Изх. №92-00-369
Дата:10.06.2014 год.
ЗДДФЛ, чл. 31, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 37, ал. 1, т. 4;
ЗДДФЛ, чл. 38, ал. 12.
ОТНОСНО: Данъчно третиране на доходи от наем на имущество, което не е в режим на етажна собственост, по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица
По повод Ваша молба-запитване, постъпила вна Националната агенция за приходите и заведена с вх. № 92-00-369/22.04.2014 г., Ви уведомявам за следното:
Според описаното в молбата Ви, във връзка със заплащане на данъци от получени наеми за помещения в „….“, сте отправили запитвания до директора на ТД на НАП … с вх. № 04-00-147/11.07.2012 г.; № 94-00-147#2/21.11.2012 г. и № 96-00-174/19.04.2013 г., на които е отговорено писмено от компетентната структура на НАП (Дирекция ОДОП – гр. …). Посочили сте също, че от собствениците на 57 помещения в „….“, които не са обща част, а са в режим на обикновена съсобственост, Ви е възложено да отправите запитване дали е възможно да се ползват 10% нормативно-признати разходи по реда на чл. 31, ал. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Твърдите, че директорът на ТД на НАП – …. Ви е уведомил, че във Вашия случай този текст е неприложим, а следва да прилагате чл. 38, ал.12 от ЗДДФЛ. В тази връзка, с цел изготвяне на становище по поставения от Вас въпрос, бяха изискани отговорите на Дирекция ОДОП – гр. …, както и Вашите писма. След като внимателно се запознах със съдържанието им, изразявам следното становище:
Според описаното в първото Ваше писмо (вх. № 04-00-147/11.07.2012 г.), УС на „…“ стопанисва и управлява 57 съсобствени помещения и 5 бр. общи помещения, които се управляват от Общо събрание, съгласно Закона за управление на етажната собственост. Посочено е, че формата на управление на етажната собственост е Общо събрание и управителен съвет (управител), като всички договори се сключват от управителя, а наемите се събират ежемесечно и се раздават на собствениците според тяхното дялово участие. Уточнили сте, че собствениците са 166 бр., но не е пояснено дали става въпрос само за физически лица и какъв е статутът им – местни или чуждестранни лица са за целите на данъчното им облагане в България. Поставените въпроси в първото Ви писмо са:
1.Следва ли наемателите да издават ежемесечно служебни бележки и сметка за изплатени суми?
2.Имат ли право наемодателите на нормативно признати разходи – 10 на сто?; и
3.Физическите лица – получатели на доходите от наем при горепосочените условия ще декларират ли доходите в годишната данъчна декларация?
Предвид факта, че поставяте въпросите си като Управител по смисъла на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), становището на Дирекция ОДОП – … е изготвено само за доходи от наем на обекти – етажна собственост, като е взета предвид посочената от Вас форма на управление на етажната собственост (общо събрание на собствениците). В тази връзка следва да се уточни, че правомощията Ви на управител, избран от общото събрание по реда на ЗУЕС са регламентирани в чл. 23 от същия закон и имат отношение единствено към обектите, представляващи етажна собственост, с форма на управление общо събрание на собствениците.
Във второто Ваше писмо (№ 94-00-147#2/21.11.2012 г.) са поставени нови въпроси, като не е описана допълнителна фактическа обстановка, поради което становището на Дирекция ОДОП – ….. отново е изготвено за доходи от наем на обекти – етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците. Начинът, по който са оформени казусите води до извода, че приемате становището на Дирекция ОДОП – гр. …., дадено по първото Ви писмо и в хипотезата на посочената форма на управление на етажната собственост желаете допълнително разяснение по следните въпроси:
1.Наемателите кого трябва да посочат в справката за изплатени доходи на физически лица?
2.Собствениците с решения на ТЕЛК имат ли право на 10% признат разход от наеми в режим на етажна собственост?
3.Тъй като облагането е с окончателен данък – на края на годината наемателите трябва ли да издават служебна бележка и сметка за изплатени суми и на чие име – на името на Управителния съвет или на 166 собственика?
Третото Ви писмо (№ 96-00-174/19.04.2013 г.) също е свързано с първите две като поставените въпроси се отнасят до попълването и подаването на справката по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ от наемателите по електронен път и по-конкретно с посочването на данни за собствениците, които имат решения на ТЕЛК и са получили суми в режим на етажна собственост. Поставеният от Вас въпрос се свежда до това дали тези лица имат право да ползват данъчно облекчение, като отново е подчертано, че става въпрос за доходи от наем на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците.
Предвид всичко казано до тук, считам че описаната в писмата Ви фактическа обстановка е непълна и подкрепям становищата на Дирекция ОДОП – гр. ….. по така поставените въпроси (писма Изх. № 94-00-147#1/17.07.2012 г.; 94-00-147#3/04.12.2012 г. и 96-00-174#1/25.04.2013 г.;). В отговорите на Дирекция ОДОП – гр. …. не е посочено, че собствениците на тази част от помещенията, които не са обект на етажна собственост (общо 57 бр.), нямат право на 10 на сто разходи. Нещо повече, данъчното третиране на доходите от наем в тази хипотеза изобщо не е коментирано. Това е така, тъй като едва в настоящото си писмо уточнявате, че желаете да се информирате за данъчното третиране на доходите от наем, получени от лицата за помещенията, които не са в режим на етажна собственост. В тази връзка отново подчертавам, че управлението на въпросните имоти е извън правомощията и функциите, които имате в качеството си на управител, избран от общото събрание по реда на ЗУЕС. Отчитайки неизяснената фактическа обстановка по конкретния казус, изразявам следното принципно становище относно данъчното третиране по ЗДДФЛ на доходите от наем на имущество, което не е в режим на етажна собственост:
Облагаемият доход и годишната данъчна основа за доходите от наем и друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество се формират по реда на Раздел ІV от Глава пета от ЗДДФЛ и на основание чл. 14, ал. 1 от същия закон тези доходи се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа. Изключение от това правило е предвидено в нормата на чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ, според която начислените/изплатените доходи от наем в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната, се облагат с окончателен данък. В зависимост от това в коя от двете хипотези попадат въпросните доходи се прилагат различни правила, а именно:
1.Когато доходите са придобити от местни физически лица
Съгласно чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто разходи. Годишната данъчна основа на местни физически лица от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права и имущество се определя, като облагаемият доход, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване (чл. 32 от ЗДДФЛ).
На основание чл. 44, ал. 4 от ЗДДФЛ, когато платецът на дохода от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, той е задължен да определя и удържа авансово данък при изплащането на дохода. В тези случаи размерът на дължимия авансово данък се изчислява, като облагаемият доход, определен по реда на чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ, се умножи по данъчна ставка от 10 на сто. Лице с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност дължи авансово данък за доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, след като облагаемият доход на лицето от всички източници, придобит от началото на данъчната година и подлежащ на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, намален с удържаните или внесените за сметка на лицето задължителни осигурителни вноски, превиши 7920 лв. В тези случаи лицето, придобиващо дохода, удостоверява степента на намалена работоспособност с валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК/НЕЛК, копие от което се представя еднократно пред платеца на дохода, когато той е задължен да удържа и да внася данъка (вж. чл. 44, ал. 2 и 5 от ЗДДФЛ).
Предвид нормата на чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛ за удържания авансово данък платецът е длъжен да издава образци на сметка за изплатени суми и на служебна бележка, които се предоставят на лицето, придобило дохода. Служебната бележка по чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛсе издава при поискване от лицето, придобило дохода, а когато лицето не е поискало издаването й – в срок до 15 април на следващата година (чл. 45, ал. 8 от ЗДДФЛ).
Съгласно чл. 65, ал. 12 от ЗДДФЛ, в сила от 01.01.2013 г., авансовият данък по чл. 44, ал. 4 от същия закон се внася от платеца в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода, като за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година, не се удържа и внася авансов данък. В същите срокове платецът подава и декларацията по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ за дължимите данъци (образец 4001), която също се изисква от началото на 2013 г.
На основание чл. 73, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ предприятията и самоосигуряващите се лица по смисъла на КСО – платци на доходи трябва да посочват доходите от наем, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, в справката за изплатените през годината доходи, която изготвят по образец и подават в компетентната ТД на НАП в срок до 30 април на следващата година. От своя страна местните физически лица – придобили доходите от наем са длъжни да ги декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ в ТД на НАП по постоянния си адрес също в срок до 30 април на следващата година.
Необходимо е да имате предвид, че когато платецът на доходите от наем не е предприятие или самоосигуряващо се лице, местното физическо лице – придобило такива доходи е задължено да определя, внася и декларира дължимия авансово данък в декларацията по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ.
2.Когато доходите са придобити от чуждестранни физически лица
На основание чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ начислените/изплатените доходи от наем в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната, се облагат с окончателен данък. Окончателният данък се определя върху брутната сума на начислените/изплатените доходи, като приложимата данъчна ставка е 10 на сто (вж. чл. 37, ал. 2 и чл. 46, ал. 1 от ЗДДФЛ). Следователно в тези случаи не се ползва намалението от 10 на сто разходи, както и данъчното облекчение за лица с намалена работоспособност. От друга страна за доходите, подлежащи на облагане с окончателен данък, включително в случаите по чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ, не се издават формулярите на сметка за изплатени суми и на служебна бележка от платеца, когато последният е предприятие или самоосигуряващо се лице по смисъла на КСО.
Окончателният данък се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице – платец на дохода в срок до края на месеца, следващ тримесечието на начисляването на дохода от предприятието или изплащането на дохода от самоосигуряващото се лице (чл. 65, ал. 1 от ЗДДФЛ). В същия срок се подава и декларацията по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ за дължимите данъци (образец 4001). По искане на чуждестранното физическо лице се издава удостоверение по образец за внесения данък, като искането се подава в ТД на НАП, в която е подадена или подлежи на подаване данъчната декларация по чл. 50 или по чл. 55 от ЗДДФЛ.
На основание чл. 73, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ предприятията и самоосигуряващите се лица по смисъла на КСО – платци на доходи трябва да посочват доходите от наем, подлежащи на облагане с окончателен данък по реда на глава шеста от данъчния закон, в справката за изплатени през годината доходи, която изготвят по образец и подават в компетентната ТД на НАП в срок до 30 април на следващата година.
Когато платецът на доходите от наем, подлежащи на облагане с окончателен данък по реда на чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ, не е предприятие или самоосигуряващо се лице, чуждестранното физическо лице – придобило такива доходи е задължено да определя, внася и декларира дължимия авансово данък в декларацията по чл. 55, ал. 1 от същия закон.
Предвид разпоредбите на чл. 50, ал. 2 и чл. 52, ал. 1 от ЗДДФЛ, чуждестранните физически лица, които са придобили единствено доходи, подлежащи на облагане с окончателен данък по реда на глава шеста от същия закон не са задължени да подават годишна данъчна декларация. Изключение от това правило е регламентирано единствено за чуждестранни физически лица – установени за данъчни цели в държава – членка на Европейския съюз, или в друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство в случаите по чл. 37а от ЗДДФЛ. На основание чл. 37а от ЗДДФЛ в тези случаи чуждестранното физическо лице има право да избере да преизчисли окончателния данък за доходите по чл. 37 и да се обложи по ред идентичен с прилагания за местните физически лица. Изборът се упражнява чрез подаване на годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ (чл. 37а, ал. 4 от ЗДДФЛ).
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН
ДИРЕКТОР НА НАП:
/ГАЛЯ ДИМИТРОВА/