О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 349
Гр. София, 22.06.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на деветнадесети март две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА
ЧЛЕНОВЕ:СНЕЖАНКА НИКОЛОВА
ГЕРГАНА НИКОВА
като разгледа докладваното от съдия Гергана Никова гр. дело № 4035 по описа за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх.№ 11367 от 07.08.2017 г., подадена по пощата на 03.08.2017 г. от [фирма], [населено място] чрез адвокат М. Б. Р. от АК – С. З., насочена против решение № V-43 от 18.05.2017 г. по в.гр.д. № 366/2017 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, ГО, пети въззивен състав.
Жалбата е подадена в срока по чл. 283 ГПК от легитимирана страна срещу подлежащ на обжалване акт, поради което е процесуално допустима. Отговаря на изискванията по чл. 284 ГПК.
Срещу жалбата е подаден отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК от ответника по касация Кооперация „Воин груп” – [населено място], в който възразява срещу наличието на основание за допускане на касационното обжалване, както и срещу основателността на жалбата.
По допускането на касационното обжалване Върховният касационен съд, състав на Второ г.о, намира следното:
С обжалваното решение, в правомощията на въззивна инстанция по чл.258 – 273 ГПК, окръжният съд е потвърдил Решение № 7 от 17.12.2016 г. по гр.д.№ 4/2016 г. по описа на Районен съд – Несебър, с което е отхвърлен предявения от [фирма] против Кооперация „Воин груп” – [населено място] иск относно собствеността и предаване на владението върху УПИ XXI-548, кв. 64 по действащия регулационен план на [населено място], [община], с площ от 5 557 кв.м., понастоящем съставляващ поземлен имот с идентификатор 61056.501.442 по кадастралната карта и кадастралните регистри на населеното място. Въззивният съд е приел, че всички доводи за нищожност на продажбата на целия комплекс „Ключ от морето” (земя и сгради, включващи 108 апартамента), сключена на 23.12.2005 г. между [фирма] и кооперация „Воин груп” (т.нар.Сделка 1) са неоснователни и недоказани, в резултат на което е формиран извод, че Сделка 1 е произвела вещно правен ефект и легитимира не касатора [фирма], а ответника Кооперация „Воин груп” – [населено място] като собственик на процесния УПИ.
Разглеждайки довода за нищожност поради противоречие с добрите нрави, окръжният съд е посочил, че действително продажбата на имота по Сделка 1 е извършена на цена от 900 000 лв., при данъчна оценка на прехвърленото имущество от 877 145,30 лв. и при установена от експертното заключение средна пазарна цена от общо 6 128 980 лв.: за земята – 282 580 лв. и за сградите – 5 846 400 лв., т.е. на цена по-висока от данъчната оценка на имуществото и значително по-ниска от средната му пазарна цена. Това обстоятелство, обаче, не обосновава такава нееквивалентност на престациите по договора за покупко-продажба, която да представлява основание за нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави.
Изложеното сочи, че формулираните от касатора при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК правни въпроси, а именно:
(1) Може ли само въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е 7 (седем) пъти по-висока от продажната цена, да се приеме че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за продажба, която само на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по чл. 26, ал. 1, предложение 3 ЗЗД ?
(2) При определяне на цената по търговските сделки и при съобразяване на свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД, следва ли да се приеме, че е налице нарушаване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот ?
(3) Какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка ?
(4) Как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот, при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка ?,
имат изискваното съобразно т. 1 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк.д.№ 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК обуславящо значение за изхода на спора. Касаторът поддържа, че дадените от въззивния съд отговори на първите два въпроса са в противоречие със задължителна практика на ВКС и практика на съдилищата – основания за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1,т. 1 и т. 2 ГПК, а по отношение на третия и четвъртия въпроси поддържа да е налице основанието за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1,т. 3 ГПК.
Настоящият състав на ВКС намира, че не е налице основание за допускане на касационното обжалване по следните съображения:
На формулираните от касатора въпроси под № 3 и № 4 е даден отговор в практиката на ВКС по приложението на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, обективирана с Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277/2008 г., на ВКС, І г.о. и Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485/2010 г., на ВКС, І г.о. По реда на чл. 290 ГПК, отговаряйки на материално правните въпроси за нищожност на договора за продажба поради противоречие с „добрите нрави” предвид неравностойността на насрещните престации, както и за характера на правното понятие „добри нрави” и неговото субективно и обективно изражение, е прието, че с чл. 9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е ограничена от „добрите нрави” и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорена цена е по-ниска от нея. Това означава, че законодателят допуска продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по волята на страните. Същевременно понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е разяснил, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. В случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не се налага извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната, не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.
Предвид горното в случая не следва да се допуска касационно обжалване в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК, доколкото сочената от касатора хипотеза би била налице, когато определена правна норма е неясна, непълна или противоречива, като целта на произнасянето на касационния съд е да се създаде съдебна практика по прилагането й. Последното сочи, че по прилагането на правната норма следва да липсва съдебна практика. По приложението на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД е налице практика на ВКС, в унисон с която е произнасянето на въззивния съд с обжалваното решение.
Не са налице предпоставките за допускане на касационното обжалване в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 2 ГПК и по първите два от поставените от касатора правни въпроси.
Във връзка с първия от въпросите: с цитираните и представени с изложението съдебни актове (практика на ВКС и на съдилищата) еднопосочно са възприети разрешения, че само по себе си несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и неговата продажна цена не е достатъчно, за да обоснове извод за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. В преобладаващия брой съдебни актове са разгледани спорове за валидността на сделки, сключени от пълномощник, какъвто факт не е налице в разглеждания случай, доколкото при продажбата от 23.12.2005 г. воля за продавача е изявил управителят, вписан като такъв в Търговския регистър. Както правилно и в съответствие с ТР № 3 от 15.11.2013 г. по тълк.д.№ 3/2013 г. на ВКС, ОСГТК, е съобразил въззивният съд, на органния представител е признато правото неговата воля като физическо лице да бъде счетена във външните отношения за воля на юридическото лице. Той е изразител на волята на самото юридическо лице. В процеса на формиране и външно изявяване на волята на юридическото лице не могат автоматично да се прилагат ограничения и разрешения, приложими към представителството, възникнало от упълномощителна сделка по ЗЗД. В настоящия случай, предвид обстоятелството, че при сключване на продажбата воля за продавача е изявил не пълномощник, а негов органен представител, постановеното с цитираните от касатора Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д.№ 1208/2009 г., ІІІ г.о., ГК; Решение № 934 от 13.09.2010 г. по гр.д.№ 3657/2008 г., IV г.о., ГК; Решение № 597 от 10.06.2014 г. по в.гр.д.№ 666/2014 г. на Окръжен съд – [населено място]; Решение № 256 от 19.03.2014 г. по в.гр.д.№ 71/2014 г. на Окръжен съд – [населено място]; Решение № 271 от 01.08.2014 г. по в.гр.д. № 1277/2014 г. на Окръжен съд – [населено място]; Решение № 595 от 17.12.2009 г. по в.гр.д. № 844/2009 г. на Окръжен съд – [населено място] и Решение от 20.10.2011 г. по гр.д.№ 10035/2009 г. на Окръжен съд – [населено място] се явява неотносимо към изхода на разглеждания спор. При това, в цитираните актове на нееквивалентността на престациите по отделните договори за продажба не е придавано значение на обстоятелство, само по себе си достатъчно да обоснове извод за нищожност на сделката, а е преценявана наред с други релевантни за правоотношението факти, които в съвкупността си са обосновали извод за нищожност поради нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания.
Основание за допускане на касационното обжалване в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК не се извежда и от останалите цитирани от касатора решения. С Решение № 277 от 26.01.2015 г. по гр.д.№ 1962/2014 г. на ВКС, ІІІ г.о. е даден отговор на правния въпрос следва ли да се обяви за окончателен предварителен договор, който е сключен от продавач, който не е собственик на имота, предмет на договора, установено с влязло в сила решение в отношенията му с трето лице в хода на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по иск за трансформация на средства, който няма отношение към процесния случай. Изложените за пълнота мотиви по приложението на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД нямат решаващо значение за постановения краен резултат и не сочат на противоречие по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 (ред. до ДВ, бр. 86/2017 г.). С Решение № 431 от 08.04.2011 г. по в.гр.д.№ 1607/2010 г. на Окръжен съд – гр. Варна е прогласена за нищожна сделката, с която се заменя 1/4 идеална част от „голата собственост” на апартамент срещу кожена дамска чанта, защото съдът е приел, че несъответствието между престациите нарушава изискването за еквивалентност на двете престации до степен на пълна липса на престация. С Решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр.д.№ 554/2012 г. на Окръжен съд – гр. Ловеч сключената от органния представител на продавача сделка е обявена за нищожна не само и единствено при съобразяване нееквивалентността на престациите, но и всички останали условия по сделката: договорената цена е близо пет пъти по-ниска от данъчната оценка; уговорено е отлагане на плащането от купувача за срок от 5 години; уговорена е забрана да се търси плащане преди падежа; уговорена е забрана да се търси заплащане на лихви върху цената; сделката е сключена в същия ден, в който (след приключването на дългогодишен съдебен спор между вписаната като едноличен собственик на капитала на дружеството – продавач [община] и претендиращият да е акционер по силата на договор за приватизация [фирма]) като представител на продавача е заличено лицето, подписало договора за продажба, като по делото е било безспорно и обстоятелството, че купувач е друго дружество, в което [община] е едноличен собственик на капитала. Именно този комплекс от обстоятелства, а не само нееквивалентността на престациите, е мотивирал съда да приеме, че сделката съставлява действие, преследващо лишаването на ищеца от имущество, съществено нарушава изискването за упражняване на търговското занятие добросъвестно и с грижата на добър стопанин и е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. И с Решение от 10.10.2011 г. по в.гр.д.№ 1164/2011 г. на Окръжен съд – гр. Бургас сделката е прогласена за нищожна при съобразяване на комплекс от обстоятелства (договорена символична цена за недвижим имот – 16 пъти по-ниска от пазарната, като продавачът е много възрастен човек, зависим от своя син – купувач, който се е възползвал от неравностойното му възрастово и социално положение и с това е нарушил етичната норма на обществото да не се вреди другиму).
Във връзка с втория от въпросите: В изложението си касаторът счита, че въззивният съд по същество е приел, че търговското качество на страните по една сделка изключва приложното поле на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Това съждение не съответства на данните по делото, доколкото окръжният съд не е изключил принципната възможност по отношение на търговските сделки да се приложат общите гражданско-правни институти, включително досежно възможността за прогласяване за нищожна на търговска сделка поради противоречие с „добрите нрави”. Съответно – не обстоятелството, че Сделка 1 има търговски характер, а отсътвието на други обстоятелства освен несъответствието между продажната и пазарната цена, са мотивирали съда да приеме, че случаят не попада в приложното поле на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, поради което не се констатира противоречие с Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС, ТК, по т.д.№ 395/2008 г., I т.о. и Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д.№ 911/2009 г., I т.о., ТК, на които се позовава касаторът.
По изложените съображения не следва да се допуска касационно обжалване на атакуваното въззивно решение. Ответникът по касация не е претендирал и не е доказал да е направил разноски за настоящото производство, поради което такива не му се присъждат.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, ІІ г.о.
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № V-43 от 18.05.2017 г. по в.гр.д. № 366/2017 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, ГО, пети въззивен състав.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: