О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 345
София, 27.06.2019 година
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание на 16 април две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: БОНКА ДЕЧЕВА
ВАНЯ АТАНАСОВА
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело № 4660 /2018 година
Производство по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена от адв. А. Т., като процесуален представител на Е. Ф. П. и В. А. П. против решение № ІІІ-80 от 18.07.2018 г., постановено по гр.д.№ 821/2018 г. на Бургаски окръжен съд, с което е отменено решение № 39/14.03.18г. по гр.д.№ 337/17г. на РС- Поморие и вместо това е отхвърлен иска по чл. 109 ЗС, предявен от касаторите против „Хериос Бийч Мениджмънт” ЕООД с ЕИК 204459960 и „Хелиос Бийч Апартмънтс – Поморие” ЕООД да бъдат осъдени ответниците да преустановят действията си по изпълнение на СМР, съгласно разрешение за строеж № 451 от 10.05.2017 г. на Община Поморие за обновяване на съществуващите зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ …. в кв. …., съставляващ ПИ с идентификатор …. и по разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г. на община Поморие за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около басейна, като осигурят на двамата ищци свободен достъп до процесния басейн и ограждащите го площи, както и до съществуващите зелени части върху покрива на покрития паркинг-гараж в процесното УПИ.
В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – чл. 63 и чл. 64 и чл. 38 ЗС, като считат, че неправилно е прието, че басейна в средата на двора на комплекса е самостоятелен обект на правото на собственост. Твърди се и необоснованост на този извод, като противоречащ на констатациите на СТЕ, за допуснати съществени процесуални нарушения при анализа на доказателствата и игнориране на приетата СТЕ и за необоснованост на извода, че покрива на покрития паркинг-гараж, със зелена площ не е обща част на тази сграда. Излага се довод, че от решението не става ясно кой терен съдът третира като прилежащ към сградите, в които ищците имат право на собственост върху самостоятелен обект.
В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 ГПК са формулирани пет въпроса: 1. следва ли суперфициарът да притежава част от земята, обременена с правото му на строеж, за да може успешно да проведе защитата на правото си по чл. 64 ЗС да ползва прилежащия към съответната сграда терен. По този въпрос се твърди проиворечие на въззивното решение с Р № 300 от 07.05.2009 г.; 2. следва ли да се приеме, че открит басейн е самостоятелен обект на собственост ако е изграден като част от дворната инфраструктура на планираното строителство на комплекса, конструктивно е неразделно свързан с общите части на комплекса и по своите технически характеристики не отговаря на изискванията за басейни за ползване с обществен достъп поради противоречие с Р № 199 от 10.08.2015 г. по гр.д.№ 5955/2014 г. на ІV гр.о. и цитираните в него; 3. следва ли съдът да обсъди всички събрани доказателства и доводи на страните, като основните доводи са, че не са объсъдени СТЕ и обяснителнтата записка към проекта, по който е изграден комплекса; 4. кое е определящо – правната квалификация на едно строителство като подземно или надземно или установеното от СТЕ на место; 5 относно тълкуването на пар.1 т.2 от ДР на ЗУЕС и контретно следва ли терена, в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн да се счита за прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици.
Ответниците по касация оспорват касационната жалба и допускането до касация като считат, че първия въпрос е неотносим, изводите на съда по втория и третия въпрос относно басейна съответстват на събраните доказателства, дворното место не е обща част, поради което цитираната съдебна практика е неотносима. Останалите въпроси също се сочат като неотносими, тъй като достъпът на ищците до притежаваните от тях обекти от правото на собственост не се ограничен, а басейнът е в свободната площ, която суперфициарните собственици не могат да ползват.
Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, против въззивно решение, което подлежи на обжалване е, поради което съдът я преценява като допустима.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като прецени наведеното основание за допускане до разглеждане на касационната жалба и доказателствата по делото, намира следното:
По делото е установено безспорно, че ищците са руски граждани. Те са придобили правото на собственост върху апартамент № 2, находящ се в сграда /секция/ „Ж” от жилищна сграда с 12 секции, на първи етаж, който ведно с терасата е с площ 118,18 кв.м., заедно с 5,154 % ид.ч. от общите части на сграда / секция „Ж”, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху терена / н.а. № …./ …. г. / Ищците са купили и 27,02 / 3866 ид.ч. от закрит паркинг-гараж с площ 3866 кв.м. с идентификатор …., построен в същото дворно место и 12,47/1779,84 ид.ч.от закрит паркинг-гараж с площ 1779,84 кв.м. и 0,701 % ид.ч. от общите части на гаража с право на ползване на паркомясто № 65. /н.а. № ….,т…./…. г./
Праводателят на ищците „ТЕРА ТУР СЕРВИЗ” ООД продава на „МГ БИЛДИНГ” ООД поземления имот с идентификатор …. и …. самостоятелни обекти от сградите, изградени в местото /н.а. № ….,т. …. от …. г./. Легитимирайки се с този нот. акт и дружествен договор за извършен апорт, „Нивомакс” ООД продава на ответникът „Хелиос Бийч апармънтс” същия поземлен имот и два склада. / н.а. № ….,т…./…. г./ Купувачът на дворното место продава на другия ответник „Хелиос бийч менижмънт” ООД 910 кв.м. от цялото дворно место и басейн, изграден със строително разрешение от 04.05.2005 г. /н.а. № ….,т…./…. г./ и със същия акт двете дружества си разпределят ползването на дворното място и басейна.
В ПИ с идентификатор …. в [населено място] е изградена със строително разрешение от 29.05.2006 г. жилищна сграда с комплексно обществено обслужване. Въведена е в експлоатация на 03.09.2007 г. „ жилищна сграда с комплексно обществено, магазини, фитнес, ресторант, сладкарница и външен басейни” след допусната поправка на очевидна фактическа грешка в строителното разрешение, като е добавен и басейна. Секциите на жилищната сграда от „А” до „Ж” са изградени към западната и северната външна граница на имота. В югоизточната част на имота са изградени секции „К”, „Л” и „М”, а в югодападната част – секции „З” и „И”. Между секциите има фуги, което обуславя самостоятелността им. Изградена е в централната част на двора сграда с идентификатор …. с предназначение „хангар,депо, гараж”. Тази сграда по проект е била подземен общ гараж, но поради високото ниво на водата и издигнатата дига от към морето, покрития гараж е над нивото на земята, а тъй като е създадена деневилация на терена, покрива на гаражите е направен като зелена площ. Няма конструктивна връзка между жилищните секции и покрития паркинг-гараж. Във вътрешната централна част на имота и на сградата паркинг-гараж е разположен басейн на по-ниско ниво, до което се слиза по стълби от озеленената площ върху покрива на покрития гараж. Стените на съоръжението басейн с приливник се обслужва от компенсаторен резервоар и помещение за пречистване и дезинфекция на водата. Има обща стена между това обслужващо басейна помещение и покрития гараж. От нивото на басейна по стълби се стига до оформения като зелена площ, плочници и детски площадки. На нивото на басейна има и летен бар. Басейна е проектиран и изпълнен така, че не отговаря функционално на изискванията на нормативните актове към открит басейн за обществено ползване в спортни зали и като спортни съоръжения. Процесният басейн е изграден така, че да не е достъпен за външни лица, а само за гости на комплекса – няма съблекални, душове и место за спасител. За да се достигне до басейна следва да се премине през озеленения покрив на паркинга-гараж. Ищците могат безпрепятствено да стигат до обектите, върху които притежават вещни права – апартамента и покрития паркинг-гараж. Община Поморие е издала две строителни разрешения № 451 от 10.05.2017 г. за обновяване на съществуващите зелени площи, плочници и градски елементи в УПИ …. в кв. …., съставляващ ПИ с идентификатор …. и разрешение за строеж № 450 от 10.05.2017 г. за промяна на прилежащата площ около басейна, находящ се в същия имот, за изграждане на ограда около басейна.
РС е приел, че функцията на гаражния етаж и на озеленения покрив е комуникационна, поради което той е обща част по естеството си и до него ищците, като притежаващи идеална част от сградата следва да имат достъп. Относно басейна е прието, че той не е самостоятелен обект, а е техническо строително съоръжения и част от инфраструктурата. Той не може да съществува самостоятелно и е изграден да обслужва и живущите в жилищните сгради. По тези съображения е уважен иска.
Въззивният съд е отменил решението и е отхвърлил исковете по чл. 109 ЗС, като е приел, че тъй като ищците са руски граждани, съгласно чл. 22 от Конституцията на република България те не могат да придобиват право на собственост върху земя, поради което и както е уговорено в нот. актове, те имат само правото по чл. 64 ЗС – да ползват терена до колкото като суперфициарни собственици е необходимо да ползват апартамента си и паркомястото. Съдът е приел, че допълнително построеното е собственост на собственика на терена. Прието е, че покрива на гаража, принадлежащ на всички собственици на самостоятелни обекти, закупили и идеални части от сградата на гаража, но той е общ дотолкова, доколкото той обслужва общата сграда. Относно басейна е прието, че има функционална самостоятелност независимо от установеното, че в участъка на инсталационното помещение басейнът има връзка с гаража – обща стоманобетонна стена. Прието е, че той не представлява неразделна част от конструкцията на сградата на гаража. Обобщено е, че басейна и прилежащият тротоар не са изградени върху гаража, а на друго ниво, като съгласно одобрения проект басейнът е в свободната дворна площ, поради което не могат да се обосноват права на собственост върху басейн като обща част.
Първият формулиран въпрос от касаторите не определя изхода от спора, тъй като е безспорно и видно от цитираните нот. актове, че ищците не притежават право на собственост върху дворното место, а са само суперфициарни собственици и като такива, нормата на чл. 64 ЗС определя правото им да се ползват от дворното место до колкото е необходимо за използване на сабостоятелният обект от етажната собственост, който са придобили. По определение суперфициара не притежава терена, върху който е придобил право на собственост въпху самостоятелен обект или идеална част от него. Затова по този въпрос не се допуска касационно обжалване.
Събраните по делото доказателства са обсъдени, както и доводите на страните, поради което не се допуска касационно обжалване по третия формулиран въпрос от касаторите. Въпрос на правилно прилагане на материалния закон и обоснованост на съдебния акт е какви изводи са направени при това обсъждане.
Неотносим към предбета на спора е четвъртия въпрос – кое е определящо – правната квалификация на едно строителство като подземно или надземно или установеното от СТЕ на место. По делото е изяснено, че одобреният проект е предвиждал сградата гараж да е изцяло подземна, но в хода на строителството предвид установеното високо ниво на водите и дигата към морето, в резултат на което дворното место е имало деневилация, гаражът е изграден като надземен, защото по-голямата му част е над нивото на земята. Това обаче се отразява на законността на строителството на тази сграда и нарушава плътността на застрояване. Самият факт на това строителство, дори да се приеме, че е незаконно не пречи на ищците и няма връзка с формулираният от тях петитум на предявения иск по чл. 109 ЗС. Напротив, те са придобили идеална част от сградата с предназначение покрит гараж с право да ползват паркомясто в нея и не искат премахването й поради това, че е незаконно строителство.
Относими към спора са мтория и петия въпрос, които следва да се обединят така – следва ли да се приеме, че открит басейн е самостоятелен обект на собственост ако е изграден като част от дворната инфраструктура на планираното строителство на комплекс от сгради със смесено предназначение ако конструктивно и по своите технически характеристики не отговаря на изискванията за басейни за ползване с обществен достъп поради противоречие с Р № 199 от 10.08.2015 г. по гр.д.№ 5955/2014 г. на ІV гр.о. и цитираните в него, с които се приема, че басейна не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, но не са разгледани възможните хипотези.
Следва да се допусне касационно обжалване и по петия въпрос на основание чл. 280, ал.1 т.3 ГПК, касаещ тълкуването на пар.1 т.2 от ДР на ЗУЕС и конкретно следва ли терена, в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн да се счита за прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици.
Тези въпроси са относими, тъй като ако басейна е самостоятелен обект на правото на собственост, той би бил приращение и собственост на собственика на терена на основание чл. 92 ЗС. Ако не е самостоятелен обект, въпросът е той съставлява ли обща част по предназначение и може ли да се ползва от етажните собственици и могат ли да бъдат ограничавани етажните собственици да го ползват.
По изложените съображения се допуска касационно обжалване, поради което Върховния касационен съд, състав на първо гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № ІІІ-80 от 18.07.2018 г., постановено по гр.д.№ 821/2018 г. на Бургаски окръжен съд по касационна жалба, подадена от Е. Ф. П. и В. А. П..
Указва на касаторите да внесат държавна такса за разглеждане на касационната жалба по същество в едноседмичен срок от съобщението в размер на 40 лв. и да представят квитанцията по делото. При неизпълнение, касационната жалба ще бъде върната.
След внасяне на определената дължавна такса, делото да се докладва за насрочване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: