О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 655
София, 03.12.2014 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в закрито заседание в състав:
Председател: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
Членове: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдия Генчева гр.д.№5234 по описа за 2014г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК. С решение №269 от 24.06.14г. по гр.д.№523/13г. на Смолянския окръжен съд е отменено решение №518/13.11.13г. по гр.д.№342/13г. на Смолянския районен съд и са отхвърлени предявените от Г. С. Б. и В. Г. Б. срещу [фирма] [населено място] искове за признаване за установено, че по отношение на жилище в [населено място], представляващо имот с идентификатор 67653.918.104.1.16, не е учредена договорна ипотека с нот.акт №20/22.01.2007г., т.І, рег.№617, дело №20/2007г. на нотариус А. С..
Въззивният съд е приел, че процесното жилище се намира в многоетажна сграда, построена от [фирма] – София в собствено дворно място, съставляващо УПИ ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място]. За строителството на сградата е отпуснат кредит от ответната банка на стойност 1 250 000 евро. Връщането на кредита е обезпечено с договорна ипотека в полза на банката, оформена с нот.акт №20/22.01.2007г., т.І, рег.№617, дело №20/2007г. на нотариус А. С.. Ипотекирано е дворното място – УПИ ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място], заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация – КЦ-55, блок А и блок Б, която ще бъде изградена въз основа на одобрен архитектурен проект, като блок А заема североизточната част на дворното място и се състои от десет нива, включващи 33 бр. апартаменти, 1 магазин, 2 офиса и 6 гаража, а блок Б заема югозападната част на дворното място и се състои от десет нива с 18 бр. апартаменти и 3 офиси. Сградата е построена в съответствие с архитектурните проекти и другите строителни книжа, а след завършването и в груб вид на 25.01.2008г. ищците са закупили процесния апартамент, като сделката е оформена с нот.акт №1/18.08.2010г., т.ІІ, рег.№2703, дело №188/2009г. на нотариус С.. Впоследствие банката е насочила принудително изпълнение върху жилището поради неплащане на суми по договора за банков кредит от страна на [фирма].
При тези данни въззивният съд е приел, че договорната ипотека тежи не само върху УПИ ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място], но и върху построената в него сграда, поради което предявеният отрицателен установителен иск е неоснователен. При сключването на договор за ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори, че ипотеката ще разпростре действието си и по отношение на сградата, която ще бъде построена в имота. В случая тази сграда е достатъчно индивидуализирана по одобрения инвестиционен проект, поради което предметът на договора за ипотека е ясно определен. Допустимо е ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотечното право ще възникне от момента на построяване на сградата. И на последно място – договорът за ипотека няма предвид учредяване на право на строеж, тъй като [фирма] строи върху собствено дворно място.
Касационна жалба срещу въззивното решение е подадена от ищците Г. С. Б. и В. Г. Б..
В изложението към жалбата се поддържа основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК:
-по въпроса за задължението на въззивния съд да обсъди всички основания, твърдения и доказателства по делото – противоречие с ТР №1 от 04.01.2001г. на ОСГК на ВКС; определение №33 от 10.01.13г. по гр.д.№405/2012г. на ІV ГО; решение №405 от 24.10.11г. по гр.д.№1541/10г. на ІV ГО.
– по въпроса за индивидуализацията на недвижимите имоти при вписване на договорна ипотека – противоречие с определение №316 от 17.10.08г. по ч.т.д.№226/08г. на ІІ ТО; определение №206/30.03.11г. по т.д.№329/10г. на ІІ ТО; определение №140 от 10.09.12г. по т.д.№329/10г. на ІІ ТО; определение №555 от 30.10.12г. по ч.гр.д.№449/12г. на І ГО; определение №218/14.05.09г. по гр.д.№138/09г. на ІІ ГО; определение №219 от 14.05.09г. по гр.д.№166/09г. на ІІ ГО; определение №260 от 16.06.09г. по гр.д.№221/09г. на ІІ ГО; определение №596/19.07.11г. по т.д.№164/11г. на ІІ ТО. Основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК се поддържа по въпросите:
– за прилагането на чл.166, ал.2 ЗЗД – дали ипотека може да се учреди върху цяла сграда или само върху поединично определени имоти;
– за прилагането на чл.63 ЗС – правото на строеж и правото на собственика да строи в имота си едно и също вещно право ли са; може ли преди учредяването на правото на строеж собственикът на имота да извършва сделки с това право, като го продава, дарява, ипотекира и др.; може ли собственикът да учреди валидна ипотека върху правото на строеж върху собствения си имот, разглеждано като правомощие да строи сграда в собствения си имот и да стане неин собственик;
– за прилагането на чл.170 ЗЗД – да се разтълкува какво означава “неизвестност за тъждеството на имота”.
– при ипотекирането на бъдещи вещи следва ли при изграждане на сградите в груб строеж да се извършва ново вписване в имотния регистър на нововъзникналите имоти с оглед изискването да се вписват поединично определени имоти и същите към момента на вписването да съществуват – арг. от чл.166, ал.1 и чл.167, ал.3 ЗЗД.
Ответникът в производството [фирма] [населено място] оспорва жалбата. Счита, че тя не следва да се допуска до разглеждане по същество.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение счита, че не са налице основания по чл.280, ал.1 и чл.280, ал.1, т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване.
Определящите материалноправни въпроси по настоящото дело са два – за необходимата и достатъчна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166, ал.2 и чл.167, ал.1 ЗЗД и следва ли всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени в договора със съответната им индивидуализация, за да има ипотеката действие за тях, както и дали когато предмет на ипотеката е правото на собственост върху терена, тя разпростира действието си и върху построената впоследствие сграда. На тези въпроси е даден отговор с решение №39/24.03.2014г. по гр.д.№5059/2013г. на ВКС, І ГО, постановено в производство по чл.290 ГПК по идентичен казус. Съставът на ВКС е приел, че когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката има действие и за построеното въз основа на инвестиционния проект. В този случай ипотеката се счита за учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот. Когато предмет на ипотеката е правото на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по времето на действието на ипотеката сгради, ако при сключването на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие спрямо бъдещите приращения. В същия смисъл са и постановените впоследствие решение №142 от 01.07.14г. по гр.д.№396/14г. на ВКС, І ГО; решение №111/25.07.14г. по гр.д.№4005/13г. на ВКС, ІІІ ГО; решение №113/25.07.14г. по гр.д.№4514/13г. на ВКС, І ГО, решение №188 от 24.03.2014г. по гр.д.№424/14г. на ВКС, ІІІ ГО. Всички тези решения са постановени по дела, произтичащи от спорове за собственост на различни обекти в една и съща сграда, построена от [фирма] – София в собственото му дворно място, съставляващо УПИ ХІІ-918.104 в кв.16 по ПУП на [населено място], като мястото и бъдещата сграда в него са ипотекирани с една и съща договорна ипотека в полза на [фирма] [населено място], оформена с нот.акт №20/22.01.2007г., т.І, рег.№617, дело №20/2007г. на нотариус А. С.. Наличието на задължителна практика на ВКС по тези въпроси, с която въззивното решение е съобразено, изключва възможността касационното обжалване да се допусне на основание чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК. В посочените решения е даден отговор и на въпросите, свързани с чл.63 ЗС. Прието е, че договорът за ипотека не визира учредяване на право на строеж по смисъла на чл.63, ал.1 ЗС, а разпростиране на ипотеката върху сградата, която ще бъде построена при реализиране на правомощието на собственика на земята да я застрои. В този смисъл е и произнасянето по настоящото дело.
Не са определящи за изхода на настоящото дело въпросите за вписването на ипотеката, както и за тълкуването на чл.170 ЗЗД, ето защо по тях не следва да се допуска касационно обжалване. Посочената от жалбоподателите практика на ВКС, свързана с въпроса за вписването, е неотносима към настоящото дело и не обуславя основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК. Въпросът за тълкуването на чл.170 ГПК се поставя във връзка с твърдението на жалбоподателите, че няма идентичност между имота на длъжника и описания в договора за ипотека имот. Това твърдение обаче не намира опора в доказателствата по делото, разглеждани в тяхната съвкупност, затова и този въпрос не е определящ за изхода на делото. И на последно място – въззивният съд е изпълнил задължението си да обсъди всички доказателства по делото и възраженията на страните, поради което решението му не противоречи на практиката на ВКС по този въпрос.
Водим от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение №269 от 24.06.14г. по гр.д.№523/13г. на Смолянския окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: