О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 613
[населено място], 01.12.2017г.
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД,ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ, първо отделение,в закрито заседание на двадесет и втори ноември, през две хиляди и седемнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА БОЖИЛОВА
ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА
като разгледа докладваното от съдия Божилова ч.т.д. № 2812/2017 год. и за да се произнесе съобрази следното :
Производството е по чл.274 ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на [фирма] против определение от 02.10.2017 г. по гр.д.№ 284/2017 г. на Окръжен съд – Монтана, с което е потвърдено разпореждане от 24.07.2017 г. на Съ дия по вписванията при Служба по вписванията [населено място], с което е отказано вписване на частично прекратяване на договор за наем на земеделска земя от 22.10.2013 год., по заявление на управителя на [фирма] – М. К. А. от 24.07.02017 година. Жалбоподателят оспорва правилността на въззивния акт, като постановен в противоречие с чл.32а от Правилника за вписванията.Счита,че решаващият мотив за потвърдения отказ – липсата на предвидена изрично правна възможност за вписване прекратяването на договор за наем на земеделска земя, ,без оглед конкретното основание за прекратяването , е в противоречие с чл. 4 „е” от Правилника за вписванията.След като разпоредбата предвижда вписване на сключването на договора,последното не може да остане висящо в имотния регистър,неограничено във времето. Подобна теза, според страната, била приемлива в случаите срочни наемни договори,но не и в конкретната хипотеза на договор за наем, прекратен поради развалянето му, с едностранно волеизявление на изправната страна – молителя по исканото вписване.
Върховен касационен съд, първо търговско отделение констатира, че частната касационна жалба е подадена в срока по чл.275 ал.1 ГПК, от легитимирана да обжалва страна и е насочена срещу валиден и допустим, подлежащ на обжалване съдебен акт.
За да се произнесе по допускане на касационното обжалване настоящият състав съобрази следното :
Молителят – [фирма] – е претендирал вписване прекратяването на сключен договор за наем на земеделски имоти – частично – за 6 земеделски имота / ниви и пасища / , поради упражнено право на разваляне на същия, във формално сочената хипотеза на чл.87 ал.2 ЗЗД , който договор за наем , сключен с [фирма] , е вписан в Служба по вписванията – Л. , под № 9987 / 12.11.2013 год. , акт № 244 , том. 21. Съдията по вписванията е отказал по съображения, че чл.2 от ПВ допуска вписване,отбелязване и заличаване само в изрично предвидени в закона хипотези. Няма предвидено законово основание за вписване прекратяването на договор за наем , вкл. предвид разваляне на договора, поради виновно неизпълнение на съконтрахента. Такова вписване е предвидено в чл.237 ал.1 ЗЗД единствено за сключването му , в защита на третите лица.Съдията по вписванията е приел, че чл.27 от ЗАЗ не е приложим, тъй като се отнася за конкретния вид договор – за аренда. Вписване по аналогия с други актове и обстоятелства, сходни с непредвидени за вписване такива , е счел недопустимо. Тези му съображения са изцяло споделени в атакувания въззивен акт, като е акцентирано на обстоятелството, че в конкретния случай се цели вписване на правна последица от волеизявление на страна по договора – за развалянето му – но същата не е обект на допуснато от закона вписване. Същото не може да се обоснове с чл.4 б.”е” от ПВ , регламентиращ вписване на сключването на договор за наем на недвижим имот , за срок по-дълъг от една година, нито с прилагане по аналогия правилото на чл.4 б.”л” от ПВ , приложимо за арендните договори.
В изложението по чл.280 ал.1 ГПК са формулирани следните въпроси:1/Абсолютно недопустимо ли е заявление за вписване прекратяването на договор за наем на земеделски имот, поради лимитативното изброяване на чл.4 ПВ ?; 2/ Съдържа ли чл.4 ПВ лимитативно изброяване на актове, подлежащи на вписване и може ли чл.4 б.”е” ПВ да се тълкува разширително относно възможността за вписване прекратяването на договор за наем на земеделска земя ? и 3 / Следва ли да се прави разграничение на основанията при заявено вписване на прекратяване на договор за наем на земеделска земя , като се допусне вписване прекратяването при отклонение в развитието на договорните отношения между страните, а именно – при предсрочно прекратяване с извънсъдебно изявление за разваляне от изправната страна ? Въпросите са обосновавани с формално позоваване хипотезата на чл.280 ал.1 т.3 ГПК и излагане на съображения за наличен у страната правен интерес от исканото вписване, именно предвид основанието за прекратяване на договора в конкретния случай – разваляне с едностранно волеизявление на изправната страна , респ. че такъв правен интерес не би бил налице , но в хипотезите на изтекъл срок на вписания наемен договор или при прекратяването му по взаимно съгласие.
Въпросите покриват общия селективен критерий по чл.280 ал.1 ГПК, тъй като въззивният съд е потвърдил отказа за вписване на прекратяването / частично / на договора за наем на земеделски земи, позовавайки се именно на съдържанието на чл.4 ПВ и отказвайки да приложи разширително чл.4б.”е”ПВ, респ. по аналогия чл.4 б.”л” ПВ. Съответно е отрекъл значението на основанието на прекратяването, за отговора на въпроса, в споделения смисъл.Напротив, наблегнал е на обстоятелството, че прекратяването поради разваляне винаги предпоставя субективна преценка на предпоставки, извън наличието на обективно материализиран в правния мир акт, самият той предвиден за вписване.
Не се явява обоснован, обаче, допълнителният селективен критерий по чл.280 ал.1 т.3 ГПК, съгласно задължителните указания в т.4 на ТР № 1 / 2010 год. по тълк. дело № 1/ 2009 год. на ОСГТК на ВКС . Не е посочена формирана противоречива съдебна практика, в отговор на правния въпрос,обобщим до това допустимо ли е вписване прекратяването на договор за наем, с предмет отдаване ползването на земеделски земи. На настоящия състав не е известна съдебна практика, в която ВКС да отстъпва от разбирането, че съгласно чл.2 ПВ вписването в имотния регистър е допустимо само в изрично предвидените от закона случаи. В настоящата хипотеза липсва и формален правен интерес от такова вписване,според заявеното от страната: същото не може да замести фактическото осъществяване на предпоставките за упражняване право на разваляне и настъпване на правните последици от развалянето,какъвто е манифестирания интерес на жалбоподателя и които не са в обхвата за преценка на Съдията по вписванията. Вписването на договора за наем, предвидено в чл.237 ал.1 ЗЗД, цели защита на наемателя и то само в хипотеза на прехвърляне собствеността върху наетия имот.Прекратяването на наемния договор е неотносим към интереса на наемателя от вписването факт, а друг защитен с вписването интерес, в това си качество, той няма.За третите лица, вкл. евентуален приобретател на наетия имот, е достатъчна оповестителната функция на фактическото държане на вещта, въз основа която и ако не би искал да се обвърже с обременен от договор за наем имот, за същият е достатъчно да предприеме проверка за вписването на договор за наем с наемател – държателя на вещта.
Водим от горното,Върховен касационен съд,първо търговско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение от 02.10.2017 г. по гр.д. № 284/2017 г. на Окръжен съд – Монтана.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :