1
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 168
София, 18.02.2011 година
Върховният касационен съд,Второ гражданско отделение,в закрито заседание на седемнадесети февруари през две хиляди и единадесета година,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Елса Ташева
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Зоя Атанасова
при секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 1237 от 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Г. С. Т., Т. И. Т. и П. И. Т. срещу въззивното решение на В. окръжен съд, постановено на 10.06.2010г. по гр.д.№803/2010г. ,с което е потвърдено решението на първоинстанционния съд в частта,с която е отхвърлен предявеният от тях ревандикационен иск срещу Б. С. К. и [фирма] за предаване владението върху стая с балкон с площ от 20кв.м.,находяща се в апартамент №3 на първия етаж във вход Б на жилищната сграда на [улица] в[населено място].
Като основание за допускане на касационно обжалване е посочено,че въззивният съд се е произнесъл по въпроса може ли притежателят на 2/3 ид.части от правото на ползуване на един имот да отдава под наем една стая от този имот,допускайки стаята да се отдели от този имот и да се приобщи фактически към друг,съседен имот и нарушавайки интегритета и целостта на имота и тези действия валидни и противопоставими ли са на несъгласните с тях собственици на имота,притежатели и на останалата 1/3 ид.част от правото на ползуване; при хипотеза на неразделно право на ползуване на един имот,т.е. в хипотеза на съпритежаване на правото на ползуване,отдаването под наем на една стая от единия ползувател, притежаващ 2/3 ид.части от правото без знанието и съгласието на собственика,притежаващ и 1/3 ид.част от правото на ползуване действително ли е спрямо последния; може ли ползувателят на 2/3 ид.части от имота съществено да промени вещта /сам или чрез другиго/, комуто я е отдал под наем; може ли съпритежател на право на ползуване на жилищен имот да променя неговото предназначение, отдавайки една част от него за офис; може ли наемателят да променя съществено имота и неговото предназначение,разбивайки стени между наетата от него стая и свой собствен съседен имот,правейки част от наетата стая също офис и нужно ли е разрешение от собствениците на имоти в етажна собственост за такова действие,свързано с пробиване на носещи стени /общи части по смисъла на чл.38 ЗС; може ли съпритежател на право на ползуване върху 2/3 ид.части от апартамент да бъде третиран като безвъзмезден ползувател на целия апартамент; фактическото отделяне на стая от един апартамент и придаването й към друг апартамент чрез отваряне на врата към него и зазиждане на съществуваща врата на стаята към апартамента действия на ползуване ли представляват или действия на разпореждане и може ли да бъдат извършвани от ползувател. Поддържат, че така поставените въпроси са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото по смисъла на чл.280,ал.1,т.3 ГПК.
В писмен отговор в срока по чл.287,ал.1 ГПК ответникът по касационна жалба [фирма] изразява становище,че не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по изложените в отговора съображения.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК.Налице са предпоставките за допускане на касационно обжалване,като съображенията за това са следните:
В обжалваното решение е прието с оглед на обстоятелството,че прехвърляйки своите 2/3 ид.части от имота на синовете си през 1997г. С. Т. е запазила право на ползуване върху прехвърления имот,а при извършено през 2003г. прехвърляне на 1/3 ид.част от Е. Т. на И. Т. запазването на правото на ползуване изрично е посочено в нотариалния акт,че в договора за дарение правото на ползуване на С. Т. е посочено като тежест върху целия апартамент,т.е. че договорът е сключен при наличие на такава тежест,а оттам,че С. Т. има право на ползуване върху целия апартамент. Прието е също така,че дори тя да притежава право на ползуване само върху 2/3 ид.части от апартамента, то при отдаване под наем на една стая това нейно право не е превишено извън обема на 2/3 ид.части. Прието е,че правото на ползуване дава право да се получават плодовете от вещта,в това число и гражданските плодове,каквито са наемите и че ползувателят единствен е оправомощен да сключва договори за наем на вещта,а оттам че сключеният на 14.03.2008г. договор,с който С. Т. отдава на [фирма] под наем процесната стая дава на дружеството правото да ползува вещта,тъй като е сключен от страна,която притежава материалноправната легитимация да го сключи в рамките на обема на притежаваното право на ползуване. С оглед на това е прието,че дружеството ползува имота на правно основание и не дължи връщането му по реда на чл.108 ЗС,като обстоятелството,че след сключването на договора за наем в имота са извършени преустройства,изразяващи се в зазидване на вратата,водеща към северната стая на апартамент №3 и отваряне на врата към апартамент №2 от вход А е прието за ирелевантно за спора и правното му значение не е обсъждано от съда.
Според настоящия състав от поставените в изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК въпроси значение за изхода на спора имат само въпросите,касаещи правомощието на притежаващото право на ползуване върху идеална част от един имот лице да отдава под наем реална част от имота,както и дали наемателят разполага с правото да променя съществено отдадения под наем имот и неговото предназначение /от жилищен в офис/ и то чрез присъединяването му към свой съседен имот и за правните последици на извършените от наемателя промени на имота. С оглед необходимостта да бъде дадено тълкуване на правомощията на ползувателя и правомощията на наемателя в подобни хипотези следва да се приеме,че тези въпроси са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото,поради което касационното обжалване следва да бъде допуснато при условията на чл.280,ал.1,т.3 ГПК.
Останалите,поставени от касаторите въпроси нямат обуславящо значение за изхода на правия спор,тъй като в случая не се твърди да е налице съгласие на наемодателя /притежател на 2/3 ид.части от правото на ползуване/ за извършването на промени и преустройства в отдадената под наем стая,нито за промяна на нейното предназначение.
Водим от гореизложеното,Върховният касационен съд,състав на Второ гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :
ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение, постановено на 10.06.2010г. по гр.д.№803/2010г. по описа на В. окръжен съд.
Да се изпрати съобщение на касаторите в едноседмичен срок да внесе по сметка на ВКС държавна такса за разглеждане на касационната жалба в размер на 80.55лв. и да представят доказателства,че таксата е внесена.
След представяне на доказателства за внесена държавна такса делото да се докладва на председателя на ІІ ГО на ВКС за насрочване в о.с.з.
Председател:
Членове: