу Решение № 1449 от 03.08.2012г. по гр.д.№ 429/2012г. на Софийски апелативен съд, ТО, 5 състав, с което е потвърдено първоинстанционното решение на Врачанския ОС по т.д.№ 43/2011г.
Окръжният съд е отхвърлил предявения от касатора против [фирма] иск по чл.28,ал.1, изр. първо ЗЗД-за унищожаване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 11.12.2008г., с който ответникът продава на [фирма] поземлен имот 12259.1022.86, сграда 12259.1022.86.1 и сграда 12259.86.2, находящи се в [населено място], [улица] по силата на нотариален акт № 139, том ХІІІ, рег.№ 14313, нот.дело № 1604/11.12.2008г. на нотариус В.В. с район на действие РС-В., като сключен поради грешка в съществените качества на обекта-незаконно изграждане на сградите, без строителни книжа и без спазване на нормативните изисквания за строителството им. Отхвърлен е и евентуалният иск за разваляне на същия договор на основание чл.87,ал.3 ЗЗД поради неизпълнение на задължението на продавача да продаде законно построени сгради, с оглед възможността купувачът да ги ползва съобразно целеното предназначение.
С решението си апелативният съд е препратил на основание чл.272 ГПК към мотивите на първоинстанционния съд, който е приел че купувачът е сключил договора с цел да продължи развиваната от него търговска дейност с употребявани автомобили като ползва имота за автопарк, че не е установено твърдението на ищеца поради незаконното строителство сградите да не могат да се ползват по предназначението им; че задължение в нотариалния акт за продавача купувачът да може да ползва имота за авторемонтна работилница не е поето, а от друга страна е установено законното строителство и възможността целият имот да бъде ползван за развиваната търговска дейност.
Въззивният съд е изложил и собствени мотиви като е обосновал, че обстоятелството, че в общината не са намерени строителни книжа и строителни разрешения за процесните сгради не е от съществено значение за възможността те да бъдат ползвани по предназначение; само невъзможността сградите да бъдат узаконени, т.е. да подлежат на премахване, би представлявала пречка за тяхното използване. Изложил е съображения, че сградите, предмет на атакуваната сделка, макар и да са незаконно построени, не подлежат на премахване, тъй като съгласно пар.16,ал.1 ПР на ЗУТ, строежът като изграден до 07.04.1987г., е търпим, не подлежи на премахване и няма забрана и пречка за ползването му в състоянието, в което се намира, може да бъде предмет и на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение за търпимост. Обсъдено е, че не е налице пречка за започване на процедура по узаконяването им, а с издаденото срещу купувача наказателно постановление той не е санкциониран, че ползва сградите във вида, в който ги е закупил, а за това че е извършил преустройство за промяна на предназначението им без спазване на предвидения в ЗУТ ред. Споделен е и изводът на първоинстанционния съд за неоснователност на евентуалния иск за разваляне на договора поради неизпълнение от страна на купувача на задължението да продаде законно построени недвижими имоти, по съображения че, задължението на продавача е да прехвърли собствеността и да предаде вещта в състоянието, в което се намира по време на продажбата; това задължение на ответника е изпълнено, той е прехвърлил валидно правото на собственост върху имота, а по отношение на отклоненията от качеството или от останалите характеристика на вещта, които биха намалили нейната цена или нейната годност за употреба, отговорността на продавача е по реда на чл.193 и чл.195 ЗЗД, каквито претенции не са предявени.
В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на процесуалните правила и е необосновано, поради което се иска отмяната му и уважаването на иска за унищожаване на договора, а в условията на евентуалност- развалянето му.
В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК са посочени два материалноправни въпроса, които според касатора са разрешени в обжалваното решение и попадат в приложното поле на т.2 и т.3 на чл.280,ал.1 ГПК: 1/Допустимо ли е разпореждане със сгради, за които липсват строителни книжа без да се представи пред нотариуса нотариално заверена декларация или удостоверение от продавача, че строежът е търпим като изграден преди 07.04.2007г., че е бил допустим по действалия при изграждането му подробен градоустройствен план и по съответните правила и норми; 2/ Представлява ли грешка в предмета – основание за унищожаемост на договора на продажба на недвижим имот-сграда, грешната представа /незнанието на купувача/ относно липсата на строителни книжа /разрешение за строеж, протокол за откриване на строителна площадка, за даване на строителна линия и ниво, както и други протоколи и актове, съставяни по време на строителството/.
Допълнителното основание по т.2 на чл.280,ал.1 ГПК по първия правен въпрос е обосновано с Решение по в.гр.д.№ 1512/2009г. на ОС Варна /за което няма данни да е влязло в сила/, с което е прието, че липсата на строителни книжа прави един строеж незаконен и е без значение обстоятелството дали обектът е търпим строеж не само защото сроковете да узаконяването му са изтекли, но и поради това, че купувачите не биха могли да инициират производство по узаконяване, тъй като не са титуляри на това право. Според касатора даденото в касираното разрешение по този въпрос е в противоречие с възприетото в решението на ОС Варна.
Основанието по т.2 на чл.280,ал.1 ГПК по отношение на втория материалноправен въпрос е аргументирано с Решение № 104/ 10.04.2009г. по гр.д.№ 2510/2009г. на ОС Шумен, потвърдено с Решение № 2/ 06.01.2010г. по в.гр.д.№ 466/2009г. на Апелативен съд В., в което е прието, че грешката в предмета е основание за унищожаемост на договора само ако се отнася до негови съществени качества, като преценката е за всеки конкретен случай; това са такива качества на предмета, които го правят годен за употреба съгласно обикновеното му предназначение и се отразяват чувствително върху цената му; че е налице грешка в предмета на договора свързана с несъответствието между възприетото от купувачите действително фактическо положение за състоянието на постройката и нейната функционална годност да се използва за жилище, респ. за нейната стойност. Решението е влязло в сила след като не е допуснато до касационно обжалване.
Изложени са и доводи, че двата поставени правни въпроса са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото, като се поддържа, че нормата на пар.16,ал.1 от ПР на ЗУТ е непълна и неясна и че е налице противоречива съдебна практика по въпроса кога грешката в предмета е релевантна при иска по чл.28,ал.1, предл. първо ЗЗД- когато се отнася до фактическите качества на предмета на сделката или и когато касае правни негови качества.
Касационната жалба е подадена в срока по чл.283 ГПК и е процесуално допустима, но искането за допускане на касационно обжалване е неоснователно:
Не са налице основанията за допускане до касационно обжалване по първия поставен от касатора материалноправен въпрос. Той не е включен в предмета на спора и не е обусловил правните изводи на съда. Съдилищата не са били сезирани и не е предмет на произнасянето им дали „търпимите” по смисъла на пар.16,ал.1 ПР на ЗУТ строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка, без представяне на удостоверението по пар.16, ал.1,изр.второ ПР на ЗУТ /като законът има предвид не соченото от касатора изходящо от собственика деклариране, а акт, който удостоверява факт с правно значение, издаван от овластените да одобряват инвестиционните проекти органи на общината/. Спорът не е за действителността на прехвърлителната сделка от гледна точка на съобразяването й с особените изисквания на закона и въззивният съд не е дал отговор на този въпрос. Изложените в обжалваното решение мотиви, че такъв строеж може да бъде предмет и на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение за търпимост е цитат на пар.16,ал.1,изр второ ПР на ЗУТ и е само допълнително съображение по повод твърдението на касатора, че поради формираната у него невярна представа за законността на сградите той не може да ползва имота по предназначение и грешката е в съществените качества на предмета на договора.
Липсата на доказателства за влизане в сила на решението по в.гр.д.№ 1512/2009г. на ОС Варна /за което няма данни да е влязло в сила/ води до неоснователност и на позоваването на основанието по т.2 на чл.280,ал.1 ГПК.
Не са налице и предпоставките за допускане на касационно обжалване по втория поставен правен въпрос. Въпросът е зададен фактологично и отговорът му е предпоставен от преценката на фактите по спора относно това дали е налице формирана грешна представа у страната относно съществените качества на предмета на договора, които са винаги конкретни.
Извън посоченото, с въззивното решение не е отречена принципно възможността да бъде развален договор поради грешка относно правните качества на вещта. Същественият аргумент за отхвърлянето на иска е, че в настоящата хипотеза на прехвърляне на сгради, описани в нотариалния акт като „складова база” и „селскостопанска сграда”, липсата на строителни книжа не следва да бъде квалифицирана като грешка в предмета на договора, защото не касае съществените му качества – не прави вещта негодна и не препятства ползването й, както ищецът твърди в исковата молба и поддържа в хода на производството и така обосновава потестативното си право на унищожаване. Изводите на въззивния съд са основани на възможността липсата на строителни книжа за предмета на договора да бъде преодоляна чрез провеждането на допустимата от закона процедура по узаконяването на постройките и на съществуването на друг ред за реализиране на отговорността на продавача по отношение на отклонение от качеството или от останалите характеристика на вещта.
С оглед на изложеното не е установено и наличието на допълнителната предпоставка по т.2 на чл.280,ал.1 ГПК- постановеното решение не противоречи на влязлото в сила Решение № 104 от 10.04.2009г. по гр.д.№ 520/2008г. на РС Шумен. Наличието на съдебна практика по т.2 на чл.280 ГПК принципно изключва възможността да е налице предпоставката на т.3 на чл.280,ал.1 ГПК, на която касаторът кумулативно се позовава.
Поради липса на формулиран правен въпрос, свързан с произнасянето на въззивния съд по евентуалния иск за развалянето на договора поради неизпълнение задълженията на продавача да продаде законно построени сгради, възможността за допускане на касационно обжалване на решението по този иск е изключена.
В отговора на касационната жалба е поискано присъждане на разноски за настоящото производство, но доказателства за такива, включително и заплатено адвокатско възнаграждение за процесуалния представител не са представени, поради което такива разноски на страната не се следват.
Поради изложеното, Върховният касационен съд, ТК, състав на Първо т.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА КАСАЦИОННО ОБЖАЛВАНЕ на Решение № 1449 от 03.08.2012г. по гр.д.№ 429/2012г. на Софийски апелативен съд, ТО, 5 състав.
Оставя без уважение искането на [фирма] С. за присъждане на разноски за настоящото производство.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.