2
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 719
гр. София,06.12.2019 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на деветнадесети ноември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: КОСТАДИНКА НЕДКОВА
АННА БАЕВА
изслуша докладваното от съдия Анна Баева ч.т.д. № 1783 по описа за 2019г., и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.274, ал.3, т.2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на „Юлстрейд” ООД, [населено място], представлявано от адв. Л., срещу определение от 11.06.2019г. по в.ч.гр.д. № 137/2019г. на Окръжен съд – Монтана, с което е потвърдено определение от 16.04.2019г. за отказ на съдия по вписванията при Районен съд – Монтана да впише изявление за прекратяване на договор за аренда, вписан в Служба по вписванията – [населено място], вх. рег. № 207/16.01.2015г., акт 94, том 1, по заявление вх.рег. № 1470/16.04.2019г.
Частният жалбоподател поддържа, че обжалваното определение е неправилно поради нарушение на чл.32а от Правилника за вписванията и противоречие с практиката на ВКС. Счита, че извършената от съдията по вписванията преценка, довела да постановения отказ, касае изключително материалноправен въпрос /заместване по право на страна по договор по силата на чл.17, ал.2 ЗАЗ/, която е извън правомощията за контрол в охранителното производство по вписване и извън основанията за отказ, посочени в чл.32а ПВ. В изложението си по чл.284, ал.3, т.1 ГПК частният жалбоподател обосновава наличието на основанията по чл.280, ал.1, т.1 ГПК поради произнасяне от въззивния съд в противоречие с практиката на ВКС по следните процесуалноправни въпроси:
1. Попада ли преценката за надлежно осъществено право на заместване по чл.17, ал.2 ЗАЗ в обхвата на проверката за активната легитимация на заявителя в производството по вписване?
2. Допустимо ли е отказът за вписване от съдия по вписванията, постановен по реда на чл.32а ПВ, да се обосновава с материалноправни факти, които стоят извън заявеното за вписване обстоятелство и не са пряко свързани с неговото удостоверяване?
3. Следва ли потребителят на идеални части от арендован имот, чийто праводател не е арендодателят, а друг съсобственик, да удостоверява в производството по вписване за прекратяване на арендния договор пряк правен интерес от това заявяване и неудостоверяването му засяга ли активната му легитимация в производството по вписване?
Частният жалбоподател поддържа, че въззивният съд се е произнесъл в противоречие с т.6 от ТР № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС, определение № 255 от 20.06.2012г. по гр.д. № 175/2012г. на ВКС, II г.о., определение № 393 от 12.10.2010г. по ч.гр.д. № 349/2010г. на ВКС, ГК, II г.о., определение № 435 от 30.07.2009г. по ч.гр.д. № 269/2009г на ВКС, ГК, I г.о.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, констатира, че частната касационна жалба е подадена от легитимирана страна срещу подлежащ на обжалване съгласно чл.274, ал.3, т.2 ГПК съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 275, ал.1 от ГПК.
Окръжният съд е констатирал, че с подаденото заявление е поискано вписване на прекратяването на договор за аренда на земеделски земи, сключен с „Абия 2005” ЕООД с акт № 53, вписан под № 404, том 1, на основанията, посочени в разпоредбата на чл.27, ал.1, т.2 вр. чл.28 от ЗАЗ и чл.87, ал.2 ЗЗД. Посочил е, че съгласно чл.3, ал.2 ЗАЗ договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в службата по вписванията и се регистрират в съответната общинска служба по земеделие, като към акта, подлежащ на вписване, се прилагат издадените по реда на ал.1 скици на имотите. Взел е предвид, че съгласно ЗАЗ страни по договор за аренда са арендодателят и арендатора и именно тези лица биха могли да искат прекратяване на договора за аренда. Приел е, че от представените писмени доказателства е видно, че се иска прекратяване на договор за аренда, по който страни са посочени Ц. П. Б. от [населено място] /като арендодател/ и „Абия 2005” ЕООД /като арендатор/, с предмет недвижими имоти, поради което единствено Б. е в правомощията си да предприема действия във връзка с вписването на такова прекратяване. Посочил е, че в случая жалбоподателят се е легитимирал като страна по договора за аренда с представени писмени доказателства – договор за покупко-продажба на наследство /продавач е П. Д. В. – лице, което е различно от посочения като арендодател/, констативен нотариален акт и скица на имотите, но тъй като молителят не е закупил арендованата земя от лицето, посочено като арендодател, не е налице хипотезата на чл.17, ал.2 ЗАЗ и поради това не е налице твърдяното заместване. В тази връзка е счел, че в производството по вписване с оглед неговия характер е недопустимо да се изследват материалноправните предпоставки за настъпило правоприемство от лице, което не е страна по договора.
Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на определението на въззивния съд. Съгласно разясненията, дадени в т.1 на ТР № 1/19.02.2010г. по т.д. № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС, което според чл.274, ал.3 ГПК намира приложение и по отношение на частните касационни жалби, допускането на касационно обжалване предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът следва да постави ясно и точно правния въпрос, включен в предмета на спора и обусловил правните изводи на въззивния съд по конкретното дело. Този въпрос следва да е обусловил решаващите изводи на въззивната инстанция и от него да зависи изходът на делото. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.
Първите два процесуалноправни въпроса са свързани с обхвата на проверката, извършвана от съдията по вписванията, като вторият от тях е предпоставен от твърденията на частния жалбоподател, че отказът за вписване от съдията по вписванията е обоснован с матералноправни факти, стоящи извън заявеното за вписване обстоятелство. По въпроса за обхвата на проверката, извършвана от съдията по вписванията, в т.6 на ТР № 7 от 25.04.2013г. по т.д. № 7/2012г. на ОСГТК на ВКС е прието, че съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията проверката дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. В мотивите на решението е разяснено, че с оглед основната цел на вписването – осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява защитата срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес – да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. Може да бъде отказано вписване на представения акт, ако той няма необходимото съдържание, като проверката на съдържанието на акта е в две насоки: идентификация на страните (чл.6 ал.1 б.„А” ПВ) и идентификация на имота (чл.6 ал.1 б.„В” ПВ). В т. 1 на ТР № 2 от 20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС е прието, че за предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването – развалянето на арендния договор на основанието по чл.28,ал.1, изр.първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР № 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС. В мотивите на тълкувателното решение е разяснено, че за извършване на исканото вписване пред съдията по вписванията следва да се представи актът /предизвестие, нотариална покана, писмо или друг писмен документ/, материализиращ това волеизявление и обективиращ волята на арендодателя да прекрати договора поради неизпълнение на задължението за арендно плащане, както и да се удостовери достигането му до адресата. Ако в изявлението за разваляне е даден срок за изпълнение и е отправено предупреждение /каквото ЗАЗ, за разлика от чл.87,ал.1 ЗЗД не изисква/, ще следва искането за вписване да бъде заявено след изтичането на срока – т.е. срокът да изтича преди да се заяви за вписване прекратяването. В случая при постановяване на определението си окръжният съд не се е отклонил от така формираната практика, като е извършил преценка дали актът, чието вписване се иска – изявление за прекратяване на договора за аренда, обективира волята на арендодателя. При извършване на тази преценка съдът е констатирал, че изявлението изхожда от лице, което не е страна по договора, нито негов правоприемник, доколкото заявителят е придобил имота от лице, което не е посочено като страна по договора. По този начин окръжният съд не е излязъл извън обхвата на дължимата съгласно т.1 на ТР № 2 от 20.07.2017г. по т.д. № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС проверка, противно на твърденията на частния жалбоподател, съдържащи се в поставените въпроси. Поради това настоящият състав намира, че не е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.
Третият въпрос не е обсъждан от въззивния съд и не е обусловил правните му изводи, поради което не може да обоснове допускане на касационно обжалване на определението.
По изложените съображения настоящият състав приема, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване на определението на окръжния съд.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение
О П Р Е Д Е Л И :
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение от 11.06.2019г. по в.ч.гр.д. № 137/2019г. на Окръжен съд – Монтана.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: