Р Е Ш Е Н И Е
№ 638
София, 15.12.2009 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България,Второ гражданско отделение,в съдебно заседание на шестнадесети ноември през две хиляди и девета година,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Емануела Балевска
ЧЛЕНОВЕ:Светлана Калинова
Здравка Първанова
при участието на секретаря Теодора Иванова
и в присъствието на прокурора
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 2223 от 2008 година,образувано по описа на ВКС,І ГО, и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на §2,ал.3 ПЗР ГПК,обн. ДВ.бр.59/2007г.,в сила от 01.03.2008г. във вр. с чл.218а,ал.1,буква”а” ГПК/отм./.
Н. С. К. от гр. С. обжалва решението на Софийски градски съд, постановено на 21.01.2008г. по гр.д. № 2196/2001г. Поддържа,че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон и на съществени съдопроизводствени правила,както и поради необоснованост-отменителни основания по смисъла на чл.218б, ал.1, буква”в” ГПК/отм./. Моли обжалваното решение да бъде отменено.
Ответникът по касационна жалба “Д”А. не изразява становище.
Касационната жалба е подадена в срока по чл.218в,ал.1 ГПК/отм./, отговаря на изискванията на чл.218в,ал.2 ГПК/отм./ и е допустима.
Върховният касационен съд,като обсъди доводите на страните във връзка с изложените в жалбата срещу решението касационни основания като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.218ж ГПК /отм./, приема следното:
Предявен е иск за обявяване на предварителен договор за окончателен по реда на чл.19,ал.3 ЗЗД.
С обжалваното решение,постановено на 21.01.2008г. по гр.д. №2126/2001г. Софийски градски съд,действувайки като въззивна инстанция,е оставил в сила решението на първоинстанционния съд,с което е отхвърлен искът с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД,предявен от Н. С. К. срещу “К”ЕА. ,заместен в хода на производството от своя правоприемник”Д”А. ,за обявяване за окончателен на предварителен договор,сключен на 08.04.1996г. за продажба на апартамент №35,находящ се в гр. С.,ж.к.”Д”,бл.157, вх. Б,ет.3.
Прието е,че на 08.04.1996г. между Н. С. К. и “К”ЕА. е сключен договор,с който дружеството се е задължило да уреди продажбата на процесния апартамент срещу задължението на Н. К. да заплати стойността на апартамента съобразно оценката на ТОА съгласно НДИ.
Прието е,че договорът може да бъде квалифициран като предварителен с определяема цена,доколкото е постигнато съгласие за механизма,по който цената следва да бъде определена и е поето задължение за сключване на окончателен договор по предвидения от закона ред. Не е установено обаче платената от Н. К. сума в размер на 73871лв. да съответствува на определената от общината по реда на чл.119,ал.2,т.2 НДИ оценка. Прието е също така,че не е установено продавачът да е собственик на имота,тъй като извършеното върху АДС №969/27.ІХ.1985г. отбелязване,че съгласно протокол №106-00-25/91г.,разделителен протокол /без дата/ и заповед №9 /без дата/ на МФ апартамент 35 във вх. Б е на “К“ЕА. не удостоверява това обстоятелство,особено след като на основание чл.2,ал.1,т.6 ЗОС на 22.11.1999г. за имота е съставен Акт за общинска собственост.
Постановеното от въззивния съд решение е валидно и процесуално допустимо,но по същество неправилно. Основателни са изложените в касационната жалба оплаквания за допуснати при постановяване на решението съществени нарушения на съдопроизводствените правила /чл.188 ГПК/отм./,чл.128 ГПК/отм./ и чл.143,ал.1 ГПК/отм./,както и за неправилно приложение на материалния закон и необоснованост по отношение наличието на предпоставките за обявяване на договора за окончателен.
За да приеме,че не е установено ответното дружество да притежава правото на собственост върху имота,посочен в сключения на 08.04.1996г. предварителен договор, както и че не е установено платената от Н. К. цена на съответствува на определената от общината по реда на чл.119,ал.2,т.2 НДИ/отм./ съдът е взел предвид само данните ,съдържащи се в самия предварителен договор и в представените по делото акт за държавна собственост и акт за общинска собственост. Не е извършена преценка на всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност, не е преценено обстоятелството,че ответното дружество е било задължено да представи цялата преписка съдържаща и доказателствата за определяне на цената на имота,но не е предоставил тези данни,вкл. и на назначеното от съда вещо лице,както и обстоятелството,че по въпроса дали платената цена съответствува на определената по реда на НДИ между страните не е съществувал спор и цялата преписка по продажбата през 1996г. е била изпратена на ТОА И. ,след което –на Областния управител,при което липсват данни по реда на НДИ по тази преписка да е била определена различна от платената цена.
Действително,както е приел и въззивният съд,за да бъде обявен един предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен не е достатъчно посочената в него цена на имота да е определяема и да е постигнато съгласие между страните за механизма,по който цената следва да бъде определена,но е необходимо и да се установи,че платената цена е определена именно съобразно така уговорения механизъм. В случая обаче между страните не е съществувал спор досежно това обстоятелство,като още през 1996г. дружеството,възприемайки платената от Н. К. сума като съответствуваща на уговорената в договора цена,е изпратило подписания от страните договор до ТОА”И” за извършване на продажбата по реда на НДИ,което не е взето предвид от въззивния съд при постановяване на решението.
Преценката на доказателственото значение на представения по делото Акт за държавна собственост №.09.1985г. и на извършените в него отбелязвания е извършена в нарушение на разпоредбата на чл.143,ал.1 ГПК/отм./.
Не е преценено,че съставеният през 1985г. акт за държавна собственост представлява официален документ,съставен по установения в закона ред и до доказване на противното се счита,че всички извършени в него отбелязвания са извършени от съответното длъжностно лице в кръга на службата му и в този смисъл съставляват доказателство за изявленията пред това длъжностно лице и за извършените от него и пред него действия, вкл. за истинността на извършените отбелязвания за включването на процесния имот в капитала на “К”ЕООД. При липса на оспорване истинността на отбелязването съдът е следвало да го цени като годно доказателство и да извърши преценка на съставения акт за общинска собственост с оглед възможността за осъществяване на посоченото в него основание-чл.2,ал.1,т.6 ЗОС.
Съгласно тази разпоредба в редакцията й,действуваща към датата на съставянето на акта,общинска собственост са жилищата,стопанисвани и управлявани от общините до 01.06.1996г. За да се приеме,че това основание действително се е осъществило,както и че същото е противопоставимо на предявилото иска за обявяване на предварителния договор за окончателен лице,по делото следва да се установи по категоричен начин,че процесният имот преди 01.06.1996г. е бил стопанисван от общината,като тази преценка следва да се извърши въз основа на представените по делото доказателства,вкл. и въз основа на извършените в Акт за държавна собственост № отбелязвания. Следва да се прецени при наличието на съставен акт за държавна собственост дали един имот може да бъде актуван като общински и така съставеният акт да бъде противопоставен на дружеството,в чийто капитал имотът е бил включен преди съставянето на акта за общинска собственост ако не е установено осъществяването на съответното правно основание по смисъла на чл.77 ЗС,което да има за последица преминаване правото на собственост в патримониума на общината.
При извършването на преценката за доказателственото значение на съставения през 1985г. акт за държавна собственост и за противопоставимостта на съставения през 1999г. акт за общинска собственост не е взето предвид ,че в производство по обявяване на предварителен договор за окончателен на лицето,което би имало качеството купувач по окончателния договор могат да бъдат противопоставени само онези факти,които биха могли да обусловят извод за осъществяване на правно основание,имащо за последица преминаване на правото на собственост в патримониума на трето лице,които са се осъществили преди вписването на исковата молба,т.е. че преценката дали правото на собственост върху имота, предмет на договора, принадлежи на лицето, което е поело задължението да прехвърли собствеността при сключването на договора следва да се извърши към момента на вписването.
В случая исковата молба е вписана на 28.05.1998г. и на Н. К. могат да бъдат противопоставяни основания,които водят до промяна в титуляра на правото на собственост,осъществили се до тази дата. Актът за общинска собственост обаче е съставен на 22.11.1999г.,т.е. след вписване на исковата молба.
Допуснатите от въззивния съд нарушения на съдопроизводствените правила са съществени по смисъла на чл.218б,ал.1,буква”в” ГПК/отм./. По реда на чл.218ж,ал.1 ГПК/отм./ обжалваното решение следва да бъде отменено и делото бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд с указания всички събрани по делото доказателства, съдържащи данни за принадлежността на правото на собственост към патримониума на праводателя на ответното дружество,както и за платената по предварителния договор цена да бъдат обсъдени в тяхната съвкупност, преценката за доказателственото значение на съставения през 1985г. Акт за държавна собственост № да се извърши според установените в чл.143,ал.1 ГПК/отм./ правила,преценката за противопоставимостта на съставения през 1999г. Акт за общинска собственост № да се извърши в рамките на предмета на производството за обявяване на предварителен договор за окончателен,вкл. с оглед обстоятелството,че исковата молба е вписана на 28.05.1998г.
По изложените по-горе съображения Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решението,постановено на 21.01.2008г. по гр.д. № 2196/2001г. по описа на Софийски градски съд,ІV”б” отделение,с което е оставено в сила решението,постановено на 17.01.2000г. по гр.д. №4989/1998г. по описа на СРС,26 състав и
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.
Председател:
Членове: