Р Е Ш Е Н И Е
№ 485
София, 01.10.2009 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди и девета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
при секретаря Ани Давидова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 4774 по описа за 2008 г. на Пето гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.
Образувано и по касационни жалби на ищците Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К., чрез пълномощника им адвокат А на ответниците Ж. Л. Б., Х. П. Б. /починал на 3.06.2009 г. в хода на касационното производство и заместен от наследниците си по закон Ж. Л. Б., Д. Х. Б. и Й. Х. Б. / и Д. Х. Б., чрез пълномощника им адвокат Д, против решение № 318 от 7.07.2008 г., постановено по гр.д. № 3* по описа за 2007 г. на Софийски градски съд, с което е отменено решение от 29.12.2006 г. по гр.д. № 6057/2005 г. на Софийски районен съд, ГК, 46 състав за уважаване на исковете по чл.26, ал.2, предл.първо от ЗЗД, искането по чл.431, ал.2 от ГПК /отм./ и в частта за разноските до размер на 1622.40 лв. и е постановено друго за отхвърляне на посочените искови претенции и същото решение е оставено в сила относно уважаване на иска за признаване за установено по отношение на Я. В. И., А. В. И., Ж. Л. Б., Х. П. Б., Д. Х. Б. и „Т” О. , гр. С., че Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К. са собственици на магазин № 2 на партерния етаж в сградата в гр. С., бул.”Т” № 3* с площ от 29.54 кв.м. при посочени съседи.
Касаторите-ищци Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К. атакуват решението в частта, с която са отхвърлени исковете им по чл.26, ал.2, предл.второ от ЗЗД с довод за необоснованост на извода на съда, че предмет на договорите е била бъдеща вещ, като резултат от неправилно приложение на правилата за тълкуване на волята на съконтрахентите.
Касаторите-ответници Ж. Л. Б., Д. Х. Б. и Й. Х. Б. атакуват решението в частта, с която е уважен установителния иск за собственост на магазин № 2 с доводи, че съдът е излязъл извън предмета на спора, като е признал ищците за собственици на основание, което същите не са претендирали, за неправилно приложение на материалния закон при преценка кога даден обект е изграден в груб строеж и за неправилно позоваване на нормата на чл.88, ал.1 от ЗЗД, въпреки, че ответниците са придобили правата си преди вписване на исковата молба за разваляне.
Ответниците по касационните жалби Я. В. И., А. В. И. и „Т” О. , гр. С. не са изразили становище по същите.
С определение № 46/09 от 27.01.2009 г. постановено по делото е допуснато касационно обжалване на решението на въззивния съд на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, поради наличието на противоречиво разрешаван правен въпрос – относно предмета на скючени от „Т” О. прехвърлителни договори за обекти в процесната сграда през 1997 г.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, като прецени доводите на касаторите и данните по делото, за да се произнесе съобрази следното:
По делото са приети за установени следните релевантни факти, по които страните не спорят: ищците са били съсобственици на дворното място и с договор от 7.03.1996 г. са учредили на „Т” О. право на строеж за сграда с определени обекти, включително и процесния магазин № 2* договор от 4.12.1996 г. „Т” О. е прехвърлило този обект, изграден в груб строеж, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж на Я. И. В. Със същия имот са осъществени прехвърлителни сделки от 6.02.1997 г. между Я, от 7.03.2001 г. между А съпрузите Ж. и Х. Б. и от 23.12.2003 г. между Ж и Д. Х. Б..чредителите на суперфицията са развалили договорът от 4.12.1996 г., за което са постановени три влезли в сила съдебни решения, вписани в шестмесечен срок в периода 27.11.2001 г. – 3.09.2002 г. Сградата, в която е процесния имот е завършена в груб строеж на 8.09.2004 г. Въззивният съд е приел, че договорите за прехвърляне на процесния магазин имат за предмет бъдеща вещ, а следователно неоснователни са исковете за прогласяване нищожността им поради липса на предмет. Вещно-транслативния ефект на тези договори обаче е обусловен от възникването на вещта – завършването в груб строеж на сградата, но към този момент като собственици на дворното място и по приращение на сградата, включително и на процесния магазин, се легитимират ищците. Именно поради отложения вещно-транслативен ефект на договорите е счетено за неотносимо обстоятелството, че част от договорите са вписани преди исковите молби и съдебните решения за разваляне на договора за суперфиция.
Споровете по решение № 142 от 20.06.2006 г. по гр.д. № 2* от 2005 г. на СРС, 42 състав, оставено в сила с решение от 16.04.2007 г. по гр.д. № 4* от 2006 г. на СГС, ІV-В отделение, по решение от 2.08.3006 г. по гр.д. № 727 от 2005 г. на СРС, 26 състав, оставено в сила с решение от 29.07.2007 г. по гр.д. № 4* от 2006 г. на СГС, ІІ-А състав и по решение от 10.03.2008 г. по гр.д. № 3* от 2006 г.а на СГС, ІV-Д състав са се развили по искове на настоящите ищци, основани на твърдения за собственост, идентични с тези по настоящото дело по отношение обекти в процесната сграда против лица, явяващи се правоприемници на „Т” О. по договори за прехвърляне на правото на собственост, сключени в период, близък на процесния договор от 4.12.1996 г., съдържащи волеизявление, че се прехвърля обект в груб строеж. С посочените решения е прието, че договорите касаят прехвърляне право на собственост върху вече възникнал в груб строеж обект на вещни права и съответно действителността им с оглед наличието или липсата на предмет е изследвана въз основа на доказателствата осъществен ли е бил грубия строеж към момента на сключването им.
При преценка предмета на даден договор следва да се изхожда от обективираните изявления на страните и от правилата на чл.20 от ЗЗД. Когато в договора е уговорено прехвърляне на собственост върху конкретно индивидуализиран имот, като изрично е посочено, че същия е „изграден в груб строеж”, то волята на страните е за прехвърляне на собствеността на вече възникнал самостоятелен обект на вещни права. Този извод следва от употребеното минало страдателно причастие /„изграден”/, което има своя ясно установена семантична характеристика – то означава минало действие спрямо момента, за който се говори и качество, което е резултат от някакво действие, извършено върху определен обект В този смисъл преценката на предмета на сключените от „Т” О. в периода 1996 – 1997 г. договори за прехвърляне на обекти в груб строеж е извършена съобразно правилото на чл.20 от ЗЗД в решение № 142 от 20.06.2006 г. по гр.д. № 2* от 2005 г. на СРС, 42 състав, решение от 16.04.2007 г. по гр.д. № 4* от 2006 г. на СГС, ІV-В отделение, решение от 2.08.3006 г. по гр.д. № 727 от 2005 г. на СРС, 26 състав, решение от 29.07.2007 г. по гр.д. № 4* от 2006 г. на СГС, ІІ-А състав и решение от 10.03.2008 г. по гр.д. № 3* от 2006 г.а на СГС, ІV-Д състав. В нарушение на тези правила съдът по настоящото дело е приел, че предмет на договаряне е бъдеща вещ при липса на каквито и да било данни в нотариалния акт, обективиращ договора, че волята на съконтрахентите е да се прехвърли собствеността върху вещ, която ще се изгради след сключването му.
По основателността на касационните жалби:
Релевантно за изхода на настоящия спор е кога правото на строеж за даден обект е реализирано и същия е годен обект на прехвърлителна сделка с правото на собственост. Трайна е практиката на съдилищата, че правото на строеж се реализира с осъществяването на грубия строеж – оградни стени и покрив без или в различна степен на осъществяване на довършителните работи. Груб строеж е налице с изграждане на оградните стени и покрива на цялата сграда, тъй като от този момент е налице функционално и пространствено обособен обект, годен да осъществява предназначението си. Безспорно е установено по настоящото дело, че грубият строеж на сградата е осъществен през 2004 г., а следователно към датата на прехвърлянето на процесния магазин от „Т” О. – 4.12.1996 г. – имотът не е съществувал като самостоятелен обект на вещни права, поради което сключената сделка е нищожна поради липса на предмет. Неоснователна е тезата на ответниците Ж. Л. Б., Д. Х. Б. и Й. Х. Б. , че дори да се приеме, че към момента на сделката магазинът не е бил изграден в груб строеж, то това е неотносимо, тъй като предмет на прехвърлянето е и съответното на магазина право на строеж. Притежанието на право на собственост върху терена и право на собственост върху сграда или обект от сграда в лицето на различни субекти, е възможно само при наличие на право на строеж. Преценката дали прехвърлителната сделка има за предмет правото на строеж за определен обект или самия обект, заедно с принадлежащото му право на строеж се извършва с оглед изразената в договора воля на страните – дали договарят относно правото на собственост върху определен имот или относно правото да се построи и придобие собствеността на бъдещ имот, а волеизявленията в договора от 4.12.1996 г. са за прехвърляне правото на собственост върху изградения в груб строеж процесен имот.
С оглед нищожността на прехвърлителната сделка от 4.12.1996 г. следва, че носител на правото на строеж за процесния магазин до момента на разваляне на договора от 7.03.1996 г. е „Т” О. , а след разваляне на договора – собственици на дворното място и изградената в него страда са ищците. Неотносимо е позоваването от страна на Ж. Л. Б., Д. Х. Б. и Й. Х. Б. на разпоредбата на чл.88, ал.2 от ЗЗД. По силата на посочената норма се защитават третите лица от обратното действие, което има развалянето на договорно правоотношение, когато правата им са придобити по действителна сделка с лице, което към момента на сключването й се е легитимирало като собственик на имота. Нищожната сделка не поражда правни последици, а следователно и ответниците не са придобили правото на собственост. Последното принадлежи на ищците по силата на чл.92 от ЗС.
С оглед изложеното следва, че предявените искове с правно основание чл.26, ал.2, предл.първо от ЗЗД, както и установителния иск за собственост на процесния магазин са основателни. Неоснователно е искането на ищците за отмяна на нотариалните актове, обективиращи разпоредителните сделки с имота между ответниците. Съгласно чл. 431, ал. 2 ГПК нотариалният акт може да бъде отменен или изменен /частично или напълно обезсилен/, когато със съдебно решение е установено, че засяга правата на трети лица; или съгласно чл. 431, ал. 3 ГПК, ако е постановен в нарушение на закона. Не се обезсилват нотариални актове за сделки, когато със съдебно решение бъде признат порок на сделката или сделката бъде отменена или развалена. Легитимиращият ефект на този нотариалния акт отпада с вписването на съдебното решение, с което е констатиран или обявен порока, съответно е развалена или отменена сделката. На отменявяне и изменяване подлежат само констативните нотариални актове и нотариалните актове по обстоятелствена проверка.
В обобщение обжалваното решение следва да бъде отменено в частта, с която са отхвърлени исковете по чл.26, ал.1, предл.първо от ЗЗД и на основание чл.293, ал.2 от ГПК, да се постанови друго за тяхното уважаване и следва да бъде оставено в сила в частта, с която е уважен установителния иск за собственост на ищците и е отхвърлено искането за обезсилване на нотариалните актове, обективиращи сделките между ответниците.
С оглед изхода на настоящото производство ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците разноски по делото в размер на 1839.24 лв.
Настоящият съдебен състав констатира, че в първоинстанционното решение е допусната очевидна фактическа грешка при индивидуализацията на процесния магазин относно административния адрес на сградата, в която се намира, площта му, съседите, както и при описанието на урегулирания поземлен имот, в който е изградена сградата, която следва да бъде поправена по реда на чл.247 от ГПК.
По изложените съображения и на основание чл.293, ал.2 от ГПК Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 318 от 7.07.2008 г., постановено по гр.д. № 3* по описа за 2007 г. на Софийски градски съд в частта, с която е отменено решение от 29.12.2006 г. по гр.д. № 6057/2005 г. на Софийски районен съд, ГК, 46 състав за уважаване на исковете по чл.26, ал.2, предл.първо от ЗЗД и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените от Е. Т. Р., ЕГН **********, Ц. Н. Р., ЕГН **********, двете от гр. С., ж.к.”К” бр.194, вх. Г, ап.88, П. Б. В., ЕГН **********, гл. София, бул.”Ч” № 34, ет.1, ап.8 и И. А. К., ЕГН **********, гр. Х., ул.”Велико Т. ” против Я. В. И., ЕГН **********, А. В. И., ЕГН **********, двамата от гр. С., кв.”Г” ул.”Ч” бл.36, вх. Г, ет.7, ап.76, Ж. Л. Б., ЕГН **********, Д. Х. Б., ЕГН **********, двете от гр. С., ж.к.”Н” бл.459, вх. В, ет.2, ап.49, Йордан Х. Б. , ЕГН **********, гр. С., ж.к.”Н” бл.155 и „Т” О. , гр. С., бул.”Г” № 3* регистрирано по ф.д. № 7153/94 г. искове с правно основание чл.26, ал.2, изр.първо, предложение първо от ЗЗД, че договорите, сключени и обективирани, както следва:
в нотариален акт № 25, том LLХХХ, дело № 25672/96 г. от 4.12.1996 г. за замяна, с който „Т” О. , гр. С. прехвърля на Я. В. И. магазин № 2, изграден в груб строеж, на партерия етаж в сградата, находяща се в гр. С., бул.”Т” № 3* състоящ се от магазинна част и сервизно помещение, с площ от 29.54 кв.м., при съседи: от изток-вход, от запад-магазин № 1, от север-бул.”Тотлебен и от юг-офис № 2, заедно с 1.42 % от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, цялото от 404 кв.м., съставляващо парцел **** от кв.10 по плана на гр. С., местност „К”, при съседи: изток-п-л ХІV-151, задап-п-л VІ-147, север-бул.”Т”, юг-п-л ІХА-149;
в нотариален акт № 3, том Х, дело № 1754/97 г. от 6.02.1997 г., с който Я. В. И. дарява на брат си А. В. И. магазин № 2 на партерия етаж в сградата, находяща се в гр. С., бул.”Т” № 3* състоящ се от магазинна част и сервизно помещение, с площ от 29.54 кв.м., при съседи: от изток-вход, от запад-магазин № 1, от север-бул.”Тотлебен и от юг-офис № 2, заедно с 1.42 % от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, цялото от 404 кв.м., съставляващо парцел **** от кв.10 по плана на гр. С., местност „К”, при съседи: изток-п-л ХІV-151, задап-п-л VІ-147, север-бул.”Т”, юг-п-л ІХА-149;
в нотариален акт № 0* том І, рег. № 1* дело № 023 от 2001 г. от 7.03.2001 г. на нотариус № 032 с район на действие Районен съд-София, с който А. В. И. продава на Ж. Л. Б. и Х. П. Б. магазин № 2, изграден в груб строеж, на партерия етаж в сградата, находяща се в гр. С., бул.”Т” № 3* състоящ се от магазинна част и сервизно помещение, с площ от 29.54 кв.м., при съседи: от изток-вход, от запад-магазин № 1, от север-бул.”Тотлебен и от юг-офис № 2, заедно с 1.42 % от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, цялото от 404 кв.м., съставляващо парцел **** от кв.10 по плана на гр. С., местност „К”, при съседи: изток-парцел ****, запад-парцел ****, север-бул.”Т”, юг-парцел ****ХА-149 и
в нотариален акт № 1* том ІІІ, рег № 9* дело № 432 от 2003 г. от 23.12.2003 г. на нотариус № 032 с район на действие Районен съд-София, с който Ж. Л. Б. и Х. П. Б. прохвърлят на Д. Х. Б. магазин № 2, изграден в груб строеж, на партерия етаж в сградата, находяща се в гр. С., бул.”Т” № 3* състоящ се от магазинна част и сервизно помещение, с площ от 29.54 кв.м., при съседи: от изток-вход, от запад-магазин № 1, от север-бул.”Тотлебен и от юг-офис № 2, заедно с 1.42 % от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, цялото от 404 кв.м., съставляващо парцел **** от кв.10 по плана на гр. С., местност „К”, при съседи: изток-парцел ****, запад-парцел ****, север-бул.”Т”, юг-парцел ****ХА-149 са НИЩОЖНИ, поради липса на предмет.
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 318 от 7.07.2008 г., постановено по гр.д. № 3* по описа за 2007 г. на Софийски градски съд в останалата му част.
ОСЪЖДА Я. В. И., ЕГН **********, А. В. И., ЕГН **********, двамата от гр. С., кв.”Г” ул.”Ч” бл.36, вх. Г, ет.7, ап.76, Ж. Л. Б., ЕГН **********, Д. Х. Б., ЕГН **********, двете от гр. С., ж.к.”Н” бл.459, вх. В, ет.2, ап.49, Йордан Х. Б. , ЕГН **********, гр. С., ж.к.”Н” бл.155 и „Т” О. , гр. С., бул.”Г” № 3* регистрирано по ф.д. № 7153/94 г. да заплатят на Е. Т. Р., ЕГН **********, Ц. Н. Р., ЕГН **********, двете от гр. С., ж.к.”К” бр.194, вх. Г, ап.88, П. Б. В., ЕГН **********, гл. София, бул.”Ч” № 34, ет.1, ап.8 и И. А. К., ЕГН **********, гр. Х., ул.”Велико Т. ” разноски по делото в размер на 1839.24 лв.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: